مسکن نیز مانند دیگر صنایع مشمول پرداخت مالیات است. این مالیات می‌تواند شامل نقل و انتقال ملک، فروش ملک، ساخت و ساز یا موارد دیگر باشد. تنوع گسترده در انواع مالیات املاک و مستغلات باعث شده است تا افراد در مورد نوع و چگونگی پرداخت مالیات به خصوص قانون مالیات ساختمان دچار مشکل شوند. از این رو، ما در این مقاله به انواع مالیات مسکن در سال ۱۴۰۰ اشاره می‌کنیم و سپس قوانین کلی و جدید حاکم بر آن‌ها را توضیح می‌دهیم.
مالیات بر مسکن چیست؟
مالیات پولی است که طبق قوانین مشخص باید به دولت پرداخت شود. مالیات یک هزینه اجتماعی محسوب می‌شود که کلیه شهروندان یک جامعه برای استفاده از امکانات و منابع کشور موظف به پرداخت آن هستند. در این میان، مالیات بر مسکن یکی از انواع مالیات محسوب می‌شود که مربوط به صنعت ساختمان است. مالیات بر مسکن خود به تنهایی به انواع زیر تقسیم می‌شود:
- مالیات نقل و انتقال ملک
- مالیات اجاره مسکن
- مالیات بر خانه‌های خالی
- مالیات بر ساخت و ساز
- مالیات بر ارث مسکن
- مالیات فروش بر ملک تجاری
- قانون مالیات بر اراضی بایر
هر یک از انواع مالیات بر مسکن دارای شرایط و قوانین مخصوص به خود هستند که ما در این مقاله آن‌ها را بررسی می‌کنیم.
قانون مالیات بر نقل و انتقال ملک
این مالیات در ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ به دو صورت زیر آمده است:
- نقل و انتقال قطعی املاک
- نقل و انتقال حق واگذاری یا همان سرقفلی برای واحدهای تجاری
طبق ارزش گذاری که توسط کارشناسان انجام شده است، مبلغ پنج درصد از ارزش معاملاتی ملک به عنوان مالیات نقل و انتقال در نظر گرفته می‌شود. پرداخت این مبلغ بر عهده مالک (فروشنده) است. تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک است که براساس موارد تعیین می‌شود:
- نوع کاربری
- موقعیت زمین ملک
- سن بنا
- نوع سازه بنا
- مساحت زمین
- نوع مالکیت
- تاسیسات و تجهیزات به کار رفته
در موارد اجاره به شرط تملیک یا معاوضه نیز مبلغ پرداخت پنج درصد از ارزش معاملاتی ملک است. ناگفته نماند که مالیات انتقال حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه در املاک تجاری دو درصد قیمتِ واگذاری است.
برای مثال، مالکی می‌خواهد ملک مسکونی خود را با یک میلیارد به فروش برساند. او باید ۵۰ میلیون تومان به عنوان مالیات پرداخت کند. اگر او مالک یک مغازه به ارزش دو میلیارد تومان باشد، مالیاتی که باید پرداخت کند برابر با ۴۰ میلیون تومان است.
قانون مالیات اجاره مسکن
این مالیات به درآمدهای ناشی از اجاره مسکن مربوط می‌شود. املاک بالاتر از ۱۵۰ متر در تهران و بالای ۲۰۰ متر در شهرستان‌ها جزء این مالیات محسوب می‌شوند. مالیات بر اجاره به دو دسته زیر تقسیم می‌شود:
- مالیات اجاره دست اول
- مالیات اجاره دست دوم
اگر ملک توسط مالک اصلی آن اجاره داده شود جزء اجاره دست اول و اگر توسط مستأجر اجاره داده شود جزء مالیات اجاره دست دوم محسوب می‌شود. در هر کدام از این موارد میزان مالیات متفاوت است و دارای سقف مشخصی می‌باشد.
برای مالیات اجاره دست اول ابتدا ۲۵ درصد از کل مبلغ اجاره برای تأمین هزینه‌های استهلاک ساختمان و تعهدات مالک کسر می‌شود و باقی مبلغ به عنوان مالیات پرداخت خواهد شد. در مالیات اجاره دست دوم، اجاره دریافتی و اجاره پرداختی و مابه تفاوت آن‌ها به عنوان مالیات لحاظ می‌شود.
در دو صورت زیر مالیات بر اجاره مشمول پرداخت نمی‌شود:
- اگر مالک دارای چندین ملک باشد و خود او در یک واحد سکونت کند و واحد دیگر را برای سکونت اعضای نزدیک خانواده مانند پدر و مادر، فرزندان، همسر در نظر بگیرید، مشمول پرداخت مالیات نمی‌شود.
- اگر تنها راه درآمد مالک از بابت اجاره دادن ملک به مستأجر باشد، با توجه به سقف تعیین شده از سوی مراجع، مشمول پرداخت مالیات نخواهد شد.
قانون مالیات بر ساخت و ساز
مالیات بر درآمد ساخت و ساز و بساز بفروش برای سازندگان حقیقی و انبوه سازان شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد از سود حاصل از فروش اولین واحد مسکونی است. پرداخت این مالیات بر عهده سازنده است. واحدهای ساختمانی مشمول مالیات بر ساخت و فروش می‌شوند که پروانه ساختمانی آن‌ها از ابتدای سال ۹۵ صادر شده باشد.
در قانون تازه مالیات بر ساخت و ساز، سازندگان حقیقی فقط در سه سال اول بعد از صدور پایان کار، باید مالیات خود را پرداخت کنند. یعنی هر نوع سازنده حقیقی اگر ساختمان نوساز خود را در سال چهارم بعد از صدور پایان کار به فروش برساند، از پرداخت مالیات معاف می‌شود.
در مورد شرکت‌های ساختمانی که به عنوان سازندگان حقوقی شناخته می‌شوند، مبلغ مالیات بر ساخت و ساز و فروش معادل ۲۵ درصد از درآمد فروش واحدها است. ۱۸٫۷۵ درصد از سود ساخت و فروش واحدها نیز از شرکت‌های تعاونی مسکن مبلغی به عنوان مالیات بر ساخت و ساز دریافت می‌شود. این مبلغ از محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه‌های جاری ساخت و ساز و از قیمت فروش واحد مربوط کسر می‌شود.
قانون مالیات بر خانه‌های خالی
یکی دیگر از انواع مالیات بر مسکن، مالیات خانه‌های خالی است. مالیات این املاک نه تنها برای مالکان باعث افزایش هزینه نگهداری می‌شود بلکه می‌تواند برای کاهش قیمت و ایجاد تعادل در بازار مسکن در کنار سیاست‌های افزایش عرضه مسکن در نظر گرفته شود.
خانه‌های خالی به تعادل در بازار مسکن کمک می‌کنند. به همین خاطر، قانون مالیات خانه‌های خالی که برای اولین بار در سال ۱۳۶۶ تصویب شد و در سال ۱۳۸۰ لغو و دوباره در سال ۱۳۹۴ تصویب شد، به عنوان راهکاری برای افزایش عرضه و سپس فروش از سمت خریدار لحاظ شده است.
قانون مالیات بر خانه‌های خالی در سال ۱۳۹۴ و در ماده ۵۴ و برای واحدهای مسکونی در شهرهایی که بیش از ۱۰۰ هزار نفر جمعیت دارند تصویب شد. شرایط مالیاتی این خانه‌ها طبق شرایط زیر است:
- در سال دوم مشمول یک دوم مالیات بر درآمد اجاره
- در سال سوم برابر با کل مالیات بر درآمد اجاره
- در سال چهارم به بعد شامل یک و نیم برابر مالیات بر درآمد اجاره
قانون مالیات بر ارث مسکن
مالیات بر ارث مسکن شامل آپارتمان مسکونی و خانه ویلایی است که با توجه به تاریخ فوت و طبقه ورثه متفاوت است. اولین مورد در محاسبه مالیات بر ارث املاک مسکونی تاریخ فوت متوفی است.
بعد از سال ۹۵ مالیات بر وراث مشمول قانون جدید ارث است؛ اما اگر تاریخ فوت قبل از سال ۹۵ باشد، ورثه مشمول قانون قدیم خواهند شد. با توجه به تغییر قانون در سال ۹۵، نرخ‌های مالیاتی برای مشمولین قانون جدید و قدیم بسیار متفاوت است.
میزان مالیات متعلقه برای وراث طبقه اول از طبقه دوم و سوم بسیار کمتر است.
وراث طبقه اول عبارتنداز:
- درجه یک: پدر، مادر و فرزندان
- درجه دو: نوه‌های متوفی
وراث طبقه دوم عبارتنداز:
- درجه یک: اجداد (مادر بزرگ و پدر بزرگ) و برادر و خواهر
- درجه دو: فرزندان خواهر و برادر و پدربزرگ‌‌ها و مادر بزرگ‌ها
وراث طبقه سوم عبارتنداز:
- عمو، عمه، خاله، دایی درجه درجه اول و اولاد آن‌ها ( درجه دوم)
- عمو، عمه، خاله، دایی پدر و مادر (درجه اول) و فرزندان آن‌ها (درجه دوم)
| ملک مسکونی | وراث طبقه اول | وراث طبقه دوم | وراث طبقه سوم |
| نرخ قانون جدید | ۷٫۵ درصد | ۱۵ درصد | ۳۰ درصد |
| نرخ قانون قدیم | ۳۵ درصد | ۴۵ درصد | ۶۵ درصد |
قانون مالیات بر اراضی بایر
مالیات بر اراضی بایر برای اولین بار در سال ۱۳۴۵ طبق ماده ۲۱۴ قانون مالیات‌های مستقیم در محدوده شهر تهران و سایر شهرستان‌ها به تصویب رسید. به همین دلیل است که به عنوان قدیمی‌ترین مالیات در حوزه املاک و مستغلات شناخته می‌شود.
طبق ماده ۱۲ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب سال ۱۳۶۶ و اصلاحات سال ۱۳۷۱ هرگونه اراضی بایر واقع در محدوده شهرها که بدون عذر موجهی بایر بمانند، شرایط مالیاتی زیر را دارند:
- تا دو سال معادل ۲ درصد ارزش مربوطه
- بعد از دو سال ۴ درصد ارزش مربوط (به مدت چهار سال)
- پس از چهار سال معادل ۵ درصد ارزش مربوطه
سؤالات متداول
پرسش ۱: در صورتی که یک واحد مسکونی در تهران بیش از ۱۵۰مترمربع مساحت داشته باشد آیا مازاد مساحت مشمول مالیات است؟
پاسخ: در مواردی که ملک مسکونی در تهران بیش از ۱۵۰ مترمربع بنای مفید داشته باشد، در این صورت تا سقف ۱۵۰ مترمربع از مالیات معاف و مازاد مشمول مالیات خواهد بود.
پرسش ۲: آیا واحدهای مسکونی که برای کاربری‌های تجاری یا اداری استفاده می‌شوند، مشمول معافیت مالیات تا ۱۵۰ متر مساحت هستند؟
پاسخ: براساس قوانین سازمان امور مالیاتی فقط واحدهای مسکونی که مورد استفاده مسکونی دارند، مشمول معافیت هستند.
پرسش ۳: در صورت عدم پرداخت مالیات بر مسکن، برخورد سازمان امور مالیاتی چگونه است؟
پاسخ: در این گونه موارد سازمان امور مالیاتی نسبت به وصول مالیات و جرایم متعلق طبق مقررات مزبور اقدام خواهد کرد.
پرسش ۴: آیا درآمد اجاره زمین کشاورزی مشمول معافیت است؟
پاسخ: درآمد اجاره املاک کشاورزی طبق مقررات بخش املاک مشمول مالیات است.
پرسش ۵: آیا املاک اوقافی مشمول مالیات نقل و انتقال می‌شوند؟
پاسخ: در املاک اوقافی مستاجر صرفاً نسبت به عرصه، یعنی مساحت کل زمینی که بنا در آن قرار دارد، مشمول مالیات نقل و انتقال املاک می‌شود.
پرسش ۶: مالیات بر اجاره به عهده مستاجر است یا موجر؟
پاسخ: اگر مستأجر شخصی حقیقی باشد، مالیات بر اجاره بر عهده موجر و اگر مستاجر شخص حقوقی باشد، مالیات بر اجاره به عهده مستاجر است.
