از جمله مباحثی که اکثر بساز و بفروش ها در زمینه ساخت‌وساز با آن دست‌وپنجه نرم می‌کنند بحث مالیات بر ساخت‌وساز و نحوه محاسبه مالیات بساز بفروشی است. قانون اعلام می‌دارد که همه موارد ساخت‌وساز مسکن شامل ۱۵ الی ۲۵ درصد مالیات، از محل سود سازنده از اولین فروش آن خواهند شد.
علاوه بر این؛ از این پس و بر اساس قانون مالیات ساختمانی، واحدهایی که پروانه ساخت‌شان از ابتدای سال ۱۳۹۵ صادر شده باشد، مشمول پرداخت مالیات بساز بفروش خواهند بود. لذا سازندگانی که پروانه ساختمانی مورد نظر خود را تا پایان اسفند ماه ۱۳۹۴ دریافت کرده باشند؛ مشمول این تصویب نامه هیئت دولت نخواهند شد.
چگونگی محاسبه مالیات بساز و بفروش
بر اساس آیین نامه‌های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم دولت، همه ساخت‌وساز‌ها مشمول ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات هستند. مبلغ مالیات آن‌ها باید از سودی که از فروش اولین واحد مسکونی به دست می‌آورند پرداخت گردد. نحوه محاسبه مالیات بساز و بفروش این گونه است که هزینه زمین و ساخت‌وساز را از قیمت نهایی فروش واحدها کم کرده و سود به دست آمده مشمول مالیات بساز و بفروش خواهد شد.
یادآور می‌شود که مصوبه مربوط به مالیات تنها شامل واحدهایی خواهد شد که پروانه ساختمانی آن‌ها از سال ۱۳۹۵ صادر گردیده است. لذا همه مالکین این پروانه‌ها موظف هستند که مالیات تعیین شده را در موعد مقرر پرداخت نمایند. بدیهی است افرادی که قبل از سال ۹۵ موفق به اخذ پروانه واحدهای مسکونی شده باشند، مشمول این قانون نشده و از معافیت مالیاتی بساز و بفروشی برخوردار خواهند بود.
بر اساس ماده ۷۷ قانون مالیاتی کشور کلیه سازندگان حقیقی چه انبوه‌سازان و یا بساز و بفروش‌ها می‌بایست مبلغی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد سود حاصل از فروش اولین واحد مسکونی ساخته شده را به عنوان مالیات بر درآمد به دولت پرداخت کنند.
سازندگان حقوقی که شامل شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه هستند نیز می‌بایست ۲۵ درصد از سود حاصله از فروش واحدهای نوساز خود را به عنوان مالیات بساز و بفروشی به سازمان امور مالیاتی کشور پرداخت نمایند. میزان مالیات شرکت‌های تعاونی مسکن که به تائید هیئت دولت رسیده نیز در حدود ۱۸٫۷۵ صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز آن‌هاست. لذا این مقدار معین شده باید به حساب سازمان امور مالیاتی پرداخت شود.
برخورداری از معافیت مالیاتی ساخت‌وساز در شهرهای کوچک
مالیات بساز و بفروش در شهرهای کوچک طی شرایط خاصی تعلق می‌گیرد و برخی از افراد که دارای حداقل شرایط نیستند از لیست مالیات دهندگان خارج می‌شوند. طبق تصویب‌نامه سازمان امور مالیاتی کشور شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر باید مالیات بساز و بفروش را پرداخت کنند.
وضعیت معافیت مالیاتی بساز و بفروش‌ها در شهرهای کوچک این‌گونه است که جمعیت آن شهرها حتماً باید زیر ۱۰۰ هزار نفر باشد تا از این مالیات معاف گردند. در غیر این صورت جزء شهرهای کوچک و کم جمعیت به حساب نیامده و باید از سود فروش واحدها نسبت به پرداخت مالیات اقدام کنند.
مالیات ۲۰ درصدی فروش مسکن چیست؟
ساخت اکثر آپارتمان‌ها با هدف سودآوری و افزایش سرمایه صورت می‌گیرد؛ در نتیجه مجلس شورای اسلامی با طرح افزایش مالیات بر عایدی مسکن سعی می‌کند که مصرف محوری را در ساخت‌وساز گسترش دهد.
از خانه‌های مسکن مهر می‌توان به عنوان مثالی در این زمینه یاد کرد. بیشتر افراد به جهت کسب سود و قیمت بیشتر آن‌ها را خریداری کرده و بعد از مدتی که به سود مورد نظر رسید، اقدام به فروش می‌کنند. اما قیمت هر واحد در سند آن ذکر می‌شود و در نتیجه در هنگام فروش دوم مقدار سودی که کسب می‌شود مشخص شده و شخص موظف است ۲۰ درصد از آن را به عنوان مالیات پرداخت نماید.
مالیات ۱۰ درصدی فروش خانه‌های نوساز چیست؟
از نظر سازمان امور مالیاتی درآمد برخی از اشخاص حقیقی و حقوقی از کارهای بساز و بفروش به دست می‌آید. سود حاصل از این کار در حیطه قوانین مالیات بر درآمد قرار گرفته که در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر مشمول پرداخت مالیات ۱۰ درصدی برای فروش خانه‌های نوساز خواهد شد. اما این قانون شرایط و ضوابطی را هم داراست. مثلا این که بیش از ۳ سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار ساختمانی نگذرد زیرا در غیر این صورت مالیات ۱۰ درصدی مشمول بساز و بفروش‌ها نمی‌شود.
چگونگی دریافت مالیات ساختمان‌های نیمه‌کاره
فروش آپارتمان‌های نیمه‌کاره یا در حال ساخت، شامل مالیات نقل و انتقال ۵ درصدی می‌شود. با توجه به درصد پیشرفت کار که به سازمان امور مالیاتی اعلام می‌شود، مالیات ۱۰ درصدی علی‌الحساب دریافت خواهد شد. این درصد با توجه به جدول ارزش روز ملک و درصد پیشرفت کار محاسبه گردیده و مالیات ساختمان نیمه‌کاره مشخص خواهد شد. پس از این کار مبلغ فروش در هر مرحله به عنوان بهای تمام‌شده خریدار محاسبه و در بهای تمام‌شده و سود حاصله لحاظ خواهد شد.
معافیت مالیاتی مخصوص صندوق‌های زمین و ساختمان
صندوق‌های سرمایه گذاری درآمد ثابت (ETF) زمین و ساختمان طبق ماده ۱۴۳ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مصوب سال ۸۷ از پرداخت هر نوع مالیات اعم از مالیات بر درآمد، مالیات بر ارزش افزوده و عوارض شهرداری معاف شده‌اند.
بر اساس این ماده صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان که بر پایه بازار سرمایه ثبت می‌شوند، معاف از مالیات بساز و بفروش هستند. تصویب ماده ۷۷ توسط دولت باعث گردیده تا برخی از اشخاص فعال در زمینه ساخت‌وساز به این ایده برسند که برای فرار از مالیات بساز و فروش صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان تاسیس نمایند.
این افراد با این ترفند دیگر مشمول مالیات بر فروش واحدهای مسکونی نشده و همان‌طور که گفته شد از هرگونه مالیات معاف خواهند شد.
معافیت مالیاتی اولین سال خالی بودن خانه
معافیت مالیاتی خالی بودن خانه از دیگر معافیت‌های دولت برای بحث ساخت‌وساز است. این مورد نیز جای سوء استفاده را برای برخی باز کرده و این افراد خانه‌های خریداری یا ساخته شده خود را برای اهداف تجاری و یا مسکونی به کار نمی‌برند. در عوض خانه را خالی نگه داشته تا بر اثر تورم سود حاصله بیشتری عایدشان گردد. از این روی اخیراً لایحه مالیات بر خانه‌های خالی تصویب گردیده که طی آن دولت تنها برای اولین سال خالی بودن خانه، مالیاتی دریافت نخواهد کرد.
سخن آخر
مالیات بساز بفروش در بحث ساخت‌وساز خرد، اهمیت بسیار بالایی داشته و توجه به آیین‌نامه‌ها و قوانین مربوط به آن بسیار مهم می‌نماید. از این روی، سایت اکو ساختمان سعی بر این دارد تا اطلاعات به روزی را در این زمینه در دسترس مخاطبان خود قرار دهد.
