بررسی تأثیر نرخ ارز در قیمت مصالح

افزایش قیمت مصالح ساختمانی که به رشد هزینه‌های تولید مسکن منجر شده انتقاد فعالان بازار را در پی داشته و در این زمینه به دو برابر شدن قیمت میلگرد در طی سال گذشته اشاره کرده اند. از هم پاشیدن تعادل بازار مسکن در پی افزایش مصالح ساختمانی که بنا به گفته مسئولان و کارشناسان از رشد بازارهای موازی نشئت می‌گیرد، ساخت‌وساز را نیز به سمت رکود کشانده است. باوجودآنکه طی هفت سال گذشته بخش ساخت‌وساز رشد چندانی نداشته، انبوه‌سازان بر این باور هستند که عمده فعالان بخش ساخت‌وساز از این حوزه خارج شده‌اند.

برای دریافت مطالعه امکان سنجی در کمترین زمان به اکوساختمان مراجعه کنید.

تأثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن

اساساً تأثیر نوسانات نرخ ارز در معاملات بازار مسکن به دو دسته کوتاه مدت و بلندمدت تقسیم‌بندی می‌گردد. اثر کوتاه مدت این نوسانات قیمت با افزایش قیمت مسکن رابطه معکوس و در بلندمدت با آن رابطه مستقیم خواهد داشت. بدین صورت که در کوتاه مدت با افزایش نرخ ارز، از رونق بازار مسکن کاهش یافته و این رکود زمینه را برای مساعد شدن این بازار به نفع مستأجران یا همان متقاضیان رهن و اجاره تغییر می‌دهد.

 به همین دلیل است که بیشتر مردم تمایل دارند تا سرمایه‌های خود را به خرید ارز اختصاص داده و از سودهای کوتاه مدت بهره‌مند شوند و بنابراین ممکن است املاک خود را زیر قیمت متداول بازار به فروش برسانند. در بلندمدت اما نتیجه کاملاً معکوس است زیرا با افزایش نرخ ارز کلیه کالاها و تجهیزات مرتبط با ساختمان متأثر از افزایش نرخ ارز افزایش قیمت داشته و درنتیجه نرخ تمام‌شده هر واحد آپارتمان ساخته‌شده برای سازندگان افزایش‌یافته و به اجبار با بهای بیشتری به متقاضیان عرضه خواهد گردید.

آیا قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ هم افزایش می‌یابد؟

از مهم‌ترین موضوعاتی که اثر تهدیدکننده بر بازار ملک در سال جدید دارند، ادامه افزایش قیمت مصالح ساختمانی از نیمه دوم سال ۱۳۹۹ به بعد است. در این مدت که انواع مصالح بعضاً تا ۱۰۰ درصد رشد قیمت را تجربه کرده اند. این رشد تقریباً با میزان افزایش قیمت مسکن شهر تهران در سال جاری برابری می‌کند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک در این رابطه می‌گوید که بالا رفتن قیمت نهاده‌های ساختمانی تأثیر چندانی بر قیمت تمام‌شده مسکن نخواهد داشت.

اخیراً کارشناسان، نظرات متفاوتی درباره آینده بازار مسکن ارائه داده‌اند؛ نظراتی که بعضاً ۱۸۰ درجه باهم اختلاف دارند. برخی فعالان بازار مسکن با اشاره به رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی بر این اعتقاد هستند که قیمت مسکن در سال آتی شمسی افزایش خواهد داشت و در سوی دیگر عده‌ای بر این باورند که متغیرهای کاهشی بر متغیرهای افزایشی در بازار مسکن غلبه خواهند کرد.

بازار مسکن در سال ۱۳۹۹ روند پرالتهابی را سپری کرد. در نیمه اول آن سال نرخ رشد ماهانه مسکن در شهر تهران حدود ۱۰ درصد بود که در بازه زمانی کوتاهی در نیمه دوم تحت تأثیر امیدواری برای احیای برجام، سرعت رشد ماهانه قیمت‌ها افت نمود و به حدود ۳ درصد رسید. در بهمن این سال اما قیمت مسکن ۳.۷ درصد نسبت به دی‌ماه افزایش پیدا کرد و متوسط قیمت آن در تهران به ۲۸.۳ میلیون تومان در هر مترمربع رسید. با توجه به این اتفاق نرخ معاملات ۷۰ درصد نسبت به زمان مشابه سال قبل کاهش یافت.

کارشناسان بر این باور هستند که تناقض ایجادشده بین رکود معاملاتی و رشد ماهانه قیمت ناشی از کاهش خوش بینی نسبت به احیای برجام بعد از دو ماه است و علت رشد ۳.۷ درصدی قیمت مسکن در بهمن‌ماه همین موضوع بوده است. البته در این روزها باز هم اخبار مثبتی از سیاست بین‌الملل رسیده و حاکی از آن است که آمریکا باوجودآنکه هنوز تحریم‌ها را برنداشته آمادگی خود را برای بازگشت به برجام اعلام نموده است.

تحریم از یک جهت تأثیر مستقیم و از جهت دیگر اثر غیرمستقیم بر بازار مسکن دارد. تحریم به عنوان یک عامل روانی باعث افزایش قیمت کالاها می‌شود. از طرف دیگر کاهش درآمدهای نفتی کشور را به دنبال دارد که به رشد قیمت ارز منجر شده و هردوی این اتفاقات باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی خواهد شد.

از سوی دیگر آمارها از رشد اقتصادی ایران در سال آینده حکایت دارند و مطابق گزارش صندوق بین‌المللی پول، تولید ناخالص داخلی ایران پس از سه سال متوالی که منفی گزارش‌شده در سال میلادی پیش روی تا ۳.۲ درصد رشد مثبت خواهد داشت. نتیجه رشد صادرات نفتی و غیرنفتی می‌تواند به افزایش درآمد خانوار، رونق ساخت‌وساز و ثبات نسبی بازار مسکن بینجامد.

تأثیر نرخ ارز در قیمت مصالح

نوسانات نرخ ارز از مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی است. بر اساس برآوردهای انجام‌گرفته، قیمت مصالح ساختمانی مانند سیمان با ۲۴ درصد، سنگ با ۲۷ درصد، آجر و بلوک با ۲۸ درصد، سرامیک با ۳۸ درصد، گچ با ۴۴ درصد افزایش‌یافته است. از سوی در همین سال مصالحی چون شیرآلات با ۵۶، یراق‌آلات با ۶۲، شیشه با ۶۴، عایق حرارتی با ۷۵، نقاشی ۷۶، تأسیسات برقی با ۷۹ و آهن‌آلات با ۸۱ درصد و چوب نیز با گرانی ۱۰۰ درصدی روبه‌رو بوده‌اند.

باید دانست که حدود ۶۰ درصد از ذخایر شناسایی شده معدنی کشور مصالح ساختمانی است. اگر این حقیقت مبتنی بر آمار را در کنار نوسانات شدید قیمت مصالح ساختمانی قرار دهیم، متوجه بروز یک مشکل ساختاری در تنظیم قیمت این دسته از مصالح خواهیم شد. به بیان دیگر وقتی ذخایر مصالح ساختمانی در کشور وجود دارد، ولی تورم قیمتی بالا است، باید رد پای ماجرا را در نظام تعیین قیمت یافت. به خصوص اینکه این مواد و مصالح داخلی نبایستی تأثیرپذیری زیادی از نوسان نرخ ارز داشته باشند.

اما باید دانست تأثیر نرخ ارز در اقتصاد کلان باعث بالا رفتن هزینه‌های تولید هم می‌شود که این به صورت غیرمستقیم روی نرخ مصالح تأثیرگذار خواهد بود. البته در چند وقت اخیر شاهد کاهش قیمت‌ها در بازار ارز بوده‌ایم. در صورتی که این روند کاهشی قیمت در بازارهای موازی ادامه داشته باشد قیمت مصالح ساختمانی و مسکن هم‌روند نزولی به خود می‌گیرند.

به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک بررسی‌ها نشان می‌دهد که کاهش قیمت مسکن آغاز شده است به طوری که این بازار در آینده نزدیک از رکود خارج شده و در آینده وارد رونق می‌شود. وی با اشاره به اینکه در چند وقت اخیر بازارهای موازی مسکن با نوسان چشمگیر قیمتی روبه‌رو شده بودند، اظهار کرد: این موضوع در بخش مسکن تأثیرگذار بوده است و افزایش قیمت در بازارهای موازی زمینه‌ساز رکود و افزایش قیمت مسکن شده بود.

سناریوی دیگر هم در صورت وقوع دوباره تلاطم ارزی در سال آتی رخ خواهد داد که افزایش نرخ مصالح ساختمانی هم در پی آن رخ خواهد داد. پس در صورت انجام توافقات بین‌المللی و به فرض کنترل هیجانات ارزی و یا حتی کاهش ارز، انتظاری از بابت بروز شوک قیمتی در بازار مصالح ساختمانی و انتقال این شوک به بازار خرید و فروش و معاملات واحدهای مسکونی وجود نخواهد داشت.

نکته آخر در ارتباط با تأثیر نرخ ارز در قیمت مصالح ساختمانی این است که برخی تولیدکنندگان با افزایش نرخ ارز رو به صادرات بیش از حد آورده تا بتوانند با فروش محصولات خود به دلار سود بسیار بیشتری را در مقایسه با ارائه محصول خود در بازار داخل کسب کنند. این موضوع در یک مدت کوتاه نرخ تعادل بین عرضه و تقاضا را از بین برده و کمبود را در بازار داخل رقم می‌زند که این خود باعث افزایش قیمت‌ها خواهد شد.

سخن آخر

در آخر باید به این نکته اشاره کرد که اگر بازار ارز به حالت ثبات نرسد، به‌طور یقین تولیدکنندگان مصالح ساختمانی نرخ محصولات تولیدی خود را افزایش خواهند داد و این افزایش ممکن است سبب کاهش تقاضای داخلی و خروج سرمایه‌ها به سمت ارز و طلا شود. این موضوع می‌تواند موجب تشدید رکود بازار و نیز تشدید پیامدهای وقوع آن برای چندمین سال متوالی باشد.