برنامه کاندیداهای ریاست جمهوری ۱۴۰۰ در بخش مسکن

همه برنامه های هفت کاندیدای ریاست جمهوری در بخش مسکن و ساختمان این است: هیچ! دقیقا هیچ. از آنجا که هیچ یک از کاندیداهای ریاست جمهوری تا این لحظه برنامه مدون و منسجم و به همراه جزییات برای بخش ساختمان و مسکن ارائه نکرده اند، به نظر می رسد که هیچ یک از آنها هنوز برنامه ای در این زمینه تدوین نکرده و نقشه راهی برای ساماندهی بازار مسکن و ساختمان ندارند.

در این شرایط چطور می توان پیش بینی دقیقی از وضعیت قیمت مسکن و ساختمان پس از انتخاب هریک از نامزدهای ریاست جمهوری ۱۴۰۰ داشت؟ یک راه این است که دیگر سیاستهای اقتصادی نامزدها بررسی شوند. از آنجا که رشد نقدینگی است که قیمت دارایی هایی مانند مسکن، سهام، ارز و طلا را تعیین می کند، پس با توجه به سیاستهای نقدینگی زای هریک از کاندیدها می توان پیش بینی کرد که قیمت مسکن نیز در صورت برگزیده شدن آن نامزد چه تغییری خواهد کرد. سیاست های اقتصادی نادرست، افزایش نقدینگی را به همراه خواهد داشت و افزایش نقدینگی افزایش قیمت دارایی های سرمایه ای مانند مسکن را در پی دارد.

از سوی دیگر، قیمت ارز به تنهایی به عنوان یک متغیر پیشران عمل کرده و افزایش قیمت ارز، افزایش قیمت دیگر کالاها را به دنبال دارد. از اینروست که هر سیاست اقتصادی که منجر به افزایش قیمت ارز شود، افزایش قیمت دیگر کالاها از جمله مسکن را هم سبب خواهد شد. همچنان که در جهش های قیمتی دلار در سالهای ۱۳۷۲، ۱۳۷۷، ۱۳۹۱ و ۱۳۹۷ هم مشاهده کردیم، قیمت مسکن و به طور کلی مستغلات نیز با یک وقفه کمتر از یک ساله جهش کرد. پس برای داشتن تحلیل و پیش بینی درست و نزدیک به واقعیت از آینده باید به دقت روند رشد نقدینگی بررسی و تحلیل شود.

از سوی دیگر، املاک و مستغلات تاکنون حجم زیادی از نقدینگی کل کشور را جذب کرده اند و دیگر بخش ها به خصوص بخش تولید را از بهره این نقدینگی محروم کرده اند. از همین روست که بالاخره سیاستگذار مصمم به تدوین سیاستهای مالیاتی در بخش مسکن و املاک شد و برای نخستین بار در تاریخ دولتها در ایران، بازار مسکن و املاک در معرض نظام مالیاتی قرار گرفت. از اینرو از دیگر نکات مهمی که در پیش بینی قیمت آتی مسکن نقش دارد، نحوه مواجه دولت بعدی با مالیات بخش مسکن است. اینکه دولت جدید بخواهد قانون جدید مالیات مسکن و املاک را با سختگیری اجرا کند یا در اجرای آن به بهانه های مختلف مماشات کند، در کم یا زیاد شدن انباشت نقدینگی در بخش مسکن به شدت موثر خواهد بود.

موضوع دیگری که در آینده وضعیت بازار مسکن تاثیرگذار است، توافق برجام و نحوه برخورد دولت با دلارهای آزاد شده پس از توافق است. اگر دولت آتی، دلارهای آزاد شده را به وفور در بازار عرضه کند و قیمت دلار را ثابت نگه داشته یا سبب کاهش آن شود، بازار مسکن نیز همچنان در رکود خواهد ماند. اما اگر دولت تدبیر دیگری را پیش گیرد و ترجیح دهد که دلارهای آزاد شده را در مسیر دیگری صرف کند و اجازه دهد تا دلار قیمتش بر اثر ساز و کار بازار تعیین شود، هم بخش تولید و هم بخش مسکن و مستغلات با رشد مواجد خواهند شد.

اما برای داشتن یک تحلیل و پیش بینی دقیق از آینده قیمت مسکن باید به چند نکته مهم دیگر توجه داشت. نخست اینکه با توجه به تورم شدید قیمت مسکن طی سال ۱۳۹۹، تکرار چنین نرخ تورمی در سال ۱۴۰۰ بعید به نظر می رسد. از اینروست که علیرغم تولید نازل املاک در سال جاری، شاهد افزایش قیمت نیستیم. دوم اینکه برخی اقتصاددانان معتقدند که قیمت مسکن فراتر از آنچه باید افزایش یافته است. یعنی اگر با افزایش نرخ نقدینگی تناسب گرفته شود، قیمت مسکن بیش از آنچه باید افزایش یافته و در واقع بخشی از افزایش قیمت را پیش خور کرده است، لذا در سال ۱۴۰۰ بخش مسکن افزایش قیمتی نخواهد داشت تا زمانی که رشد نقدینگی خود را با آن متناسب کند. این روزها از همه فعالان بازار املاک این جمله را زیاد می شنوید که: بازار کشش ندارد. کاهش حجم معاملات املاک نیز موید همین نکته است. نکته سوم که جمع بندی و نتیجه گیری نکته اول و دوم نیز هست، توجه به این موضوع است که تقاضای سفته بازی در بخش مسکن در سال ۱۴۰۰ در پایین ترین حد ممکن خواهد بود. از اینرو تمرکز نقدینگی کل کشور در سال ۱۴۰۰ در بخش مسکن نخواهد بود.

اما آیا قیمت مسکن کاهش خواهد یافت؟ جواب: خیر! در کنار همه عوامل بالا باید یادمان باشد که قیمت مسکن از چسبندگی بالایی برخوردار است. یعنی حتی در مواقعی که به طور نامتناسب با دیگر بخش های اقتصاد، قیمت مسکن افزایش می یابد، این قیمت افزایش یافته دیگر کاهش نمی یابد. بلکه اینقدر در همان قیمت ثابت می ماند تا نرخ تورم مجددا آن را تعدیل کند.

در انتها باید به یک نکته حاشیه ای اما مهم دیگر نیز توجه کرد و آن اینکه: سرمایه گذاران در ایران طی سالهای اخیر به کسب سودهای بزرگ بیش از ۱۰۰% در سال عادت کرده اند. بازار سهام، بازار مسکن، بازار ارز و اخیرا بازار رمز ارزها، تجربه های خوب کسب سود بالای ۱۰۰% و در مواردی برای حرفه ای ها سودهای خیلی بیشتر را به همراه داشته است. از اینرو به نظر می رسد که بازارهای با سود کمتر از ۱۰۰% در سال، جذابیتی برای عموم سرمایه گذاران، چه سرمایه گذاران حرفه ای و چه سرمایه گذاران آماتور ندارد. امروزه سرمایه گذاران ایرانی، علیرغم همه ریسکهایی که در بازار رمز ارزها وجود دارد، ترجیح می دهند که سرمایه خود را وارد این بازار کنند و این خود علامت مهمی است که سیاستگذار و رئیس جمهور منتخب ۱۴۰۰ باید به آن توجه کند.

محاسبات اقتصادی دقیق که توسط نگارنده با در نظر گرفتن متغیرهای اقتصادی اصلی و مدل کردن آنها انجام شده، برای سال ۱۴۰۰ نرخ رشد اقتصادی (بدون نفت) را در حدود ۱، نرخ تورم را بین ۳۰ تا ۴۰ درصد و نرخ ارز را بین ۱۸ تا ۲۵ هزار تومان پیش بینی می کند. به اعتقاد من، رئیس جمهور بعدی بیش و پیش از آنکه در طرف عرضه مسکن اقداماتی انجام دهد، باید طرف تقاضا را تقویت کند. مثلا وام های مسکن را بهبود بخشیده و تعدیل کند. تامین مسکن با وام بانکی تبدیل به شوخی شده است. وام مسکن ۱۶۰ میلیون تومانی شهر تهران الان در بهترین شرایط ۱۰درصد هزینه خرید مسکن را تامین می کند. از طرفی شرایط اقتصادی حاکم بر جامعه، امکان پرداخت مبالغ بالاتر قسط ماهانه را برای خانوارها غیرممکن کرده است. دقت به همین نکات است که سختی کار رئیس جمهور بعدی را مشخص می کند.

اگر در یک جمله بخواهم به رئیس جمهر بعدی مشاورم دهم، باید بگویم رئیس جمهور بعدی فقط به شرطی موفق خواهد شد در بخش مسکن و ساختمان سیاستهای درستی را پیاده کند، که از دانش متخصص ترین افراد در این حوزه بهره گیرد و افرادی با تخصص و دانش بالا را در این حوزه به خدمت گیرد. در غیر این صورت و با پیش گرفتن هرگونه سیاست پوپولیستی یا موقتی، بازار مسکن و املاک وضعیت وخیم تری پیدا خواهد کرد. اکنون تنها راه برون رفت از بحران های موجود در بخش های اقتصادی، ازجمله بخش مسکن، بازگشت به نظرات دانشمندان و متخصصان و حرفه های هر حوزه، از جمله حوزه املاک و مستغلات است. متخصصانی که اکنون دیگر در ایران به ندرت پیدا می شوند و باید در گوشه گوشه دنیا به دنبال آنها گشت. بدان امید که خردمندان حاکم شوند.