عوارض مازاد بر تراکم چیست و چگونه محاسبه می شود؟

قانون، شهرداری‌ها را مکلف کرده است تا بر اساس ضوابط، در رابطه با افزایش ارزشی که برای هر یک از قطعات اراضی شهر با توجه به کاربری آن‌ها در مناطق مسکونی با تراکم کم ایجاد می‌شود، عوارضی به نام عوارض مازاد بر تراکم دریافت کند. البته در مورد بلندمرتبه‌سازی، مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری اذعان دارد که عوارض مربوطه باید با رعایت تبصره‌های زیر وصول گردد.

اول اینکه پایه محاسبات مربوط به این عوارض بر مبنای عوارض مازاد تراکم یک مترمربع مسکونی خواهد بود. دوم اینکه این کار بر مبنای ماده ۶۴ کتابچه ارزش معاملاتی املاک در سال ۱۳۷۶ محاسبه می‌گردید.

معنی تراکم چیست؟

شهرداری بر اساس طرح تفصیلی، جمعیت، عرض گذر و پهنه‌ای که ملک مورد نظر در آن واقع شده است، پارامتری با نام تراکم که تعداد طبقات مجاز برای ساخت، طبق آن تعیین می شود را تعریف می‌کند.

بحث تراکم یکی از مهم‌ترین مباحثی است که بسیاری از ساکنان شهرها با آن روبرو هستند. معنای تحت‌اللفظی کلمه تراکم که ذهن تصور می‌کند همان انباشتگی و فشردگی است. اما تراکم در مباحث شهری، مقیاس اندازه گیری است که جایگاه ویژه‌ای در تصمیم گیری‌ها و برنامه‌ریزی‌های شهری دارد.

تراکم‌ها در دسته‌های وسیعی طبقه بندی می‌شوند، مثلاً تراکم جمعیتی به معنای جمعیت ساکن در واحد سطح است که با واحد نفر در هکتار مشخص خواهد شد. تراکم مسکونی هم به تقسیم جمعیت شهر بر بخش‌های ساخته شده آن به دست می‌آید. سطح ساخته شده در برگیرنده همه کاربری‌های موجود در شهر، از مسکونی تا تفریحی و امثال آن‌هاست.

به طور خلاصه باید گفت که تراکم به معنی این است که در یک فضای معین چه تعداد انسان یا ساختمان وجود دارد و هر کدام چه میزان از فضا را اشغال کرده‌اند.

عوارض مازاد بر تراکم چیست؟

تصور کنید هیچ قانونی برای ساخت‌وساز وجود نداشته باشد و هر کس هر طور که بخواهد ملک خود را بسازد و چیزی به اسم تراکم مازاد و اضافه بنا هم وجود نداشته باشد. در این صورت می‌توان حدس زد که چه اتفاقی می‌افتد. در این حالت خانه‌ها به جای یک طبقه، چند طبقه ساخته شده و هیچ کس توجه نخواهد کرد که آیا این محله یا کوچه گنجایش و ظرفیت این تعداد را دارد یا نه. حال تصور نمایید که هر واحد یک خودرو نیز داشته باشد، آیا فضای کافی برای پارک کردن این تعداد ماشین در محله وجود خواهد داشت؟

همان‌قدر که تعداد طبقات اهمیت دارد، سطحی که هر خانه دربرمی گیرد نیز دارای اهمیت خواهد بود. اگر املاک مسکونی بدون حیاط ساخته شده و کل مساحت زمین به اتاق‌ها و سالن پذیرایی اختصاص داده شوند. یا اینکه پارکینگ و حیاط خود را هم مسکونی کنیم، باعث تراکم مازاد و اضافه بنا خواهیم شد. مطمئنا زندگی در چنین ساختمان‌هایی برای هیچ‌کس خوشایند نبوده و زندگی کردن تعداد زیادی از افراد در یک محدوده کوچک، آزاردهنده خواهد بود. در ادامه راه‌حل‌های ارائه شده برای این مشکلات را با هم بررسی می‌کنیم.

در گذشته برخی از مالکان ساختمان‌ها برای به دست آوردن سود بیشتر و اجاره ملک‌شان به خانواده‌های بیشتر، به تغییراتی در ملک خود دست زدند. مثلا به ملک خود طبقه‌ای را اضافه کردند و یا پارکینگ خود را مسکونی کردند. انجام هر کدام از موارد بالا برای ساکنان آن ملک و محله خوشایند نبود زیرا موجب تراکم مازاد و اضافه بنا می‌شد.

با تصویب لایحه‌ ممنوعیت فروش تراکم مازاد و اضافه بنا در سال ۱۳۸۲، این کار غیر قانونی شد. طبق این لایحه شهرداری‌ها موظف به رعایت طرح تفضیلی در شهرها شده و مجاز به فروش تراکم مازاد یا تغییر کاربری املاک ساخته شده نخواهند بود. لذا کل ساختمان‌ها باید طبق مجوزهای صادره ساخته شوند.

با کسانی که از قانون تخطی نمایند بر طبق بند ۷ ماده ۱۹ قانون مجازات اسلامی، برخورد خواهد شد. در این بین رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری تعیین خواهد کرد که جریمه تخلف به چه صورت خواهد بود. جریمه‌ها در کمیسیون به دو صورت است. در صورتی که ملک مورد نظر به گونه‌ای ساخته شود که استحکام کافی را نداشته باشد و یا با ازدیاد تعداد طبقاتش، پیش‌آمدگی غیر قانونی مانند بالکن‌ در ساختمان باعث بالا رفتن تراکم شده و این تخلف خطر آفرین باشد، شهرداری حکم قلع بنا را صادر خواهد کرد. با صدور این حکم، فرد متخلف باید بنای اضافی را تخریب کند و تمامی هزینه‌های تخریب بر عهده وی است.

البته چنانچه نوع تخلف به گونه‌ای باشد که خطر خیلی بالایی نداشته باشد و منجر به اضافه تراکم جدی نشود، متخلف از سوی شهرداری جریمه خواهد شد و این جریمه جلوی تخریب را خواهد گرفت.

سخن آخر

رعایت قوانین مربوط به ساخت‌وساز ضروری بوده و ساخت هر سازه‌ای باید طبق مجوزهای صادر شده باشد. اگر مالکی موجب تراکم مازاد و اضافه بنا گردد از لحاظ قانون مرتکب تخلف شده و باید جریمه شود. این کار بر اساس قانونی است که طبق آن فروش تراکم مازاد و اضافه بنا ممنوع شد و شهرداری‌ها دیگر طبق قانون اجازه این کار را ندارند.