پیش‌بینی قیمت مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۰ وابستگی زیادی به متغیرهایی چون رشد نقدینگی، نرخ تورم و رشد اقتصادی کشور در سال دارد. این فاکتور حیاتی بر همه ارکان ساخت مسکن مانند مصالح ساختمانی و سازه‌های فولادی همچون تیرآهن و میلگرد اثرگذار بوده است. طی سال‌های اخیر مسکن از یک کالای مصرفی تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای کم ریسک برای سرمایه‌گذاران شده و قیمت مسکن و پیش‌بینی آن اهمیت زیادی پیدا کرده است.
به طور کلی پیش‌بینی روند قیمتی مسکن در کشور وابستگی بسیاری به متغیرهای کلان همچون رشد نقدینگی، نرخ تورم و رشد اقتصادی دارد که بر همه ارکان ساخت مسکن مثل مصالح ساختمانی و سازه‌های فولادی مانند تیرآهن و میلگرد اثرگذار بوده است.
پس با نگاهی به بازار مسکن، می‌توان فهمید که به جهت رشد اقتصادی اندک طی دهه‌های گذشته، مسکن از یک کالای مصرفی تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای شده که بازدهی نسبتاً خوبی برای سرمایه‌گذاران خود دارد.
دیگر عامل مهم مؤثر بر رشد قیمت مسکن، کاهش نسبی جمعیت روستانشین و کوچ آنها به شهرها است. در واقع با افزایش جمعیت به طور کلی و مهاجرت مردم از روستاها به شهرهای بزرگ تقاضای مسکن افزایش داشته و سرمایه‌گذاری در آن به نظر منطقی می‌نماید. از طرفی با توجه به محدودیت زمین، با افزایش تقاضای آن قیمت افزایش خواهد یافت. طی چند دهه اخیر نیز بازار به صورت دوره‌ای نسبت به متغیرها واکنش داده است.
نگاهی به وضعیت بازار مصالح
طی ماه‌ها و هفته‌های گذشته به دلیل نوسانات شدید نرخ ارز، قیمت مصالح و تجهیزات ساختمانی به شدت تحت تأثیر قرار گرفته و افزایش یافته است. این افزایش و جهش قیمت حتی در مصالحی که تولید داخل است نیز مشاهده می‌گردد. مصالح اصلی همچون میلگرد، فولاد و آهن‌آلات ساختمانی و همچنین سیمان از این طیف مصالح هستند که بنا بر اعلام انبوه‌سازان اگرچه ۱۰۰ درصد تولید داخل هستند اما با نوسانات نرخ ارز به شدت تحت تأثیر قرار می‌گیرند و نرخ فروش آنها به‌صورت لحظه‌ای و روزانه تغییر می‌کند.
طبق آمارها قیمت فروش سیمان در حال حاضر نسبت به سال ۹۶ حدود ۵/ ۳ برابر شده و میلگرد نیز با ۶/ ۷ برابر افزایش قیمت همراه شده است. همچنین بازار مصالح ساختمانی تحت تأثیر نوسانات ایجاد شده در بازار معاملات سهام از ناحیه سرایت اثر روانی این هیجانات تحت تأثیر قرار گرفت و این نوسانات نیز بر افزایش قیمت مصالح و در نهایت هزینه تمام شده ساخت مسکن در سالی که گذشت اثر داشته است.
قیمت مسکن و مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۰
همان‌طور که ذکر شد پیش‌بینی روند قیمتی مسکن در کشور بستگی فراوانی به متغیرهای کلی همچون رشد نقدینگی، نرخ تورم و رشد اقتصادی کشور دارد. این مهم بر همه ارکان ساخت مسکن مثل مصالح ساختمانی و سازه‌های فولادی همچون تیرآهن و میلگرد اثرگذار است.
اساساً پیش‌بینی روند قیمتی مسکن در کشور وابستگی زیادی به متغیرهای کلانی همچون رشد نقدینگی، نرخ تورم و رشد اقتصادی کشور دارد. این مهم بر همه ارکان ساخت مسکن مثل مصالح ساختمانی و سازه‌های فولادی همچون تیرآهن و میلگرد اثرگذار است.
در واقع با افزایش جمعیت به طور کلی و مهاجرت مردم از روستاها به شهرهای بزرگ تقاضای مسکن افزایش داشته و سرمایه‌گذاری در آن به نظر منطقی بوده است. از طرفی با توجه به محدودیت زمین، با افزایش تقاضای آن قیمت به شدت افزایش می‌یابد. طی چند دهه اخیر نیز بازار به صورت دوره‌ای نسبت به متغیرها واکنش داده است.
پیش‌بینی ساخت‌وساز مسکن در سال جدید
همواره دوره‌های رکود خرید و فروش مسکن با رکود در ساخت‌وساز همراه بوده است. به طور ساده‌تر هنگامی که حجم معاملات در بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند معامله‌گران و فعالان این حوزه شرایطی برای کسب سود و بازدهی در این بازار نمی‌بینند؛ در نتیجه اقدام برای اخذ پروانه ساخت کم می‌شود و در کنار کاهش حجم معاملات، حجم ساخت‌وساز نیز کاهش چشمگیری پیدا خواهد کرد.
در اواخر دوره رکود معاملات مسکن ساخت‌وساز به آرامی افزایش پیدا می‌کند و سازندگانی که در این دوره اقدام به ساخت می‌کنند، به سود خوبی می‌رسند. در سال ۱۴۰۰ بازار مسکن در دوره رکودی خود قرار خواهد داشت و همان‌طور که از آمارها برمی‌آید بهای تمام شده هر مترمربع ساختمان در حدود ۵ میلیون تومان خواهد بود. با احتساب نرخ بهره پولی که برای ساخت هر پروژه صرف می‌شود و پولی که بابت بهای زمین پرداخت می‌گردد، سود حقیقی چشمگیری در شرایط حال حاضر برای سازندگان مسکن وجود نخواهد داشت.
نظر کارشناسان درمورد آینده بازار مسکن
در این میان کارشناسان مسکن به دلیل آنچه تسهیل شرایط ساخت‌وساز در سال بعد می‌دانند، بر این اعتقاد هستند که بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ به‌سوی بهبودی اوضاع پیش خواهد رفت. این کارشناسان علت را در تغییر جهت متغیرهای بیرونی اثرگذار می‌بینند.
مدیران ارشد و فعالان ساخت‌وساز و جامعه انبوه‌سازان، معتقدند با اینکه ساخت‌وساز در کشور در اوضاع کنونی با رکود همراه است نگاه انبوه‌سازان و مدیران ارشد این حوزه به آینده ساخت‌وساز در کشور در سال ۱۴۰۰ دوگانه است.
برخی از این افراد با توجه به چالش‌های پیش روی این بازار معتقدند تا پایان سال رکود تورمی زیادی بر بازار مسکن حاکم شده و برخی نیز با نگاهی به سال ۱۴۰۰ چشم‌انداز این بازار در سال آینده را امیدوارکننده می‌بینند.
آنها بر این باورند که سطح ساخت‌وساز در کلان‌شهرها نسبت به سال‌های گذشته به میزان قابل‌توجهی کاهش داشته است و بیشتر ساخت‌وسازهایی که جریان دارد مربوط به پروانه‌های ساختمانی است که در سال‌های گذشته و سال‌های ۹۸ و ۹۹ صادر شده است. آمارها نشان می‌دهد روند ساخت‌وساز و صدور پروانه ساخت از میانه سال ۹۹ نزولی بوده و عمده فعالیت‌های ساختمانی مربوط به سال‌های گذشته است.
فعالان این حوزه برای ادامه فعالیت از ۵ حوزه تحت‌فشار قرار گرفته‌اند و تمرکز بیشتر را بر روی اتمام پروژه‌های نیمه‌تمام قرار داده‌اند. به همین خاطر از ابتدای سال جاری میزان درخواست صدور پروانه ساختمانی با افت زیادی همراه شده است.
از طرفی سازندگان معتقد هستند که با شروع سال ۱۴۰۰ و ایجاد ثبات نسبی در بازارهای جانبی چون بورس و ارز، سرمایه‌گذاران بار دیگر به سمت بازار مسکن به‌عنوان یک سرمایه‌گذاری امن و مطمئن گرایش یافته و همین امر انگیزه سازندگان برای ساخت‌وساز را فراهم کند.
این ثبات در بازارهای دیگر ازجمله بازار طلا و خودرو باعث می‌شود که سازندگان بتواند تخمین درستی از قیمت تمام‌شده مصالح داشته باشند و از نوسانات مداوم و لحظه‌ای در قیمت مصالح و دیگر مواد ساخت‌وساز که هم‌اکنون در بازار حاکم است و همه را سردرگم کرده است، در امان بمانند. مدیران ارشد فعال در حوزه ساختمان نیز می‌گویند، اگرچه نوسانات زیاد بازار را دچار رکود نموده اما ثبات احتمالی در سال آینده باعث می‌شود شرایط کنونی کمی بهبود یابد.
آمار در رابطه با بازار مسکن چه می‌گوید؟
در بهار سال ۹۹ مجموعاً ۱۰۲ هزار پروانه برای ساخت واحدهای مسکونی صادر شده است و اگر این کاهش آمار در فصول بعد نیز ادامه داشته باشد، بازار مسکن مانند ۶ سال گذشته وارد وضعیت رکود شده و آمار ساخت‌وساز در کشور تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در سال افت خواهد کرد.
با توجه به اینکه برای خروج بازار مسکن از رکود نیاز به ساخت سالانه ۵۶۰ هزار واحد مسکونی است، این آمار باز هم بازار مسکن را به سمت رکود خواهد برد.
سخن آخر
در این مقاله سعی شد به عوامل مؤثر در قیمت مسکن از جمله مصالح ساختمانی اشاره شود و تحلیلی از قیمت مصالح ساختمانی در سال ۱۴۰۰ داده شود. اگر بخواهیم به طور خلاصه آینده محتمل برای بازار مصالح را در یک سال پیش رو نشان دهیم باید به این نکته اشاره کنیم که موتور اصلی قیمت و معاملات در این بازار تورم است.
با توجه به بودجه پیشنهادی دولت و شرایط کلان کشور این موتور نه‌تنها کند نشده بلکه سریع‌تر از گذشته در حال حرکت است؛ در نتیجه قیمت اسمی و قیمت حقیقی مصالح همواره روبه‌رشد خواهد ماند. اما در چند سال آینده احتمالاً بازار مسکن در دوره رکود خود خواهد بود و کمتر از دیگر بازارها رشد و بازدهی خواهد داشت. این مورد به بازار مصالح هم سرایت کرده و با توجه به کم شدن تقاضا قیمت‌ها افزایش شدیدی نخواهد داشت.
