در بازار مسکن چه خبر، وضعیت کلی، سرمایه گذاری

بر اساس آمار و اسناد وزارت مسکن و وزارت صمت بیش از ۱۰۰ صنعت در ایران به بخش مسکن وابسته هستند و همین وابستگی باعث شده تا این بازار، یکی از اصلی‌ترین حلقه‌های شرایط و رشد اقتصادی کشور قلمداد شود. بیش از ۳۰ سال بخش مسکن در کنار خودروسازی بیشترین سهم در اشتغال‌زایی و تولید ناخالص داخلی را در ایران به خود اختصاص داده بود؛ اما بررسی‌ها نشان می‌دهد در سال‌های اخیر این نقش با سرعتی بی‌سابقه کاهش می‌یابد.

بر اساس گزارش‌های بانک مرکزی میانگین سهم گروه ساختمان از رشد تولید ناخالص داخلی و ملی در سه ماهه اول سال ۹۸ به ۰.۱ رسید. پس از ورود بازار مسکن به یک دوره رکود در سال ۹۸ رسیدن این سهم به صفر را شاهد بودیم. از اواسط سال ۹۸ با بالا رفتن قیمت‌ها، مسکن وارد فاز رکودی شد. اکنون کاهش ۶۴.۶ درصدی تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران که یکی از تعیین کننده‌های بازار مسکن است در تیر ماه سال جاری، نسبت به سال گذشته، باعث شده تا کارشناسان به بررسی دقیق‌تر وضعیت بازار مسکن و پیش‌بینی شرایط آینده بپردازند. در ادامه این مقاله با اکوساختمان همراه باشید.

وضعیت کلی بازار مسکن

بازار مسکن در ایران همواره یکی از تأثیر گذراترین بازارها بر اقتصاد کشور بوده است. نقش تورم رو به رشد آن در بالا بردن تورم در دیگر زمینه‌های اقتصادی گواه این مدعا است. بر همین اساس رکود بازار مسکن و آرامش نسبی آن رکود و آرامش نسبی برخی از دیگر بازارها مانند ارز و طلا را نیز در پی دارد؛ بنابراین تحلیل و بررسی وضعیت بازار مسکن و پیش‌بینی شرایط آینده آن همواره از مهم‌ترین مباحث اقتصادی کشور است. آنچه از اخبار و گفته‌های مسئولین مربوط برداشت می‌شود وضعیت فعلی بازار مسکن شرایطی آشفته و نابسامان و بلاتکلیف دارد. خرید و فروش در این بازار در پایین‌ترین میزان چند سال اخیر خود قرار گرفته است که به نظر تحت تأثیر عدم وجود توان خرید در جامعه است و قیمت‌ها همچنان با حباب‌هایی غیرواقعی روندی فزاینده دارند. کارشناسان قیمت مسکن را از این جهت حبابی و غیرواقعی می‌دانند که نرخ‌ها تنها بر زبان‌های می‌چرخد و عملاً خرید و فروشی در بازار اتفاق نمی‌افتد تا بتوان نرخ تثبیت ‌شده‌ای برای قیمت‌ها عنوان کرد.

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن از گذشته به عنوان یک سرمایه‌گذاری مطمئن شناخته می‌شد؛ اما با گذشت زمان و ورود بازارهای دیگر به حوزه‌ی اقتصاد، میزان بازده و سود این سرمایه‌گذاری در مقایسه با دیگر بازارها آن را متزلزل ساخت. اکنون موارد مختلف دیگری نیز باعث شده برخی کارشناسان سرمایه‌گذاری در مسکن را چندان منطقی ندانند. یکی از این دلایل اشباع بازار مسکن، برای چند سال آینده است. در واقع به گفته کارشناسان باید به مسکن به عنوان یک سرمایه‌گذاری بلند مدت نگریست. چرا که سرعت و امکان نقد شوندگی این سرمایه قابل پیش‌بینی نیست.

شاید طی چند سال آینده و به دنبال افزایش قدرت خرید آحاد جامعه و سرپرستان خانوار متقاضی مسکن، بتوان به این مقوله به عنوان سرمایه‌ای به سرعت نقد شونده نگریست. نکته‌ دیگر اینکه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ساده‌تر از سرمایه‌گذاری در بازار ارز، طلا و بورس و فرا بورس است، ریسک‌پذیری بسیار کمتری هم دارد؛ اما سرمایه‌ی اولیه‌ی بسیار بالاتری هم لازم دارد. درنهایت باید گفت، هرچند ممکن است رشد سرمایه در بازار مسکن گاهی به میزان رشد سرمایه در بازار ارز، طلا و بورس نباشد اما مداوم و تقریباً غیر ساکن است. به اصطلاح سود در بازار مسکن آهسته و پیوسته پیش می‌رود. البته طبق آمار صحیح که در سال‌های اخیر بازار مسکن نیز رشدی نجومی تجربه می‌کند.

عوامل مؤثر در بازار مسکن و پیش‌بینی آینده بر اساس آن‌ها

مهمترین عامل تأثیرگذار بر بازار مسکن عرضه و تقاضا است؛ اما طی سال‌های اخیر این فاکتور مهم تحت تأثیر عوامل دیگری قرار گرفته‌ و باعث عدم تحقق بسیاری از پیش‌بینی‌ها شده است. به این ترتیب که در پایان سال ۹۸ گمانه‌زنی‌ها به سمت کاهش قیمت مسکن به دلیل شیوع کرونا و کاهش چشم‌گیر خرید و فروش می‌رفت اما بر خلاف تصور کارشناسان مسکن رشد ۸.۷ درصدی نشان داد و این رشد با ادامه‌ی روند افزایشی کرونا نیز افزایش یافت و رکورد تورم ماهیانه ۱۱.۴ درصد را تا پایان خرداد به نام خود ثبت کرد.

البته عواملی مانند تصویب پرداخت وام‌ های مسکن با شرایط خاص و یا بالا رفتن هزینه‌ ساخت و قیمت مصالح نیز تأثیر در قیمت‌ مسکن دارند. برای مثال اکنون پیش‌بینی می‌شود تصویب قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی با نرخ تصاعدی، تأثیر چشمگیری در کنترل بازار مسکن داشته باشد. بر اساس نظر کارشناسان این قانون اگر منجر به کاهش قیمت‌ها هم نشود به نظر از افزایش بی‌منطق آن نیز جلوگیری می‌کند.

بورس مسکن

بورس از بازارهای سرمایه‌گذاری تثبیت‌ شده‌ کشور است که طی ده سال گذشته نام آن را بیش‌تر در بین اقشار مختلف جامعه می‌شنویم. بازار بورس در این سال‌ها رفته‌رفته جذابیت سرمایه‌گذاری خود را بیش از پیش به رخ کشید تا جایی که صنایع مختلف به این بازار پیوسته و بازارهای سرمایه به همبستگی با بورس تمایل نشان دادند. بروس مسکن نیز پنجمین بورس کشور بود که با ارزش پایه ۵ هزار میلیارد تومان در تاریخ ۲۰ تیر ۹۹ متولد شد. هدف از تأسیس بورس مسکن ایجاد بستری برای تسهیل معاملات و سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات بود. سرمایه‌گذاران عمده این بازار دولت، بانک‌ها، نهادهای عمومی و بخش‌های خصوصی هستند. بورس مسکن در دو زمینه صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و مسکن و بورس املاک و مستغلات فعال خواهد بود. بورس املاک و مستغلات بستر فروش دارایی‌های مازاد شرکت‌های دولتی در این زمینه خواهد بود. بورس مسکن اما به عرضه پروژه‌های ساختمانی و حمل و نقل در بازار سهام می‌پردازد. این واگذاری در بورس مسکن که حاصل همکاری وزارت راه و شهرسازی و سازمان بورس است، از طریق واگذاری برگه سهام صورت می‌گیرد و به این ترتیب نقدینگی ساخت این پروژه‌ها تأمین می‌شود. بر اساس طرحی که وزارت راه و شهرسازی در ارتباط با بورس مسکن ارائه کرده هر سهم به عنوان یک متر مربع از پروژه‌هایی که متری عرضه می‌شوند، در نظر گرفته می‌شود. به این ترتیب برای مثال برای یک واحد در طبقه‌ سوم یک ساختمان در ۱۰۰۰ برگه سهام با قیمت مشخص عرضه می‌شود. درصورتی‌که یک فرد تمام برگه‌های عرضه شده برای یک واحد را خریداری کند در پایان پروژه مالک آن خواهد بود. دلیل اجرای این طرح جذب سرمایه‌های خرد اقتصادی جاری در جامعه به سمت بازار مسکن و ایجاد پایداری همزمان برای سرمایه‌های سرگردان و بازار مسکن بوده است.

تأثیر بورس بر بازار مسکن

رشد غیرمنتظره و روزافزون بازار بورس طی یک سال گذشته منجر به ورود بخش عمده سرمایه‌های خرد به این بازار و انباشت نقدینگی در آن شده است؛ بنابراین عدم حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن، رکود این بازار علاوه بر تورم آن را در پی داشته است. می‌توان گفت هرچند افزایش نرخ سکه و ارز افزایش نرخ مسکن را همراه داشته، آن هم پس از ثابت ماند قیمت مسکن برای ۵ سال (۹۲ تا ۹۷) به همراه ثبات نسبی نرخ ارز و طلا، اما این بالا رفتن به معنی خروج از رکود نیست و درواقع بورس به نظر بازار مسکن را در نوعی رکود تورمی فرو برده است. البته به نظر می‌رسد که همبستگی بازار بورس با بازار مسکن و ورود گروه‌های اصلی این بازار مانند گروه انبوه‌سازی، املاک و مستغلات و شرکت‌های فعال در زمینه ساخت و ساز به بورس می‌تواند در شکست این رکود مؤثر باشد و با ارائه‌ فهرستی از شرکت‌های انبوه‌سازی املاک و مستغلات پذیرفته شده در بورس تهران و فرا بورس توسط سازمان بورس این امیدواری افزایش یافت. چرا که بر اساس آنچه گفته شد یکی از بازارهای موازی صعودی و مؤثر سال گذشته بازار بورس و فرا بورس بوده، بنابراین انتظار می‌رود همبستگی بازار مسکن با این بازار می‌تواند تأثیر مثبتی بر آن داشته باشد.

نقش معیشت جامعه بر بازار مسکن

گفته شد که در حال حاضر افق پیش روی بازار مسکن به عواملی مانند مدت‌ ماندگاری ویروس کرونا، نرخ نفت، طلا و ارز، شرایط بازارهای موازی مانند بورس و فرا بورس بستگی دارد. البته که عواملی مانند تسهیلات بانکی، قیمت مصالح ساختمانی و میزان تولید مسکن از بازیگران ثابت بازار مسکن هستند؛ اما امروز عاملی مؤثرتر و تعیین کننده‌تر بر بازار مسکن سایه انداخته و آن شرایط معیشتی جامعه است. درواقع حقیقت تلخ و مؤثر در بازار مسکن این است که بخش بزرگی از متقاضیان خرید مسکن و خانه اولی‌ها که می‌توانند زوج‌های جوان و یا خانوارهای پرجمعیت‌تر باشند قادر به خرید خانه نیستند و این میزان تقاضا را که اصلی‌ترین نقش را در هر بازاری بازی می‌کند به حد چشمگیری کاهش می‌دهد. جریان یافتن سرمایه‌های خرد به سمت پرداخت اجاره بها و ودیعه‌های بالای خانه‌های اجاره‌ای کاهش بیشتر خرید و فروش را در پی دارد. همچنین مهاجرت ساکنین کلان‌شهرها به شهرها و شهرک‌های کوچک به رکود بازار مسکن در شهرهای بزرگی مانند تهران دامن می‌زند.

سخن آخر

در پایان، به نظر می‌رسد اختصاص تسهیلات خاص و ویژه‌تر از قبل، به منظور بالا بردن توان خرید خانه اولی‌ها و همزمان کنترل تورم افسارگسیخته‌ قیمت‌ها، حتی در صورت خروج بازار مسکن از رکود، می‌تواند مؤثرترین راهکار برای بهبود شرایط بخش مسکن باشد؛ اما تا تأمین بودجه‌ لازم برای این تسهیلات، بورس مسکن و املاک و مستغلات و همبستگی بازارهای سرمایه، همچنین اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند نقش آرام‌بخشی موقت را برای خروج این بازار مهم از رکود بازی کند. چرا که آنچه این بازار را وارد رکودی بی‌سابقه کرده، افزایش قیمت‌ها در عین حال کاهش توان خرید اقشار متوسط در نتیجه کاهش نرخ تقاضا نسبت به عرضه است و درمان‌ها موقت ارائه شده هیچ یک راه‌حلی مناسب برای این علت نیستند.