اجرای طرح مالیات بر مسکن چه تاثیری بر بازار مسکن دارد؟

مالیات بر عایدی به ویژه مسکن در بیش از ۱۸۰ کشور دنیا اجرا می‌شود و یکی از مهم‌ترین راه‌های درآمد دولت‌ها به حساب می‌آید. با اینکه بیش از یک قرن از اجرای این قانون در دنیا می‌گذرد ولی متاسفانه این قانون در ایران هنوز به تصویب مجلس نرسیده و دولت نیز تمایلی به اجرای آن ندارد. در این مقاله به طرح مالیات بر مسکن، دلیل اجرا نشدن این طرح و مثال‌هایی از کشورهای پیشرفته که این قانون را اجرا می‌کنند پرداخته شده است. در ادامه با اکوساختمان همراه باشید.

پیش نویس طرح مالیات بر عایدی سرمایه از جمله مسکن چیست؟

در طرح مورد نظر مجلس با عنوان الحاق یک ماده به قانون مالیات‌های مستقیم ( مقابله با سوداگری و کاهش التهابات بازار مسکن) آمده است، از ۱ ماه پس از تصویب این ماده، هر نوع نقل و انتقال قطعی زمین، املاک و مستغلات با کاربری‌های مسکونی، اداری و تجاری که پس از تاریخ اجرای این ماده خریداری (به انتقال گرفته) شوند، مشمول «مالیات بر عایدی سرمایه» خواهد شد.

در تبصره ۱- این طرح آمده است که عایدی سرمایه املاک شامل مابه التفاوت قیمت خرید (انتقال دادن یا واگذاری) و قیمت فروش (به انتقال گرفتن) است.

تبصره ۲- نیز بیان شده است که نرخ این مالیات در سال اول اجرا ۵ درصد، در سال دوم ۱۰ درصد، در سال سوم ۱۵ درصد و از سال چهارم به بعد ۲۰ درصد عایدی ملک خواهد بود.

لازم به ذکر است که آنچه که از شواهد امر پیداست، به نظر می‌رسد طرح مجلس از جامعیت کافی برخوردار باشد همانطور که در ادامه طرح مجلس قابل مشاهده است موارد مربوط به معافیت‌های لازم برای مالیات ستانی از عایدی سرمایه مسکن به درستی احصا و در متن طرح پیشنهادی گنجانده شده است. بر این اساس، موارد ۵گانه زیر از پرداخت مالیات مذکور معاف هستند.

اولین انتقال املاکی که قبل از اجرای این قانون خریداری شده باشند.

نقل و انتقال واحد مسکونی اصلی هر شخص حقیقی، یکبار در هر ۲ سال

اولین انتقال ساختمان‌های نوساز، در صورتی که ۵ سال از اخذ پروانه ساخت نگذشته باشد.

نقل و انتقال به منظور وقف ملک

زمانی که قیمت فروش (انتقال دادن) کمتر از قیمت خرید (به انتقال گرفتن) باشد.

چرا این طرح تا کنون به مرحله توصیب و اجرا نرسیده است؟

در طی سالیان دلایل مختلفی دست به دست هم داده‌اند تا در روند توصیب و اجرای این قانون تاخیر ایجاد کنند. از جمله این دلایل می‌توان به آماده نبودن ابزار و زیرساخت برای شناسایی املاک، مشخص نبودن مسئول ایجاد این زیرساخت و وابستگی بودجه دولت به نفت به جای مالیات اشاره کرد.

سازمان امور مالیاتی به دلیل هزینه زیادی که ایجاد یک سازوکار برای شناسایی املاک نیاز دارد و عدم تامین آن هزینه در پی اخد مالیات از انجام آن معذور است. با کنار رفتن سازمان امور مالیاتی نقش دولت و در واقع وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها در ایجاد این سازوکار و تهیه یک مرکز داده از اطلاعات املاک کشور پر رنگ می‌شود. در بین این دو مورد از آنجایی که دولت درگیری‌های زیادی در زمینه‌های مختلف و مهم دارد و اطلاعات املاک کشور که نزد شهرداری‌ها است کامل‌تر است پس گزینه شهرداری برای ایجاد این سازوکار بسیار مناسب است.

دولت پیش از این برای تامین بودجه خود وابستگی زیادی به درآمد حاصل از فروش نفت داشت و به همین دلیل هم از اجرا شدن این قانون شانه خالی می‌کرد ولی با اتفاقات اخیر و تحریم‌های نفتی، درآمد دولت برای تامین بودجه با دشواری مواجه شده است، لذا در این برهه از زمان به نظر می‌رسد بهترین راه برای تامین بودجه اخذ مالیات بر عایدی گزینه خوبی باشد و به همین دلیل است که اخبار ضد و نقیضی از آن در خبرگذاری‌ها می‌شنویم.

قانون مالیات بر عایدی چگونه از سوداگری جلوگیری می‌کند؟

مالیات بر سود سرمایه (capital gains tax) که عمدتاً به صورت مخفف (CGT) استفاده می‌شود گونه‌ای مالیات بر عواید سرمایه‌ای است، که با هدف کاهش میزان سود سرمایه‌گذاری در بازارهای غیرمولد و موازی بخش تولید، اخذ می‌گردد. با توجه به اینکه بازار سرمایه به دو بخش مولد و غیرمولد، تقسیم می‌شود، اغلب دولت‌ها سیاست‌هایی اتخاذ می‌کنند تا سرمایه‌ها به سمت بخش مولد (بخش تولیدی) هدایت شود.

لازمه این امر کاهش سود سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی (مانند خرید و فروش مسکن) بخش تولید است. اگر سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی تولید بیشتر از سود ناشی از سرمایه‌گذاری در بخش تولید باشد، بدیهی است که سرمایه‌های سرگردان به این سمت حرکت خواهند کرد. یکی از راهکارهای کاهش سود بازارهای موازی اخذ مالیات، مخصوصأ مالیات بر سود سرمایه است. از آنجایی که مالیات هزینه محسوب می‌شود، لذا با افزایش هزینه سرمایه‌گذاری در بخش‌های غیرمولد، جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازارهای موازی کاهش می‌یابد.

قانون مالیات بر عایدی در دیگر نقاط جهان چگونه است؟

قانون مالیات بر عایدی سرمایه در بسیاری از کشورهای جهان یکی از اجزای نظام مالیاتی شناخته می‌شود که سابقه آن در برخی کشورها به ‌بیش از یک قرن می‌رسد. این قانون گسترش خیره‌کننده‌ای در ۵۰ سال اخیر داشته است، به‌طوری که تا سال ۲۰۱۷ ، ۱۸۷ کشور آن را به‌ مرحله اجرا رساندند که نشان‌دهنده اهمیت و اثرگذاری بالای آن در اقتصاد کشورها است و کشورهای پیشرفته و توسعه یافته‌ای چون انگلستان، آمریکا، کانادا، فرانسه، ژاپن، ترکیه، اسپانیا، آلمان، مالزی و پرتغال این قانون را اجرا کرده‌اند.

به‌عنوان مثال در کشوری مانند انگلستان نرخ مالیات برای خانه‌های دوم به‌ بالا ۱۸ تا ۲۸ درصد در نظر گرفته می‌شود یا در کانادا نرخ مالیات بر عایدی سرمایه به‌صورت عمومی ۵۰ درصد است که این خود از مهم‌ترین راه‌های درآمدزایی برای این کشورها به‌شمار می‌رود. ولی باز با این حال مشاهده می‌شود این کشور مقصد بسیاری از مهاجران است که این امر نیز خود صحه‌ای بر کارآمدی این قانون می‌گذارد.

آیا اخذ مالیات بر عایدی تاثیری بر ثبات بازار مسکن دارد؟

همانطور که در بالا نیز به آن اشاره شد، کشورهای پیشرفته و بسیاری از کشورهای در حال توسعه از این قانون بهره می‌برند و اجرای آن به صورت کامل می‌تواند تاثیر زیادی بر بازار املاک و ثبات آن داشته باشد.

افشین پروین‌پور کارشناس سیاست‌گذاری مسکن در خصوص تاثیر اجرای مالیات بر عایدی بر قیمت مسکن گفت: اجرای مالیات بر عایدی مسکن نه تنها در میان مدت، دراز مدت بلکه در کوتاه ‌مدت هم می‌تواند مؤثر باشد چرا که هر سیاست اعلامی در حوزه اقتصاد یک اثر روانی دارد. به گفته ایشان وقتی این موضوع در دولت نهم مطرح شد که قرار است چنین قانونی اجرا شود ۱۰ درصد قیمت مسکن کاهش یافت؛ هر چند در همان سال‌ها هم این پایه مالیاتی اجرا نشد اما اثر روانی آن باعث شد که قیمت مسکن ۱۰ درصد کاهش یابد.

مهم‌ترین اهداف اخذ مالیات بر عایدی سرمایه چیست؟

ایجاد عدالت مالیاتی در امتداد تحقق عدالت اجتماعی

یکپارچگی، انسجام و کارایی نظام مالیاتی

کنترل دلالی و سوداگری و سفته بازی در بخش‌های سرمایه پذیر از جمله مسکن

هدایت سرمایه و نقدینگی به سمت فعالیت‌های مولد

کاهش نوسانات قیمتی و تورم

کاهش فاصله طبقاتی و نابرابری درآمدی

درآمد قابل ملاحظه دولت‌ها از مالیات بر عایدی سرمایه

چه کسانی از اجرایی نشدن طرح مالیات بر عایدی سود می‌برند؟

به نقل از سایت الف: اگرچه بازارهای مختلف کشور هر از گاهی تحت تاثیر تحرک سوداگران، دچار نوسانات شدید قیمتی می‌شود که به ‌تبع آن اقشار آسیب‌پذیر، آسیب می‌بینند، اما متاسفانه سیاستمداران و سیاستگذاران اراده و عزم جدی برای وضع مالیات بر عایدی سرمایه را ندارند، هر چند این انتظار از مسؤولینی که خود یا اطرافیانشان از بزرگ‌ترین دلالان و بنگاه‌داران کشورند کاری بیهوده به ‌نظر می‌رسد.

به نقل از فارس: ابتدای مجلس دهم بود که زمزمه‌هایی از طرحی با عنوان اخذ مالیات برعایدی سرمایه در بخش مسکن به‌گوش می‌رسید، طرحی که در نهایت در کمیسیون اقتصادی مجلس تصویب و مقرر شد برای تصویب نهایی به ‌صحن برود. در همین زمان عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی وقت که برخی سرمایه او را ۸ هزار میلیارد و شرکت‌های تحت نظر او را  ۱۳۰ شرکت اعلام کرده‌اند، شخصی که با صراحت خود را طرفدار لیبرالیسم اقتصادی معرفی می‌کند و عده‌ای او را مدافع سرمایه داری لقب داده‌اند، در جلسه‌ای با رئیس مجلس به ‌بهانه رکود چند ساله در بخش مسکن مخالفت خود را با اخذ مالیات در حوزه مسکن اعلام کرد. ادله و تلاش‌های آخوندی نتیجه داد و طرح مذکور به‌کمیسیون برگشت داده شد.

سخن آخر

مالیات بر سود سرمایه گذاری از جمله قوانین است که بیش از یک قرن است در کشورهای پیشرفته اجرا می‌شود. این قانون می‌تواند جلوی سوداگری و سود بی حساب دلالان و بنگاهداران رانتی را بگیرد. با اجرای این قانون سرمایه به سمت صنعت و تولید هدایت می‌شود زیرا مالیات این بخش کمتر است و سود بیشتری به سرمایه گذاران می‌رسد و از طرفی هم کمی از مشکل بیکاری را مرتفع می‌سازد.