با افزایش چشمگیر قیمت مسکن در دو سال گذشته، رویای بسیاری را برای خانه‌دار شدن به ویژه زوج‌های جوان ساکن شهرهای بزرگ به نابودی کشاند. با افزایش بیش از ۷۰ درصدی قیمت مسکن در سال ۹۷ پس از پایان یک دوره رکود انتظار می‌رفت رونق در بازار مسکن به وجود بیاید، اما رونق بازار مسکن را خریداران واقعی به وجود می‌آورند که این افراد نیز با بالا رفتن قیمت دلار و تورم کمر شکن دیگر توانایی پرداخت مبالغ هنگفت مسکن را نداشتند. در این بین خبرهایی مبنی بر افزایش نرخ تسهیلات مسکن به گوش می‌رسد. آیا افزایش حداقل ۴۰ میلیونی وام مسکن می‌تواند گره کور بازار مسکن را باز کند؟
چه نهادی مسول اعطا و افزایش وام مسکن است؟
به تازگی در وب سایت‌های بسیاری خبری را از سوی وزیر راه و شهر سازی مبنی بر افزایش وام مسکن ۱۶۰ میلیون تومانی تا حداقل ۲۰۰ میلیون تومان را منتشر شده است. ولی آیا وزارت راه و شهرسازی و یا دولت مسول یا متولی وام مسکن هستند که افزایش آن را اعلام کنند؟ در ایران بانک مرکزی تنها نهاد مربوط به وام مسکن است و بودجه تغییرات این تسهیلات را یا از بودجه دولت و یا از ذخیره موجود در صندوق‌ها تامین می‌کند. در واقع این بانک مرکزی است که باید با افزایش وام مسکن موافقت کند و با تامین اعتبار آن را به اجرا بگذارد.
افزایش وام مسکن به چه کسانی تعلق می‌گیرد؟
مبلغ ۱۶۰ میلیون تومان وام مسکن متعلق به زوجین ساکن در شهر تهران است که به گفته وزیر راه و شهرسازی افزایش حداقل ۴۰ میلیون تومانی را خواهد داشت. این وام به کسانی تعلق می‌گیرد که سپرده‌ای در حسابی تحت عنوان وام مسکن زوجین دارند و تا کنون نسبت به دریافت وام اقدام نکرده‌اند. همچنین کسانی که از این پس اقدام به سپرده گذاری برای دریافت وام می‌کنند و تا کنون نیز از تسهیلات دولتی برای خرید خانه استفاده نکرده‌اند نیز می‌توانند از افزایش ۴۰ میلیون تومانی وام ۱۶۰میلیون تومانی زوجین بهره‌مند شوند. طبق گفته وزارت راه و شهرسازی افزایش میزان وام تنها برای این نوع خاص وام انجام می‌شود و برای افزایش مبلغ دیگر وام‌ها مانند وام بدون سپرده (وام خرید اوراق مسکن) هیچ اظهار نظری صورت نگرفته است.
آیا افزایش وام مسکن تاثیری بر رونق بازار مسکن دارد؟
همانطور که در بالا به آن اشاره شد وام مسکن به همه اقشار جامعه تعلق نمی‌گیرد و تنها به کسانی که سپرده گذاری کرده‌اند و تا کنون از تسهیلات دولتی برای خرید خانه استفاده نکرده‌اند، تعلق می‌گیرد. با این تفاصیر افزایش وام مسکن تنها اقدامی عملی که می‌تواند انجام دهد، حفظ خریداران مسکن است. افزایش وام به افزایش خریداران واقعی منجر نمی‌شود و تنها بخشی از خریداران را که پیش از گرانی مسکن قصد خرید خانه داشتند را حفظ می‌کند. با این ترتیب پیش بینی نمی‌شود این اقدام تاثیری حتی کوچک بر رکود گسترده و عمیق بازار مسکن داشته باشد.
از طرف دیگر افزایش وام مسکن توانایی خرید مسکن را بالا نمی‌برد و این در حالی است که بازار خواستار این امر است. با افزایش وام مسکن میزان مبلغ هر قسط وام مسکن نیز افزایش پیدا می‌کند و این در حالی است که اقشاری که در انتظار وام مسکن بودند به دلیل تورمی که در اقتصاد و وضعیت معیشت ایجاد شده، توانایی بازپرداخت اقساط را ندارند زیرا هزینه زندگی آن‌ها افزایش پیدا کرده است. این امر به گونه‌ای است که حتی با کاهش سود تسهیلات تا ۶ درصد و افزایش مدت زمان بازپرداخت نیز برای اقشار متوسط میسر به نظر نمی‌آید.
بی سرانجام ماندن افزایش وام مسکن بر رونق بازار مسکن با نشانه دیگری نیز قابل پیگیری است. در سه ماه گذشته قیمت هر فقره اوراق تسهیلات مسکن حدود ۳۷ تا ۴۰ هزار تومان بود که بسیار ارزان به حساب می‌آید. این ارزانی البته علت مشخص و روشن دارد و آن هم، بی‌مشتری ماندن اوراق در بازار ناشی از بی‌اثر بودن تسهیلات در خرید مسکن است.
همچنین آیا با افزایش بیش از ۷۰ درصدی قیمت مسکن در سال گذشته، تفاوت ۴۰ میلیون تومانی می‌تواند این نبود را پر کند. در دو سال گذشته متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۵،۱۳۴،۷۰۰ تومان بوده است که این قیمت در آذر ماه امسال به ۱۳،۵۲۵،۷۰۰ تومان رسیده است. آیا افزایش ۴۰ میلیون تومانی وام مسکن می‌تواند تفاوت ۸،۳۹۱،۰۰۰ تومانی را در قیمت هر متر مربع واحد مسکونی جبران کند؟
از سوی دیگر افزایش نرخ تسهیلات مسکن و یا طرح ملی مسکن از طرح‌های کوتاه مدت و اورژانسی کنترل و رونق بازار مسکن به حساب می‌آیند و در دراز مدت تاثیر خود را از دست می‌دهند. برای رونق بازار مسکن مانند رونق هر بازار دیگری در ایران راه حل‌های بلند مدت و ریشه‌ای که به بهبود قدرت خرید مردم بیانجامد نیاز است و شیوه‌های کوتاه مدت راهی به جایی نمی‌برد.
روند قیمت مسکن در سال ۹۹ به چه صورت خواهد بود؟
به طور کلی در طی چند دهه پس از انقلاب روند قیمت مسکن صعودی بوده است و به یک بازه قبل از نوروز و بعد از نوروز تقسیم می‌شود و در پایان دوره‌های رکود پنج تا شش ساله نهایتا با تلنگرهایی نظیر افزایش وام مسکن به رونق می‌رسید. در سال ۹۲ با رکود قیمت مسکن و کسادی بازار روبرو بودیم که تا سال ۹۶ ادامه یافت و در سال ۹۷ رشد قیمت مسکن و در نتیجه آن رونق بازار انتظار می‌رفت ولی از آنجایی که قیمت با شیب تندی افزایش پیدا کرد، رونق مورد نظر دیده نشد و متعاقبا رکود عمیق صورت گرفت که متاثر از کاهش قدرت خرید، خریداران واقعی بود. این رکود در سال ۹۸ هم بیشتر شد. تا جایی که طبق اطلاعات بانک مرکزی که از سامانه املاک به دست می‌آید، متوسط قیمت خرید و فروش واحد مسکونی به زیر ۳،۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع واحد مسکونی رسیده است. این امر نشان از کاهش توانایی مالی خانواده‌ها برای خرید مسکن است. لذا پیش بینی می‌شود رشد قیمت در سال ۹۹ به کمتر از میزان تورم در آن سال برسد و یا اصلا رشدی نداشته باشد و با کاهش قیمت مواجه شود.
سخن آخر
به نظر می‌رسد با کاهش تقاضا برای خرید اوراق تسهیلات مسکن و کاهش قیمت آن‌ها، گزارش‌های بانک مرکزی مبنی بر قیمت پایین معاملات به ازای هر متر مربع مسکن که زیر ۳،۵ میلیون تومان بوده است، بی تاثیری افزایش ۴۰ میلیون تومانی وام مسکن در برابر افزایش نجومی قیمت مسکن و اینکه این مبلغ توانایی جبران افزایش قیمت‌ها را ندارد. افزایش وام مسکن تاثیر آنچنانی بر رونق بازار مسکن نخواهد گذاشت زیرا در زمان و میزان مناسب صورت نگرفته است و همچنین با توجه به وخامت وضعیت اقتصادی و معیشت مردم، خریداران واقعی مسکن توانایی بازپرداخت این تسهیلات را نیز ندارند. در واقع افزایش میزان وام مسکن نقش نوش‌دارو پس از مرگ سهراب را در بازار مسکن بازی می‌کند.
هنوز دیدگاهی منتشر نشده است