بازار مسکن

رکود بازار مسکن و بررسی آن در اکو ساختمان

تحلیل بازار مسکن همواره در سال‌های اخیر نه‌تنها برای فعالان این بازار در کشور بلکه برای مردم عادی که دغدغه خانه‌دار شدن رادارند به امری حیاتی بدل شده است. در سال‌های اخیر این بخش از اقتصاد کشورمان یا رکود سنگین را تجربه کرده یا جهش قیمتی فوق‌العاده‌ای را شاهد بوده است. به‌علاوه، بازار مسکن بازاری است که با قسمت‌های مختلف اقتصاد کشور در ارتباط است. سرمایه‌گذاری در این بخش و نیز نیاز مصرفی جهت تأمین سرپناه، دو برگ خرید مهم برای شکل دادن تقاضا در بازار مسکن هستند.

نگاهی به بازار مسکن ایران

مسکن یک کالای ارزشمند شمرده می‌شود که در طول زمان دچار استهلاک می‌شود. از طرفی این کالا جایگزین نداشته و ناهمگن چه ازنظر ساخت و چه ازنظر موقعیت جغرافیایی است. اطلاعات در این بازار نامتقارن بوده و خرید مسکن نیاز به نقدینگی بالایی دارد لذا ورود به این بازار نیاز به تأمین مالی زیادی و قوی دارد. عرضه این کالای استراتژیک، با وقفه انجام‌شده و با افزایش قیمت سریعاً نمی‌توان میزان عرضه را نیز افزایش داد که این مدل در اقتصاد کلان، مدل تارعنکبوتی نامیده می‌شود.

قدرت نقد شوندگی پایین مسکن به‌خصوص در زمان رکود بازار مسکن برای تهیه مسکن باعث محدود شدن انتخاب‌های خرید این کالا می‌شود، درصورتی‌که دارایی‌هایی مانند سهام را می‌شود به مقدار کم و با منابع مالی کمتر خریداری نمود. در تحلیل بازار مسکن، دو عامل عرضه و تقاضا نقش اصلی را بازی می‌کنند.

در سمت عرضه مسکن، عواملی چون قیمت زمین، هزینه ساخت و نرخ بهره وام‌های مرتبط و یا تأمین مالی پروژه مهم است. تقاضا نیز بستگی به این دارد که چه افرادی وارد بازار مسکن شده‌اند و قدرت خرید آن‌ها چقدر است. افزایش جمعیت به همراه افزایش قدرت خرید باعث افزایش تقاضای مصرف‌شده و بازدهی بالای بخش مسکن نسبت به سایر دارایی‌های مالی را که رونق را هم در پی دارد باعث می‌شود. مسکن نوعی کالاست که ابعاد اجتماعی و سیاسی نیز دارد.

ورود به بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری با فرصت و تهدید همراه است بدین‌صورت که در حالتی که نقدینگی در دستان مردم افزایش می‌کند ورود به بازار مسکن می‌تواند بخشی از این نقدینگی را جذب نموده و جلوی تلاطم در بخش‌های دیگر را نیز بگیرد. از طرفی، در بازار مسکن دوره‌های رونق و رکود را شاهد هستیم که ناشی از رفتارهای مختلف سرمایه‌گذاران و تقاضاکنندگان مصرفی بازیگران بازار مسکن است. در دوره رونق تعداد معاملات افزایش‌یافته و در دوره رکود خروج سرمایه‌گذاران از بازار مسکن را شاهد هستیم.

نقش عرضه و تقاضا در آینده بازار مسکن

با افزایش جمعیت نیاز به مسکن نیز به نسبت افزایش خواهد یافت. ایجاد پروژه مسکن مهر، حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده ساخت، تشکیل تعاونی‌های مسکن، افزایش وام‌های ساختمانی و کاهش نرخ سود وام و یا طولانی‌تر کردن بازپرداخت وام‌ها می‌تواند از سیاست‌های دولت برای کمک به خانه‌دار شدن مردم باشد. از طرف دیگری بخش مهمی از کسانی که وارد بازار مسکن می‌شوند و تقاضا را افزایش می‌دهد، هدف سرمایه‌گذاری دارند و برای افزایش اندوخته‌ای مالی خود به دنبال تهیه مسکن هستند.

افزایش نرخ ارز بر هزینه تمام‌شده ساخت و عرضه مسکن تأثیرگذار بوده و می‌تواند باعث کاهش تقاضای مسکن شود؛ اما کاهش سرمایه‌گذاری در تولید مسکن تبعاتی دارد که شامل مشکلات آتی نظیر عرضه کمتر مسکن خواهد شد که این به نوبه خود در دوره‌های آینده باعث کمبود مسکن و افزایش قیمت آن خواهد شد.

 نظارت دولت بر عرضه و تقاضای مسکن به این معنی نیست که دولت باید خود سازنده مسکن باشد بلکه به این معنی است که دولت باسیاست‌های خود سرمایه‌گذاران را به فعالیت در بخش مسکن ترغیب نموده و از افزایش جهشی قیمت‌ها جلوگیری نماید. افزایش تقاضای مصرف باعث می‌شود قیمت‌ها رشد نموده و افرادی به دلیل انگیزه سوداگرانه و سفته‌بازی و افزایش دارایی وارد بازار مسکن شوند که این خود باعث تأخیر در فرآیند صدور پروانه ساخت شده و سرعت عرضه مسکن را کند خواهد کرد.

 پس از توقف دوره رشد قیمت‌ها و به‌تبع آن کاهش سود ساخت‌وساز، خروج سفته‌بازان از بازار شروع‌شده و کاهش قیمت‌ها در بازار باعث افزایش قدرت خرید تقاضاکنندگان مصرفی شده و همین چرخه دوباره تکرار شود. همین افت‌وخیزها در بازار باعث می‌شود که نوسانات قیمت مسکن بیشتر از نوسانات تورم باشد؛ یعنی در یکجاهایی افزایش قیمت از سطح تورم بیشتر شده و از سوی دیگر کاهش قیمت مسکن نیز بیشتر از کاهش تورم شود.

نکات مهم در تحلیل بازار مسکن

در این قسمت به معرفی چند برگ خرید مهم و تأثیرگذار بر قیمت مسکن پرداخته‌شده که ازنظر تحلیل گران بازار مسکن می‌بایست توسط تحلیل‌گران تا زمان خروج از رکود مسکن رصد گردیده و به‌روز شود.

  • مدت زمان رکود در بازار مسکن در یک دوره مشخص
  • کاهش یا تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن در یک دوره مشخص
  • تعداد پروانه احداث ساختمان صادر شده در یک دوره
  • میزان رشد مسکن در یک دوره مشخص
  • نرخ به‌روز سود بانکی
  • مقایسه قدرت خریداران مسکن و درآمد متوسط خانوارهای جامعه
  • نرخ رشد جمعیت
  • نرخ ازدواج و طلاق در یک دوره مشخص

وضعیت بازار مسکن امروز

بر اساس گزارش بانک مرکزی از وضعیت بازار نابسامان در ماه‌های اخیر، میانگین قیمت هر مترمربع آن در شهر تهران به ۲۷ میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که در دیگر کلان‌شهرهای کشور مانند اصفهان و خراسان وضعیتی همانند تهران برقرار است. با تحلیل آمارها از اوایل سال ۹۶ می‌توان نتیجه گرفت که افزایش قیمت مسکن در ایران، از میانگین رشد قیمت مسکن در دنیا بسیار بیشتر است که وقتی این نتایج در معادله عرضه و تقاضا وارد شود، نتیجه حاصله یک فاجعه است.

در این شرایط در سطح کشور رکود شدید معاملات مسکن مشاهده می‌شود و معاملات انجام‌شده اکثراً به‌صورت دولتی و یا از جنس اجاره هستند. از طرف دیگر کشور به شدت با کمبود مسکن مواجه است ولی در چنین رکودی هم ساخت‌وساز برای هیچ سازنده‌ای به صرفه نیست. آنچه کارشناسان اقتصادی بر آن تکیه می‌کنند بحث آینده ساختار اقتصاد در طولانی مدت است.

آن‌ها بر این باورند که با تغییر رویکرد توزیع ثروت و انتقال قدرت از منابع آمریکایی به چین، آمریکا عملاً دیگر در جهان قدرتی ندارد زیرا به‌قدری با مسائل داخلی خود درگیر است که عملاً یک جنگ داخلی را شاهد است و این نکات شرایط را برای کشور چین محیا می‌کند تا باسیاست جدید خود خلع قدرت در جهان را پر کند. نقش ایران در خاورمیانه به عنوان مرکز تأمین کننده انرژی جهان نیز در این میان بسیار مهم است و چین قصد دارد تا با تسلط بر این نقطه کلیدی از جهان به قدرت بیشتری برسد.

با توجه به روابط ایران و چین می‌توان انتظار رشد اقتصادی و به دنبال آن خروج از رکود را در بازارهایی ازجمله بازار مسکن را داشت، اما تا آن زمان مدیریت شرایط کنونی از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. البته در آینده بهترین و سودآورترین حالت برای ایران رقابت در کنار دوستی با چین در منطقه خواهد بود که برای چنین کاری مدیریت اقتصادی ویژه‌ای موردنیاز است، چیزی که در حال حاضر کمبود آن به احساس می‌شود.

پیش‌بینی بازار مسکن در آینده

برآوردها در سال ۹۹ نشان‌دهنده حاشیه سود ۲۰ درصدی ساخت مسکن در برخی از مناطق شهری در برخی از شهرهای بزرگ برای یک پروژه با دوره ساخت یک و نیم تا دوساله است. درحالی‌که سپرده‌گذاری در بانک به مدت یک سال با کمترین نرخ سود بازدهی ۱۸ تا ۲۰ درصدی برای سپرده‌گذاران را دارد. از طرف دیگر میانگین قیمت مسکن در ایران در بازه‌ای یک‌ساله از ابتدای سال ۹۸ تا ۹۹، حدود ۶۲ درصد افزایش یافت.

درنتیجه، جدا از برخی انبوه‌سازان و سازندگان حقوقی خانه که با هر حاشیه سودی کار می‌کنند، دسته بسازوبفروش‌های غیرحرفه‌ای در کلان‌شهرها از نقش سازنده مسکن به خریدار سرمایه‌ای آن تغییر نقش داده‌اند. درواقع این افراد به‌جای ساخت مسکن، ترجیح می‌دهند در بازار معاملات واحدهای مسکونی آماده سرمایه‌گذاری کنند که این موضوع باعث مسئله کمبود عرضه در بازار مسکن می‌شود.

دلیل عرضه کمتر واحدهای مسکونی از سوی سازنده‌های واقعی در شرایط کنونی هم همین برگ خرید است. آن‌ها با این استدلال که علاوه بر نامشخص بودن چشم‌انداز رکود بازار مسکن و وضعیت بازار معاملات آن در آینده، با توجه به اینکه دلال‌ها به بازار خرید مسکن ورود کرده و قصد دارند سود بالا کسب کنند و درنتیجه واحدهای موجود به دست مصرف‌کننده‌های واقعی مسکن نمی‌رسد، عرضه واحدهای آماده به بازار را محدود کرده‌اند.

برخی دیگر از فعالان بازار مسکن چشم‌انداز بهتری برای بازار معاملات در سال ۱۴۰۰ به بعد را انتظار می‌کشند. آن‌ها معتقدند در صورت رسیدن بازارهای موازی مانند سهام، ارز و طلا به ثبات نسبی، شاهد افزایش ورود سرمایه از آن‌ها به بازار مسکن خواهیم بود و ازآنجاکه متقاضیان خرید مسکن افزایش می‌یابند انگیزه سازنده‌ها نیز برای ساخت‌وساز بیشتر خواهد شد.

سخن آخر

پیش‌بینی رونق و رکود بازار مسکن یکی از حیاتی‌ترین نکات برای فعالان این بازار هست به‌طوری‌که در برخی برهه‌های زمانی تمام سرمایه یک فرد به برآورد درستی از آینده بازار وابسته است. لذا پیش امکان سنجی این بازار توسط سایت اکو ساختمان می‌تواند تا حدودی روشنگر راه پیش رو برای آن‌ها باشد.

نوشته های مشابه

هنوز دیدگاهی منتشر نشده است

دکمه بازگشت به بالا