بازار مسکن

عوارض نوسازی آپارتمان و اطلاعات مربوط به آن

یکی از انواع مهم عوارض شهری، عوارض نوسازی آپارتمان است. یکی از منابع درآمدی پایدار شهرداری‌ها عوارض نوسازی و عمران شهری است که طبق قانون نوسازی و عمران از سال ۱۳۴۸ در تمام شهرها دریافت می‌شود. این نوع عوارض برای تمام اراضی و ساختمان‌های واقع در محدوده قانونی شهر و برطبق مقررات تعیین شده است. شهرداری از مبالغ حاصله این عوارض برای عمران، نوسازی و زیباسازی شهر استفاده می‌کند. احداث پارک‌ها، بزرگراه‌ها و تفریحگاه از جمله موارد مصرفی این عوارض هستند.

با توجه به منابع حقوقی می‌توان گفت که این عوارض برای املاک در ابتدای فروردین هرسال در نظر گرفته می‌‌شود و مالکان تا پایان همان سال فرصت دارند آن را بپردازند. اگر در زمان مقرر شده این عوارض پرداخت شود می‌توانند از ۱۰‌درصد تخفیف هم استفاده نمایند که در قانون قید شده و در اصطلاح به آن تخفیف خوش‌حسابی می‌گویند. اما اگر فرصت یک ساله تمام شود و این عوارض پرداخت نشوند، طبق همان قانون مالک مشمول پرداخت ۹ درصد جریمه دیرکرد می‌شود.

عوارض خدمات مدیریت پسماند برای مدیریت زباله‌ها توسط شهرداری، قرار داده شده است. محاسبه این عوارض بر اساس شاخص‌های مختلف مثل؛ قیمت پایه، ارزش منطقه‌ای و مساحت انجام می‌شود.

مطالب مرتبط: بورس مسکن چیست و تأثیر آن بر بازار چگونه است؟

چگونگی تعیین عوارض نوسازی

نحوه محاسبه عوارض نوسازی برای شهرهای مختلف تفاوتی ندارد و بر اساس فرمول مشخصی تعیین می‌شود. فرمول محاسبه عوارض توسط وزارت کشور تعیین شده و پس از ابلاغ آن توسط شوراهای اسلامی بررسی و تأیید می‌شود. همان‌طور که ذکر شد مبلغ عوارض ساختمان‌ها و یا اراضی، در شهرهای مختلف متفاوت است و اساس تعیین آن ارزش منطقه‌ای املاک یا همان ضریب p است که با افزایش و یا کاهش آن در شهرهای مختلف، مبلغ عوارض مربوطه تغییر خواهد کرد. معیارهای تعیین ارزش ملک و یا زمین در تمامی شهرها یکسان بوده و شامل موارد زیر است.

  • تعیین موقعیت ملک در دفترچه ارزش معاملاتی دارایی
  • مساحت زمین
  • پهنه ملک
  • مشخصات ساختمان شامل سن ساختمان، تعداد طبقات، متراژ، نوع کاربری و غیره

فرمول محاسبه تعرفه عوارض نوسازی شهرداری

 ۱.۵درصد*ارزش ملک = عوارض نوسازی

ارزش زمین + ارزش ساختمان= ارزش ملک

قیمت منطقه‌ای * مساحت زمین= ارزش زمین

(قیمت بنا + ۳۰ درصد ارزش معبر) * مساحت مشمول ساختمان= ارزش ساختمان

موارد مؤثر در محاسبه عوارض نوسازی

بعد از تعیین ارزش نهایی عرصه، ارزش اعیان یا همان ارزش اسکلت، برابر دفترچه سال مورد نظر و با توجه به نوع ساخت و قیمت‌های در نظر گرفته شده در دفترچه متراژ اعیان در قیمت آن ضرب می‌شود. اگر در اعیان، مقداری تجاری داشته باشد، به ارزش آن اضافه خواهد شد و در حاشیه، میدان‌ها یا وجود آسانسور و تأسیسات به ارزش اعیان اضافه خواهد شد.

ارزش ملک مسکونی که با استفاده از دفترچه ارزش معاملاتی دارایی قیمت منطقه و خیابان که ملک از آن راه دسترسی دارد تعیین می‌شود. در حاشیه به عمق ۲۰ متر با بالاترین قیمت حاشیه و بعد از آن با دو سوم قیمت پشت حاشیه محاسبه و قیمت عرصه تعیین می‌شود. پس از تعیین قیمت عرصه، با توجه به رعایت تذکرات دفترچه ارزش معاملاتی، اگر زمین بیش از یک هزار متر باشد، تخفیف‌هایی در نظر گرفته می‌شود.

به علاوه نکات بالا داشتن آیتم‌های زیر نیز باعث افزایش میزان عوارض نوسازی آپارتمان‌ها می‌شود.

  • داشتن استخر و سونا، گلخانه، چاه آب و گاز
  • اگر مرحله ساخت در یک ملک در حد پی‌کنی باشد ۵درصد ارزش اعیانی محاسبه می‌شود
  • در مرحله اسکلت، سفت‌کاری و نازک‌کاری، هر مرحله به نسبت درصدی که در دفترچه دیده شده است، محاسبه می‌گردد
  • بعد از ساخت و بهره‌برداری، هر سال از عمر ساختمان بگذرد، سالی 2درصد به عنوان قدمت یا سال ساخت از ارزش ساختمان کاسته می‌شود

مراحل وصول عوارض نوسازی به شرح زیر است.

  • شهرداری هر سال قبض عوارض جمعی نوسازی را محاسبه و چاپ می‌کند و به نشانی ملک ارسال می‌کند
  • شهروندان با مراجعه به بانک و ارائه قبض، آن را به‌حساب شهرداری واریز می‌کنند

نکته مهم این است که در صورتی که مالک اقدام به پرداخت نکند، هر زمان که برای دریافت پروانه، پایان کار یا استعلام به شهرداری مراجعه کند، در قبال پاسخ، باید عوارض نوسازی معوق و جاری را تسویه حساب کنند.

آخرین تغییرات قانون مربوط عوارض نوسازی آپارتمان

طبق آخرین تغییرات صورت گرفته در سال 1398 در رابطه عوارض نوسازی آپارتمان‌های شهر تهران، از سال 99 فرمول محاسبه عوارض بر اساس موقعیت املاک در جنوب یا شمال شهر یا بر اساس میزان ظرفیت جمعیت‌پذیری باقی مانده از منطقه یا اشباع شده، تغییر خواهد کرد. به عبارت دیگر مبالغ عوارض ساخت‌وساز برای املاک واقع در شمال شهر تهران به میزان حداکثری به نفع مناطق جنوبی شهر تعیین خواهد شد.

تغییر دوم این‌گونه است که عوارض آپارتمان‌ها بر اساس ارزش واقعی املاک محاسبه شود به‌طوری‌که دو پارامتر مهم که روی قیمت ملک اثر دارد از مالکان اخذ می‌شود. یک دسته متغیرهای ملکی یک واحد مسکونی شامل مساحت، کف و بر، عرض معبر، سال ساخت، نوع بنا و کاربری و دسته دوم متغیرهای شهری است.

به این صورت که میزان خدمات شهری در دسترس هر پلاک، پروژه‌های شهری ارزش زا در مجاورت یک پلاک، پروژه‌های شهری کاهنده ارزش در مجاورت یک ملک، ترافیک و عوارض زیست محیطی از جمله پارامتر‌های محیطی هستند که در تعیین ارزش یک ملک و به تبع آن عوارض نوسازی اثرگذار هستند.

آخرین تغییر که در نوع خود یکی از مهم‌ترین تغییرات حاصل شده از تغییر فرمول خواهد بود آن است که بر اساس این طرح، شهرداری تهران مکلف است نسبت به امکان سنجی دریافت عوارض بهره برداری سالانه و دائمی از مالکان ساختمان‌های شهر تهران اقدام کند. در این صورت در سال آینده شرایط برای دریافت «شارژ شهر» به جای عوارض ساخت‌وساز فراهم می‌شود.

 به این معنی که صرف نظر از عوارض نوسازی که هم اکنون دریافت و پایه آن تناسبی با ارزش ملک ندارد و سهم درآمدهای حاصل از آن در بودجه اداره شهر تهران به شدت ناچیز و اندک است؛ هر نوع مالک ساختمانی با توجه به نوع کاربری ملک خود موظف می‌شود سالانه مبلغی بابت هزینه‌های شهر و امکاناتی که ملک از شهر دریافت می‌کند به مجموعه مدیریت شهری پایتخت پرداخت کند.

هر چند در این مرحله هنوز به‌صورت رسمی عدد و رقم میانگین این نوع از عوارض محاسبه و مشخص نشده است اما بررسی‌ها نشان می‌دهد یکی از گزینه‌های مبنای محاسبه می‌تواند مبالغ شارژ ساختمان‌ها در شهر تهران باشد که مالک هر واحد به مدیریت ساختمان پرداخت می‌کند. یا آنکه رقم این نوع عوارض با توجه به میانگین مبالغ عوارض نوسازی، پیشنهاد شده است که معادل میانگین عوارض نوسازی سالانه محاسبه شده برای هر ملک باشد.

مهلت و نحوه پرداخت عوارض نوسازی آپارتمان

مهلت پرداخت عوارض نوسازی طبق مصوبه مجلس شورای اسلامی و طبق ماده ۱۰ قانون نوسازی و عوارض شهری، عوارض سالیانه، می‌بایست حداکثر تا پایان همان سال به‌حساب شهرداری پرداخت شود، لذا مهلت پرداخت عوارض نوسازی املاک قابلیت تمدید ندارد. در دوران بیماری کرونا و به‌منظور رعایت مسائل بهداشتی شهروندان باید به صورت غیر حضوری و از طریق یکی از روش‌های پرداخت عوارض و بهای خدمات استفاده کنند و این روش‌ها شامل درگاه اینترنتی شهرداری تهران و یا سامانه تلفنی ۱۳۷ و کد دستوری #۱۳۷* است.

طبق دستورالعمل شهرداری‌ها لازم است شهروندان کد شناسایی مندرج در قبوض عوارض را به سامانه ۱۳۷۰۰۰۰۰۷۰ پیامک کنند تا ضمن ارتباط هوشمند با شهرداری تهران از میزان بدهی و وضعیت ملک خود مطلع شده و بدهی‌های خود را پرداخت نمایند.

چگونه به عوارض نوسازی شهرداری اعتراض کنیم؟

بر اساس ماده ۷۷ قانون شهرداری‌ها، اختلاف بین مؤدی مالیاتی و شهرداری‌ها، به کمیسیونی ارجاع می‌شود که نماینده دادگستری استان محل سکونت و نماینده شهرداری محل سکونت و نماینده شورای شهر در آن حضور دائمی دارند. در واقع کمیسیون ماده ۷۷ مرجع اداری غیر قضایی است و وظیفه آن رسیدگی به اختلافات است و رأی صادره، قطعی تلقی می‌شود و نمی‌توان به شوراهای عالی یا دیوان عدالت اداری و مانند آن‌ها اعتراض دیگری روی احکام صادره تسلیم نمود.

به‌منظور اعتراض به مبلغ عوارض نوسازی و عمران شهرداری تهران، بعد از دریافت کد پیگیری، باید به سامانه عوارض شهرداری تهران مراجعه کرد. نکته‌ای که باید به آن توجه نمود این است که این فقط شهروندان نیستند که می‌توانند از طریق کمیسیون ماده ۷۷ شکایت کنند. شهرداری‌ها هم می‌توانند به این کمیسیون شکایت کرده و نسبت به عدم پرداخت عوارض اشخاص حقیقی و حقوقی اعتراض کنند.

مطالب مرتبط: کمیسیون ماده 100 چیست در چه زمینه هایی کاربرد دارد؟

سخن آخر

همان طور که در بالا اشاره شد، جهت پرداخت عوارض نوسازی آپارتمان از فرمول خاصی استفاده می‌شود. افراد موظف هستند عوارض شهرداری ساختمان را در مدت زمان تعیین شده پرداخت کنند . میزان عوارض سالانه شهرداری را سازمان شهرداری تعیین می‌کند که آن‌ها هم از مجلس شورای اسلامی و مجلس تشخیص مصلحت نظام دستور می‌گیرند. قبل از پرداخت هرگونه عوارضی باید از تغییرات قانون یا نکات بسیار مهمی که جهت تعیین مبلغ عوارض ملک وجود دارد، با خبر شد.

نوشته های مشابه

هنوز دیدگاهی منتشر نشده است

دکمه بازگشت به بالا