مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۹۹ که بر اساس بخشنامه مالیات اجاره سال ۹۹ ابلاغ می‌گردد یکی از مهم‌ترین مباحث موجود در حوزه مالیات‌های مستقیم است. مالیات درآمد که از مباحث مهم دنیای مالیات است به چند بخش تقسیم می‌شود که مالیات بر درآمد املاک یکی از آن‌ها به‌حساب می‌آید. مالیات بر درآمد اجاره هم یکی از زیرمجموعه‌های مالیات بر درآمد املاک است. در واقع مالیات املاک به دسته‌های زیر تقسیم‌بندی می‌گردد.
- مالیات بر درآمد اجاره املاک و مستغلات
- مالیات بر حمل و نقل املاک
- مالیات بر مستغلات خالی
واضح است که صاحبان املاک، چه ملک آن‌ها تجاری باشد و چه مسکونی یا اداری ملزم هستند که مالیات بر اجاره ملک خود را پرداخت کنند.
مطالب مرتبط: مالیات بر مجموع درآمد، مالیات بر عایدی مسکن و تأثیرش بر بازار مسکن
انواع مالیات بر درآمد اجاره ملک
به طور کلی مالیات مربوط به املاک به چند دسته مالیات بر درآمد اجاره ملک، مالیات نقل‌وانتقال ملک، مالیات فروش ملک، مالیات ساخت‌وساز ملک تقسیم می‌شوند. مالیات بر درآمد اجاره ملک خود دو دسته دارد.
مالیات اجاره دسته اول که منظور از آن، مالیاتی است که به املاک مسکونی تعلق می‌گیرد. در واقع پرداخت مالیات این گونه املاک و مستغلات بر عهده صاحب‌خانه است که درآمدهای مشمول مالیات وی عبارت‌اند از کل درآمد حاصل از اجاره اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاک و تعمیرات ملک مورد اجاره.
مالیات اجاره دسته دوم مربوط به هنگامی است که موجر ملک خود را به فردی اجاره داده و مستأجر نیز همان ملک را به شخص دیگری اجاره بدهد مشمول پرداخت مالیات اجاره دسته دوم می‌شود. در طی مدت زمان تعیین اجاره (مثلاً یک سال) صاحب اصلی در واقع صاحب ملک نبوده بلکه مستأجر مالکیت ساختمان را بر عهده خواهد داشت و مشمول پرداخت مالیات آن است. درآمدهای مشمول مالیات وی عبارت‌اند از: مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی ملک مورد اجاره.
چه کسانی مشمول مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۹۹
همان‌طور که اشاره شد، کلیه اشخاص حقیقی یا حقوقی که املاک و مستغلاتی در کشور دارند و آن‌ها را اجاره می‌دهند، مشمول مالیات اجاره املاک ۹۹ خواهند بود، اما محاسبه این نوع مالیات استثنائاتی نیز دارد. اولین نکته حائز اهمیت در خصوص مشمولین مالیات اجاره املاک این است که محل سکونت پدر، مادر یا همسر و فرزندان یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل وی، ملک اجاری محسوب نشده و مشمول مالیات بر اجاره املاک نخواهد شد.
نکته بعدی اینکه کسانی که مالک مجتمع‌های مسکونی بیش از سه واحد اجاره‌ای هستند که با رعایت الگوی مصرف مسکن بر اساس اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده اند، هستند در مدت اجاره شامل معافیت صد در صدی از مالیات بر درآمد اجاره خواهند بود. میزان مالیات بر اساس قرارداد اجاره تعیین می‌شود اما اگر در موارد خاصی قراردادی وجود نداشته باشد یا ارائه نشود، مبلغ اجاره بر اساس جدول اجاره املاکی مشابه این ملک تعیین خواهد گردید.
اگر درآمد شخص در تهران از اجاره ملکی زیر ۱۵۰ مترمربع و در شهرستان‌ها تا ۲۰۰ مترمربع باشد، از پرداخت مالیات معاف است. لازم به ذکر است که سود بانکی و حقوق بازنشستگی جزو حقوق محسوب نمی‌شود.
روش محاسبه مالیات بر درآمد اجاره املاک
فرض کنید می‌خواهیم مالیات بر درآمد اجاره ملکی را با مبلغ رهن ۱۰ میلیون تومانی و اجاره ماهانه ۵۰۰ هزار تومان محاسبه نماییم. ابتدا باید اجاره سالیانه را حساب کنیم یعنی باید اجاره ماهیانه خود را در ۱۲ ماه سال ضرب کنیم که در این مثال اگر ماهانه ۵۰۰ هزار تومان اجاره دریافت گردد، رقم اجاره سالانه معادل ۶ میلیون تومان خواهد شد.
سپس ۱۸ درصد مبلغ رهن را به اجاره سالیانه اضافه می‌کنیم. در مثال بالا مبلغ رهن فرضی ۱۰ میلیون تومان است؛ بنابراین ۱۸ درصد آن ۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خواهد شد. درآمد سالانه شما از اجاره و رهن برابر با مجموع دو عدد ۶ میلیون تومان و ۱٫۸ میلیون تومان است که برابر با ۷٫۸ میلیون تومان شده است.
اما بر اساس قانون ۲۵ درصد درآمد اجاره از مالیات معاف است، پس عدد به‌دست‌آمده در گام دوم را در ۰٫۷۵ ضرب می‌کنیم تا درآمد مشمول مالیات محاسبه شود. در مثال ذکر شده، اگر عدد ۷٫۸ میلیون تومان را در ۷۵ درصد ضرب کنیم رقم ۵٫۸ میلیون تومان به دست خواهد آمد. حال طبق جدول زیر سطر به سطر مالیات هر طبقه را حساب می‌کنیم و در آخر با هم جمع می‌زنیم.
| آمد سالیانه مشمول مالیات (تومان) | نرخ مالیات (درصد) |
| تا ۳ میلیون | ۱۵ |
| بین ۳ تا ۱۰ میلیون | ۲۰ |
| بین ۱۰ تا ۲۵ میلیون | ۲۵ |
| بین ۲۵ تا ۱۰۰ میلیون | ۳۰ |
| بالاتر از ۱۰۰ میلیون | ۳۵ |
مجموع درآمد سالیانه مشمول مالیات برابر ۵٫۸ میلیون تومان بود، بنابراین طبق جدول، ۳ میلیون تومان آن با نرخ ۱۵ درصد و مابقی با نرخ ۲۰ درصد محاسبه شده است. اگرچه به این اجاره مبلغی حدود ۱ میلیون و ۱۰ هزار تومان مالیات تعلق گرفته است، اما باید بدانیم در این قانون موارد معافیتی متفاوتی وجود دارد که در ادامه به شرح آن‌ها خواهیم پرداخت.
چه افرادی از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک معاف‌اند؟
لازم به ذکر است که محل سکونت پدر، مادر، همسر، فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکلف، مالک اجاری تلقی نمی‌شود؛ مگر اینکه به وسیله اسناد و مدارک پرداخت اجاره ثابت گردد. به علاوه، شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق که هر سال سقف آن اعلام می‌شود؛ از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول پرداخت مالیات می‌شوند.
باید گفت مشمولان این ماده باید اظهارنامه موضوع ماده فوق را تکمیل و به اداره مالیات محل تسلیم و اعلام کنند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند. در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی، وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد و حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند اجرایی نخواهد بود.
لازم به ذکر است که هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی آن را اجاره بدهد و محل دیگری برای سکونت خویش اجاره کند؛ در احتساب درآمد مشمول مالیات میزان درآمد حاصل از اجاره که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد از کل درآمد دریافتی او کسر می‌شود. همچنین هرگاه فردی اقدام به نوسازی ملک خود کند و مبالغی از نهادهای دولتی و نیمه‌دولتی دریافت کند چون این مبالغ به عنوان درآمد محسوب نمی‌شود شامل پرداخت مالیات نمی‌شود.
تأثیرات اعمال مالیات بر خانه‌های خالی بر بازار اجاره املاک
نکته حائز اهمیت این قانون این است که اخذ مالیات از خانه‌های خالی موجب کاهش نرخ اجاره‌بها خواهد گردید؛ چرا که این مالیات مالکان را به عرضه واحدهای خود با قیمتی مناسب در بازار تشویق خواهد کد. این عرضه یا در بازار اجاره اتفاق می‌افتد که به افزایش عرضه مسکن اجاره‌ای منجر گردیده و رقابت در عرضه را افزایش می‌دهد یا آنکه افزایش عرضه در بازار مسکن ملکی را به دنبال دارد که به کاهش سهم تقاضا در بازار اجاره منجر خواهد شد.
بنابراین کنترل خانه‌های خالی از سکنه سهم بسزایی در کاهش قیمت اجاره‌بها و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت. البته این نکته بسیار مهم است که سیستمی یکپارچه طراحی کردد تا افرادی که چندین خانه خالی یا اجاره‌ای دارند با دقت شناسایی گردیده و مالیات مورد نظر را پرداخت کنند.
نحوه پر کردن اظهارنامه مالیاتی
نخستین نکته ای که لازم است قبل از شروع در خصوص نحوه ثبت نام اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک ۹۹ بیان شود آن است که اگر شخص حقیقی یا حقوقی موجر چند واحد اجاره‌ای باشد، باید نسبت به ثبت نام تنها یک اظهارنامه مالیاتی برای تمام آن‌ها اقدام کند.
ثبت نام اظهارنامه‌های مالیاتی از طریق سامانه عملیات الکترونیکی مالیاتی انجام گرفته و نیازی به تکمیل فرم های کاغذی یا مراجعه حضوری به اداره مالیات نیست. مالکان املاک اجاره‌ای برای پر کردن فرم های مربوطه و اظهارنامه مالیاتی باید کارهای زیر را انجام دهند:
- به سایت اظهارنامه مالیاتی مراجعه کنند
- نسخه نرم افزاری اظهارنامه مالیاتی را دانلود و بر روی سیستم خود نصب کنند
- اطلاعات هویتی و مشخصات مربوط را مشاهده و تکمیل کنند
- برای اطمینان از صحت اطلاعات وارد شده، آن را بررسی کرده و ارسال اطلاعات به سازمان مالیاتی را انجام دهند
- کد رهگیری برای شما ارسال خواهد
- سپس سیستم به درگاه پرداخت مرتبط گردیده و مالیات پرداخت می‌گردد
مطالب مرتبط: قانون مالیات بر خانه خالی و تأثیرات آن در بازار مسکن
سخن آخر
مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۹۹ از نتایج کاهش درآمدهای نفتی به دلیل تحریم‌ها در ایران است. این مهم در کنار افزایش بی سابقه قیمت ملک و عدم عرضه آن باعث شد تا دولت برای جبران همه این کاستی ها، به درآمدهای مالیاتی رو بیاورد. یکی از راهکار‌های افزایش درآمدهای مالیاتی در سال ۹۹ تعریف پایه‌های مالیاتی جدید بوده است. از جمله پایه‌های مالیاتی جدید مالیات بر درآمد اجاره ملک بود که در لایحه بودجه سال ۹۹ تعریف شد.
هنوز دیدگاهی منتشر نشده است