بازار مسکن

شرحی بر اجاره به شرط تملیک و انواع آن

قرارداد اجاره به شرط تملیک نوعی قرارداد است که در آن مورد معامله اجاره داده می‌شود و در قرارداد آن شرطی می‌آید که مالکیت مورد معامله در پایان مدت اجاره در صورت انجام تمامی شروط عقد و پرداخت همه اقساط مال‌الاجاره توسط مستأجر، به نام او انتقال خواهد یافت. تصرف مستأجر به دلیل مالکیت و نسبت به منافع مورد اجاره دارای وجه قانونی است و به‌طوری کلی قرارداد اجاره به شرط تملیک یک عقد لازم معوض و تکمیلی است که می‌تواند در مورد خانه و زمین و غیره باشد و اصول کلی در مورد طرفین قرارداد تابع عقد اجاره است.

برای دریافت مطالعه پیش امکان سنجی آنلاین و اطلاع از قیمت مسکن در کمترین زمان به اکوساختمان مراجعه کنید.

دلایل پدید آمدن اجاره به شرط تملیک مسکن

پرواز بهای مسکن از یک‌سو و پایین بودن درآمدها از سوی دیگر، مردم را نیازمند آن دسته از نهادهای حقوقی ساخته که به‌وسیله آن‌ها بتوانند قبل از پرداختن کامل پول، حق تصرف و استفاده از مسکن را کسب کنند. قرارداد اجاره به شرط تملیک یکی از نهادهای حقوقی رایج برای این منظور است.

اجاره به شرط تملیک یک عنوان جدید است که در سال‌های اخیر به لحاظ نیازهای روز جامعه، در عرصه حقوقی واردشده و در آن طرفین قرارداد با قصد این‌که عین مال تا پایان مدت در اجاره مستأجر باشد و پس از پرداخت آخرین قسط به ملکیت مستأجر درآیند، به تشکیل عقد اقدام می‌کنند.

طرفین این نوع قراردادها می‌توانند هر یک از اشخاص حقیقی و حقوقی یا خصوصی و عمومی هستند، اما میان بانک‌ها و اشخاص خصوصی انجام می‌شود تا از این راه تضمین‌های کافی بر رعایت شرایط حقوق دولتی اخذ گردد و تخلف مستأجر از شرایط قرارداد توجیه‌کننده عدم انتقال مال به وی خواهد بود.

در این نوع قراردادها از خصوصیات دو عقد بیع و اجاره استفاده می‌گردد، زیرا برای مدتی منافع و پس‌ازآن عین، به مستأجر تملیک می‌شود. موجر می‌داند پس‌ازآن مدت و برآورده شدن شرایط توسط مستأجر، دیگر مالکیتی به عین ملک یا مورد قرارداد ندارد، اما در صورت تخلف مستأجر، مال همچنان در ملکیت اجاره دهنده مانند بانک باقی خواهد ماند.

استفاده فراوان از این قرارداد در سال‌های اخیر، لزوم شناسایی ماهیت و احکام آن را ضروری کرده است. در این نوشتار سعی بر آن است که با توجه به مفهوم جدید این قرارداد و عدم پیش‌بینی آن در منابع فقهی- حقوقی و قانون مدنی، با تحلیل ماهیت قرارداد مذکور، احکام و مقررات حاکم بر آن را تبیین و مشخص نماییم. پژوهش انجام یافته در سه گفتار به تحلیل و بررسی قرارداد اجاره به شرط تملیک پرداخته و در پایان نتیجه‌گیری و پیشنهاد‌ها آمده است.

مطالب مرتبط: مروری بر مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۹۹

انواع قراردادهای اجاره به شرط تملیک

قراردادهای اجاره به شرط تملیک به دو شکل زیر انجام خواهد گرفت.

انتقال ملکیت عین با اختیار مستأجر در پایان اجاره یکی از اقسام این قراردادها است و در آن شرط می‌شود که پس از پایان اجاره، اگر مستأجر به شرایط قرارداد عمل کرد مالک شناخته شود. موجر هنگام انعقاد اجاره، به انتقال عین مورد اجاره اجبار خواهد شد. مثلاً شرکتی که تولیدکننده محصولات صنعتی است برای جلب مشتری و امکان فروش بیشتر، در آغاز محصولات خود را به شکل اجاره واگذار کرده و شرط می‌کند که در صورت رضایت مستأجر پس از اخذ تمام اجاره، محصول خود را به ملکیت او آورده و مال‌الاجاره پرداخت شده به عنوان هزینه معامله تلقی شود.

در این حالت انتقال قطعی عین مورد، تنها منوط به اعلام قبولی مستأجر بوده و نیازی به رضایت مجدد طرفین نیست و در صورت عدم رضایت مستأجر، در پایان اجاره روابط حقوقی طرفین بدون انتقال عین تمام خواهد شد. به بیان دیگر، تحقق مالکیت مستأجر علاوه بر ذکر عقد اجاره به عمل حقوقی دیگر یعنی انشای مستأجر بر قبول عین مورد معامله نیازمند است. آنچه در این نوع از اجاره به شرط تملیک مهم است، قطع ارتباط موجر با چگونگی مالکیت مورد اجاره پس ‌از انعقاد اجاره است. تنها مستأجر تعیین‌کننده آن است که مالک نهایی چه کسی خواهد بود.

نوع دیگر قراردادهای اجاره به شرط تملیک انتقال ملکیت عین با پرداخت آخرین قسط است، به این صورت که عقد اجاره‌ای با این شرط بسته می‌شود که با پایان اجاره و پرداخت آخرین قسط، مستأجر مالک عین مورد معامله شود. طرفین هنگام انعقاد قرارداد، اراده خویش را بر انتقال ملکیت عین پس از پرداخت آخرین قسط اجاره‌بها اعلام می‌کنند و چون تحقق اجاره منتج به انتقال می‌شود، لذا در صورت حصول شرایط، ملکیت مستأجر بر عین قطعی است و نیاز به موافقت دیگری نخواهد بود.

در این دسته، مالکیت مستأجر تنها منوط به رعایت شرایط و پرداخت آخرین قسط است؛ بنابراین پس از اجاره دیگر نیازی به دادن نوشته مبنی بر قبول انتقال ملکیت نیست. ملکیت از زمان انقضای مدت اجاره حاصل‌شده و تا قبل از این زمان، عین متعلق به مالک قبلی است و بقای آن در دست مستأجر به‌صورت امانت خواهد بود. ضمانت آن نیز در صورت تعدی و بر عهده خود اوست.

تفاوت این دو نوع معامله در این است که حصول ملکیت در هر یک از این دو نوع اجاره به شرط تملیک، متفاوت است. در مورد اول، پس از اجاره، مستأجر بر قبول ملکیت اختیار خواهد داشت و در واقع رضایت وی، اعلام قبولی برای ایجاب مورد معامله است که قبلاً ضمن عقد اجاره توسط موجر بیان شده است و موجر ملزم به رعایت آن است.

در مورد دوم، هیچ یک از دو طرف، اختیار فسخ و تخلف از شرط را نداشته و اجرای شرط انتقال ملکیت با پرداخت آخرین قسط- بدون اراده آن‌ها خواهد بود.

چرایی وجود معاملات اجاره به شرط تملیک خانه

همان‌طور که ذکر شد قراردادهایی از این نوع در دسته عقود اجاره قرار می‌گیرد که در ضمن آن، شرطی خاص درج‌شده‌ است اما چنین می‌توان گفت که این عقد درعین‌حال که از انواع عقد اجاره است، یکی از روش‌های خاصی است که از طریق آن می‌توان اموال را خریدوفروش‌ نمود. این روش در ابتدا به علت بالا بودن قیمت مسکن در خصوص خریدوفروش ساختمان به کار گرفته می‌شد تا به این وسیله افرادی که توان مالی کافی ندارند بتوانند از این طریق و با این شیوه‌ی پرداخت اقساطی سرپناهی به دست آورند، اما به‌مرورزمان در مورد اموال دیگر نیز به کار رفت.

سه نکته مهم در معاملات اجاره به شرط تملیک

سه نکته حیاتی در این نوع قراردادها که پیش از امضا باید آن‌ها را رعایت نمود و یا با کارشناسان در مورد آن‌ها مشورت کرد به شرح زیر است.

  1. این عقد، یک عقد لازم، تملیکی و معرض است و جز در موارد پیش‌بینی‌شده در قرارداد یا به دلیل قانونی، هیچ‌یک از طرفین نمی‌تواند آن را به هم بزنند.
  2. چون ماهیت این عقد اجاره است، حقوق و تکالیف طرفین همان حقوق و تکالیف دو طرف عقد اجاره خواهد بود که در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر پیش‌بینی‌شده است.
  3. بسیاری از احکامی که در قانون مدنی بیان شده حالت تکمیلی دارند؛ یعنی بیان‌کننده اراده طرفین هستند؛ به‌این‌ترتیب هرگاه در متن قرارداد، دو طرف اراده خویش را مبنی برکنار گذاشتن احکام یا برخی آثار برخلاف آن قوانین ابراز کنند، حقوق و تکالیف طرفین تابع همان‌ها خواهد بود.

شرایط فسخ اجاره به شرط تملیک

 این نوع قرارداد نوعی قرارداد اجاره بوده و تابع همان قوانینی است که برای فسخ اجاره پیش‌بینی‌شده است. مثلاً اگر مشخصات مورد معامله با اوصاف بیان شده در عقد، تطابق نداشته باشد، مستأجر حق فسخ خواهد داشت. این نکته نیز مهم است که در ضمن عقد لازم، می‌توان علاوه بر موارد قانونی، مواردی را نیز به‌صورت قراردادی برای هر یک از دو طرف به‌عنوان حق فسخ پیش‌بینی کرد. مثلاً در صورت تأخیر در پرداخت اقساط بیش از مدتی معین یا تخلف از سایر شروط مندرج در قرارداد می‌توان برای مالک حق فسخ قرارداد را در نظر گرفت.

تاریخ انقضای قراردادهای اجاره به شرط تملیک

این قرارداد هم مانند هر قرارداد دیگری تاریخ انقضا دارد به این صورت که اگر مستأجر در بازه زمانی شرط شده در قرارداد به شروط آن عمل نکند، مالکیت از وی صلی می‌شود. نکته مهم اینجاست که اگر مدت اجاره تمام شود و مستأجر به شروط مورد توافق عمل کند و اقساط را به موقع پرداخته باشد، بسته به مفاد قرارداد، ملک از آن او می‌شود؛ اما اگر مدت اجاره سپری شود؛ اما مستأجر به وظایف خود که شرط و توافق شده است عمل نکرده باشد، مالک حق دارد ملک را از آن خود کند.

مطالب مرتبط: نحوه محاسبه کمیسیون مشاوره املاک چگونه است؟

سخن آخر

صاحب‌خانه شدن در شرایط کنونی اقتصاد کشور آرزوی بزرگی است به‌خصوص برای افراد اجاره‌نشینی‌ که هر ماه مبلغ زیادی را برای اجاره مسکن پرداخت می‌کنند. قانون اجاره به شرط تملیک شرایطی را پیش می‌آورد که در آن ممکن است یک فرد مستأجر بتواند خانه‌ای را که در اجاره دارد به دست ‌آورد و مالک آن شود. وب‌سایت اکو ساختمان با گروه آگاه و حرفه‌ای خود می‌تواند اطمینان از سودآوری پروژه، سناریوی بهینه مشارکت و آگاهی از آینده بازار مسکن را برای فعالین بازار محقق نماید.

نوشته های مشابه

هنوز دیدگاهی منتشر نشده است

دکمه بازگشت به بالا