برای داشتن یک پیش بینی درست از قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۰، ابتدا مروری بر قیمت مسکن طی ۱۰ سال گذشته و نمودار قیمت مسکن ۱۰ سال اخیر خواهیم داشت. بررسی قیمت مسکن ۱۰ سال گذشته به خصوص از این جهت حائز اهمیت است که در شناسایی دوره های رونق و رکود بازار مسکن به ما کمک می کند. تشخیص درست زمان آغاز و پایان دوره های رونق و رکود، مهم ترین عامل در ترسیم نمودار قیمت درست بازار مسکن برای ماه ها و سال های پیش رو است.
بررسی زمان شروع و پایان دوره های رونق و رکود مسکن ۱۰ سال گذشته
بررسی نمودار ۱۰ سال گذشته (از اردیبهشت ۱۳۹۰ تا اردیبهشت ۱۴۰۰) قیمت مسکن در شهر تهران نشان می دهد که دوره رونقی که از فصل بهار ۱۳۹۰ شروع شده تا فصل بهار ۱۳۹۲ ادامه داشته است. سپس با خاتمه این دوره رونق ۲ ساله، دوره رکود از ابتدای تابستان ۱۳۹۲ شروع شده و تا زمستان ۱۳۹۵ ادامه داشته است. در زمستان ۱۳۹۵، با پایان یافتن دوره رکود، مجددا دوره رونق شروع شده و تا آخر پاییز ۱۳۹۹ ادامه داشته است. از اول زمستان ۱۳۹۹ دوره رکود مجددا شروع شده و اکنون (تابستان ۱۴۰۰) نیز همچنان در دوره رکود به سر می بریم.
با بررسی قیمت مسکن در شهر تهران در یک دوره ۴۰ ساله، مشاهده شد که دوره های رونق معمولا خیلی کوتاهتر از دوره های رکود هستند. دوره های رونق به طور میانگین ۱۸ ماه طول کشیده اند اما دوره های رونق به طور میانگین ۴۵ ماه طول کشیده اند. یعنی به طور میانگین دوره های رکود ۳ برابر دوره های رونق طول کشیده اند.
بررسی طول دوره های رونق و رکود مسکن ۱۰ سال گذشته
اما با بررسی طول مدت دوره های رونق و رکود طی ۱۰ سال گذشته مشخص می شود که دوره رونق اول (تا نقطه شماره ۱ در نمودار) ۲۴ ماه طول کشیده است. دوره رکود بعدی ( از نقطه شماره ۱ تا نقطه شماره ۲ در نمودار ) ۴۵ ماه طول کشیده و دوره رونق بعدی (از نقطه شماره ۲ تا نقطه شماره ۳ نمودار) نیز ۴۸ ماه طول کشیده است. آنچه در طی ۱۰ سل گذشته به شدت مورد توجه قرار گرفته است، طولانی شدن بیش از اندازه دوران رونق بین زمستان ۱۳۹۵ تا پاییز ۱۳۹۹ است که تحلیل آن نیاز به بررسی دقیق شرایط اقتصادی کشور طی این بازه زمانی دارد.
بررسی قیمت دوره های رونق و رکود مسکن ۱۰ سال گذشته
میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی ۱۰ سال گذشته از متری ۱۸۵۵۰۰۰ تومان در اردیبهشت ۱۳۹۲ به متری ۲۸۷۹۶۰۰۰ تومان در اردیبهشت ۱۴۰۰ رسیده است. با تقسیم قیمت انتهایی به قیمت ابتدایی مشاهده می شود که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران طی بازه ۱۰ ساله اخیر ۵/۱۵ برابر (پانزده و نیم برابر) شده است. در شروع دوره رکود در اردیبهشت ۱۳۹۲میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۴۱۷۵۰۰۰ تومان و در شروع دوره رونق در بهمن ماه ۱۳۹۵ میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۴۵۰۲۰۰۰ تومان و در شروع دوره رکود در آذر ۱۳۹۹ میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۲۶۹۰۵۰۰۰ تومان بوده است. بررسی دقیق این رقم های قیمتی نشانگر آن است که دوره رکود بین سالهای ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۵ عملا قیمت مسکن تغییری نگرده است. اما از سال ۱۳۹۵ تا سال ۱۳۹۹ قیمت مسکن بیش از ۶ برابر شده است که نشانگر رشد بیش از ۵۰۰ درصدی می باشد.
بررسی میانگین رشد قیمت مسکن ۱۰ سال گذشته
بدون در نظر گرفتن دوره های رونق و رکود و با انجام محاسبات ریاضی مشاهده می شود که به طور متوسط مسکن طی ۱۰ سال گذشته، بیش از ۳۱ درصد رشد داشته است. این رقم به خصوص برای افرادی که با قصد سرمایه گذاری بلند مدت وارد بازار مسکن می شوند بسیار حائز اهمیت است. این رقم را می توان به درستی با رقم های بدست آمده در کالاهای دیگر مانند طلا و ارز مقایسه کرد و سپس نتیجه گیری کرد که سرمایه گذاران کدام بازار طی ۱۰ سال گذشته، پیش بینی درست تری از میزان افزایش قیمتها داشته اند.
تحلیل و پیش بینی قیمت مسکن سال ۱۴۰۰
همچنان که قبلا اشاره شد، انتظار داریم که دوره های رکود در بازه های زمانی طولانی مدت (حدودا ۴ساله) اتفاق بیفتند. لذا با توجه به دوره رکود شروع شده از زمستان ۱۳۹۹ انتظار داریم که تا حوالی سال ۱۴۰۳ بازار مسکن در رکود باشد. اما ممکن است برخی شرایط خاص اقتصادی و سیاسی کشور، با ایجاد شرایط خاص این پیش بینی را برهم زند.
همچنین باید اشاره کرد که میانگین قیمت مسکن شهر تهران در اسفند ۱۳۹۹ از مرز ۳۰ میلیون تومان نیز گذشت. یادمان باشد که در هر دوره رکودی نیز، قیمت مسکن نوسانات خود را دارد. به خصوص می توان گفت که تقریبا در همه سالها، در ماه اسفند (شب عید) افزایش قیمت در باز مسکن مشاهده شده است.
تحلیل و پیش بینی قیمت مسکن سال ۱۴۰۰ از منظر اقتصاد سیاسی
با بررسی دقیق نمودار قیمت مسکن طی ۴۰ سال گذشته و تدقیق در دوره های رکود و رونق و با درنظر گرفتن دوره های اول و دوم ریاست جمهوری روسای مختلف جمهور طی سالیان گذشته، مشاهده می شود که معمولا دوره های رکود در دوره اول ریاست جمهوری و دوره های رونق در دوره دوم ریاست جمهوری افراد رخ داده است. لذا با اعتقاد به الگوهای تکرار شونده در نمودارهای قیمتی، انتظار داریم که در ۴ سال ابتدایی دوران ریاست جمهوری آقای رئیسی، بازار مسکن با رکود همراه باشد و زودتر از سال ۱۴۰۳ یا حتی ۱۴۰۴ انتظار شروع دوره رونق بازار مسکن را نخواهیم داشت.
اما همچنان تاکید می شود که کشور ایران اکنون در شرایط بسیار خاص اقتصادی و سیاسی قرار دارد. به نظر می رسد در صورت برطرف نشدن مشکل تحریم های بین المللی و شکست مذاکرات برجام، با تورم های بسیار بالا (بیش از ۵۰ درصد) طی سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ مواجه باشیم که قطعا بازار مسکن نیز دچار این تورم خواهد شد. اما با موفقیت در بازگشت به برجام و رفع تحریم ها، اوضاع به گونه دیگری رقم خواهد خورد و باز مسکن در یک بازه حداقل ۳ ساله دچار ثبات قیمت خواهد بود.
