آن دسته از کسانی که تصمیم به ساخت خانه در فضاهای شهری می‌گیرند، باید طرح و نقشه خود را با شهرداری آن شهر و منطقه هماهنگ نمایند. شهرداری‌ها که وظیفه‌ی مدیریت کلان شهری را بر عهده داشته و برای جهت پیشروی شهر و نوع خانه های احداثی در هر منطقه سیاست‌های کلی دارند.
این سیاست‌ها توسط کارشناسان به عدد و رقم تبدیل شده و در قالب طرح تفصیلی منتشر می‌شود. کسانی که قصد ساختان یک ملک را دارند با بررسی دقیق این طرح و با توجه به کاربری مورد نظرشان (مسکونی، تجاری یا مختلط) اقدام به خرید زمین یا تجمیع زمین خود با ملک‌های مجاور کرده و سپس جهت اخذ پروانه‌ی ساخت اقدام می‌کنند.
تعداد طبقات مجاز یک ساختمان
تعداد طبقات مجاز به عرض خیابانی که ساختمان در آن واقع شده بستگی دارد. طبق اصول و ضوابط طراحی و محاسبات، تعداد طبقات مجاز در کوچه‌ها و خیابان‌های مختلف به ترتیب زیر است.
- اگر عرض کوچه از شش متر کمتر باشد، طبقات مجاز برای ساختمان مذکور دو طبقه است. این ساختمان می‌تواند زیرزمین هم داشته باشد.
- اگر عرض کوچه شش الی هشت متر باشد، طبقات مجاز برای ساختمان مذکور سه طبقه به همراه زیرزمین یا دو طبقه روی پیلوت است.
- اگر عرض کوچه بین هشت تا ده متر باشد، طبقات مجاز برای ساختمان مذکور چهار طبقه به همراه زیرزمین یا سه طبقه روی پیلوت است.
- اگر عرض کوچه بین ده تا دوازده متر باشد، طبقات مجاز برای ساختمان مذکور پنج طبقه به همراه زیرزمین یا چهار طبقه روی پیلوت خواهد بود. طبق اصول و ضوابط طراحی و محاسبات (تبصره ۱۵)، صاحب ملک می‌تواند از آسانسور یا پله برقی در ساختمانش استفاده نماید.
- اگر عرض کوچه از دوازده متر بیشتر باشد، طبقات مجاز برای ساختمان مذکور شش طبقه به همراه زیرزمین یا پنج طبقه روی پیلوت بوده و طبق اصول و ضوابط طراحی و محاسبات (تبصره ۱۵)، صاحب ملک می‌تواند از آسانسور یا پله برقی در ساختمانش استفاده نماید.
تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران
در تهران تعداد طبقات در هر منطقه با توجه به عرض خیابان‌ها و ارتفاع از سطح دریا و کاربری ساختمانی که احداث خواهد شد، متفاوت است. برای آگاهی از نحوه محاسبه تعداد طبقات مجاز در هر منطقه تهران پیشنهاد می بایست بخش یازدهم قوانین ساخت و ساز شهری، مطالعه گردد؛ اما به طور عمومی در اکثر نقاط شهر تهران ساختمان‌ها می‌توانند تا ۶ طبقه داشته باشند.
شهرداری‌ها وظیفه‌ی برنامه‌ریزی و تعیین سیاست کلی برای پیشروی شهر را بر عهده دارند. طرح تفصیلی یک شهر گزارشی است که در آن کارشناسان شهرداری به توضیح پهنه‌های مجاز ساختمانی برای مناطق مختلف و مواردی از جمله تراکم ساخت پرداخته‌اند. با مطالعه‌ی طرح تفصیلی قبل از تصمیم برای ساخت خانه می‌توان به اطلاعات لازم از جمله تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران دست پیدا کرد و در صورت لزوم از تجمیع ملک خود با ملک‌های مجاور جهت ساخت فضای مورد نظر بهره گیری نمود.
هر کدام از پهنه‌های موجود با توجه به امکانات و فضای مورد نیاز، بخشی جداگانه را در گزارش تفصیلی به خود اختصاص می‌دهند. متراژ و تعداد طبقات مجاز در تهران برای هر پهنه‌ای متفاوت است. در ادامه به تعریف این پهنه‌‌ها به شکل دقیق می پردازیم.
پهنه مسکونی (R)
در این پهنه با توجه به پارامترهایی همچون تعداد مدرسه، میزان فضای سبز و عرض معابر، تراکم و دیگر شاخص‌ها تعیین می‌شوند. هر پهنه به تعدادی زیر پهنه تقسیم می‌شود؛ مثلا برای پهنه‌ی مسکونی عام سه زیر پهنه‌ی تراکم کم، تراکم متوسط و تراکم بالا تعریف شده اند.
پهنه تجاری (S)
ساختمان‌هایی که کاربری تجاری یا اداری دارند در این بخش قرار می‌گیرند. تراکم مجاز ساختمان‌ها و تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران در پهنه‌ی تجاری نسبت به مسکونی به مراتب پایین‌تر است.
پهنه مختلط (M)
حتما تا به حال به ساختمانی برخورده‌اید که نیمی از آن تجاری و نیم دیگر آن مسکونی است. پهنه‌ی مجاز برای اینگونه ساخت و ساز را پهنه‌ی مختلط می‌نامند.
پهنه فضای سبز (G)
یکی از مهم‌ترین وظایف شهرداری، حفظ چهره‌ی شهر و تضمین سلامت شهروندان با محافظت از فضاهای سبز شهری است. برای همین در ایران و به خصوص تهران، شهرداری‌ها پهنه‌ای جداگانه برای فضای سبز در نظر گرفته و برای انجام هر گونه ساخت و ساز در آن به شدت سخت‌گیری می‌کنند.
راهنمای تراکم
اگر تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران توسط شهرداری کنترل نشود، ساختمان‌های بلند در کنار افزودن بی‌رویه بر شلوغی هر منطقه، مضراتی همچون محروم کردن ضلع جنوبی ساختمان‌های دیگر از آفتاب زمستانی را در پی خواهند داشت. تراکم ساختمانی در واقع راهی برای کنترل تراکم جمعیتی و حفظ زیبایی شهری است. شهرداری‌ها با توجه یا یک‌سری پارامتر تراکم را دارای فرمول کرده‌اند و این پارامتر‌ها را شاخص کنترل تراکم می نامند. در ادامه به شرح این شاخص‌ها می پردازیم.
ضریب سطح اشغال
ضریب سطح اشغال یا ضریب اشغال عبارت است از میزان مساحت اشغالی یک ساختمان. همانطور که گفتیم با توجه به مقررات ملی ساخت و ساز، نمی توان بیش از ۶۰ درصد زمین را صرف ساختن یک ساختمان نمود. به علاوه سازنده باید ۴۰ درصد باقی‌مانده را به فضای سبز اختصاص دهد.
محاسبه‌ی میزان فضای اشغالی توسط ساختمان قوانین خاصی دارد. داکت‌های اجرا شده و پیش آمدگی‌های درون‌گذر، اگر چه برای عوارض شهرداری محاسبه می‌شوند، جزو فضای اشغالی در نظر گرفته نخواند شد. این قضیه در مورد بالکن برقرار نیست و بالکن به عنوان سطح اشغالی محاسبه می‌شود. شهرداری برای هر طبقه سطح اشغالی مخصوص تعیین می‌کند. سطح اشغال در حالت کلی از روی مساحت زمین، عرض گذر (کوچه یا خیابان)، پهنه و درصد مجاز سطح اشغال به دست می‌آید.
ضریب سطح زیربنا
این ضریب که به صورت درصد توسط شهرداری اعلام می‌شود، میزان مجاز برای متراژ زیربنا را مشخص خواهد کرد؛ مثلا اگر این ضریب ۱۲۰ باشد و زمینی به متراژ ۵۰۰ متر مربع در اختیار داشته باشیم، زیربنای مجاز ما ۶۰۰ متر خواهد بود. سپس با تقسیم این عدد بر ضریب سطح اشغال (۳۰۰ متر برای مثال) به تعداد طبقات مجاز خواهیم رسید. در اینجا تعداد طبقات ۲ خواهد بود.
ساخت طبقه اضافی علاوه بر تعداد طبقات مجاز ساخت چه مراحلی دارد؟
در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت مسکن و همچنین برای سرمایه‌گذاری بیشتر، بعضی از سازندگان اقدام به ساخت طبقه اضافی بر روی ملک خود می کنند. به ساخت طبقه اضافی در اصطلاح، اضافه اشکوب می‌گویند. برای ساخت طبقه اضافی نیاز به دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری‌ها است. اگر توسط مالک و سازنده دریافت مجوز طبقه اضافه از شهرداری صورت نپذیرد و مالک شروع به ساخت اضافه اشکوب نماید، ساخت و ساز غیر مجاز انجام داده است.
در این صورت شهرداری با کمک گرفتن از اختیارات قانونی خود در مقابل این ساخت و ساز غیر مجاز می‌ایستد و با توجه به راه کارهای قانونی که قانونگذار در اختیار این نهاد قرار داده، برخوردهای لازم مانند تخریب را به عمل می‌آورد.
مهم‌ترین عکس‌العملی که شهرداری‌ها در مقابل ساخت طبقه اضافی انجام می‌دهند، متوقف کردن پروژه ساخت و ساز غیر مجاز در هر مرحله‌ای از ساخت است. بعد از توقف ساخت اضافه اشکوب شهرداری اقدام به تخریب ساخت و ساز غیر مجاز می‌کند. در نتیجه قبل از اقدام برای این کار باید با ساز و کار قانونی و مراحل اداری آن آشنا شد.
اضافه اشکوب چیست؟
گاهی اوقات مالکین و سازنده‌ها به دلایلی گوناگونی از جمله سودآوری مالی درخواست اضافه اشکوب می‌کنند. به مجوز ساخت طبقه‌ای روی طبقه دیگر اضافه اشکوب می‌گویند. به اینگونه که سازنده یا مالک در وهله اول یک پروانه ساخت معین از شهرداری محل مسکونی خود دریافت کرده است؛ اما بعد از چند مدت چه ساختمان آماده شده باشد و چه در حال ساخت باشد به فکر اضافه کردن طبقه یا طبقاتی به وضع موجود می‌کند. در تعریفی دیگر از اضافه اشکوب می‌توان به توسعه بنا در ارتفاع اشاره کرد.
باید گفت ساخت طبقه اضافی اصلا کار راحتی نیست زیرا در سال‌های اخیر شهرداری‌ها سخت گیری بیشتری برای صدور مجوز اضافه اشکوب داشته‌اند؛ اما در این بین تبصره هایی وجود دارد که درخواست کنندگان با کمک گرفتن از آن ها می‌توانند درخواست خود را ارائه دهند. این تبصره ها با اینکه ساز و کار مشخص دارند، اما تایید شدن یا تایید نشدن درخواست بستگی زیادی به شهرداری ناحیه مربوطه دارد.
برای کسانی که صاحب زمین و دارایی نقد هستند، ساخت واحد مسکونی سرمایه‌گذاری بسیار مناسبی به حساب می آید؛ اما باید دقت داشت این فرآیند نیازمند کسب اجازه از شهرداری و تبعیت از قوانین مربوطه است. قوانین ساخت و ساز برای مناطق مختلف شهری با توجه به امکانات، عرض معابر و غیره متفاوت است.
سخن آخر
پس از تهیه و ارسال مدارک ملک برای شهرداری و به طبع آن دریافت دستور نقشه ساختمان که شامل محاسبه تعداد طبقات مجاز ساخت نیز هست، سازنده باید طبق آن پلان خود را طراحی و ارسال کند. در صورت تایید، پروانه‌ی ساخت صادر می‌شود و اگر مطابق با ابعاد و موارد مورد توافق با شهرداری عمل کنیم هیچ‌گونه مشکلی برای ما وجود نخواهد داشت. متراژ زیربنا، اندازه‌ی قطعات و تعداد طبقات مجاز ساخت در تهران توسط شهرداری و در قالب طرح تفصیلی منتشر می‌شود. تخطی از این موارد باعث جریمه‌ی نقدی یا پلمپ شدن کارگاه خواهد شد.
هدف سایت اکو ساختمان ارائه سرویس پیش امکان‌سنجی پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساختمان برای آگاهی فعالان این عرصه از میزان سودآوری پروژه است که بدون شک می‌تواند کمک شایانی به اتخاذ سیاست‌های مؤثر سرمایه‌گذاری نماید.
