سرمایه گذاران همواره علاقمند هستند که علاوه بر کسب سودآوری بالا، در زمینه‌هایی سرمایه گذاری کنند که ریسک‌های کم و قابل شناسایی و استهلاک حداقل داشته باشد و کالای مسکن یکی از زمینه‌های متناسب با این تعریف است. از آنجایی که بازار مسکن و ساخت و ساز در ایران مانند بسیاری از کشورهای دنیا همه ساله سودآوری زیادی را برای سرمایه گذاران به همراه دارد و همچنان سرمایه داران زیادی را به سوی خود جذب می‌کند؛ اما این بازار دارای نوسان قیمتی زیادی است که به عوامل مختلفی بستگی دارد.
به عنوان مثال در ایران دسترسی به مواد اولیه برای ساخت مسکن به سادگی امکان پذیر است. این امر به دلیل کثرت معادن و کارخانه‌های فرآوری مصالح ساختمانی و … است که تقریباً در هر شهر کوچک و بزرگی دیده می‌شود. همچنین برخلاف سایر صنایع، بخش خصوصی سهم عمده این بازار را در دست دارد. علاوه بر این، از آنجایی که عرضه و تقاضا است که نرخ مسکن را تعیین می‌کند پس دولت یا نهادهای حکومتی نمی‌توانند در نرخ دهی آنچنان که باید دخالت داشته باشند و آن را کنترل کنند. از طرفی به تازگی بسیاری از افراد و سرمایه گذاران، نرخ مسکن را با نرخ سکه و ارز مقایسه می‌کنند و ارزش ملک را با نرخ ارز و سکه می‌سنجند که این امر نیز با توجه به عرضه و تقاضا در بازارهای جهانی همیشه در نوسان است و با انحصاری و بسته بودن بازار ارز در ایران این نوسانات شدت بیشتری پیدا می‌کند که در نهایت نوسانات آن‌ها به بازار مسکن هم منتقل می‌شود.
برای دریافت مطالعه پیش امکان سنجی آنلاین در کمترین زمان به اکوساختمان مراجعه کنید.
تأثیر نوسانگران عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن
در یک تحلیل دقیق‌تر می‌توان اینگونه بیان کرد که برخی از عوامل مانند نرخ رشد جمعیت و نرخ ازدواج، ترجیحات، انتظارات و … در سمت تقاضا و برخی دیگر مانند نوسانات قیمت مواد اولیه، نرخ ارز و… در طرف عرضه بر ساخت و ساز تأثیر گذارند. لذا از آنجایی که در اقتصاد قیمت از تلاقی عرضه و تقاضا شکل می‌گیرد، تحلیل آینده بازار مسکن و آگاهی از روند تحولات آن نیازمند شناخت عوامل سمت عرضه و تقاضا است. از این رو هر عاملی که باعث تحریک عرضه و تقاضا شود می‌تواند ریشه نوسان قیمت مسکن باشد.
مطالب مرتبط: مالیات بر اجاره سال ۱۴۰۰ چگونه محاسبه می‌شود؟
نوسان چرخه‌ای قیمت مسکن
با بررسی‌های که در زمینه قیمت مسکن در سالیان اخیر صورت گرفته است. قیمت مسکن دارای سیکل‌های چندساله افزایشی و کاهشی است؛ یعنی برای چند سال پیاپی ثابت و با نرخ رشد منفی همراه بوده و سپس برای یک تا سه سال نرخ رشد افزایشی داشته و مجدداً یک دوره رکود را تجربه کرده است و سه دهه اخیر ۵ بار این سیکل اتفاق افتاده است. از طرفی قیمت مسکن در طول یک سال نیز دارای عامل فصلی است یعنی در ابتدای تابستان یا قبل از عید افزایش قیمت نسبت به ماه‌های دیگر دارد که ناشی از افزایش تقاضای مسکن در این دوره‌های زمانی است.
عوامل تأثیرگذار بر قیمت مسکن
همانطور که بیان شد عوامل مؤثر بر قیمت مسکن متعدد هستند؛ اما علاوه بر دسته بندی این عوامل در سمت عرضه و تقاضا، می‌توان به شکل دیگری نیز این عوامل را طبقه بندی کرد که شامل عوامل تأثیرگذار درون بخش مسکن و عوامل تأثیرگذار بیرون از بخش مسکن هستند. منظور از دسته دوم عواملی است که ریشه‌های آن ارتباطی به عاملین بازار مسکن ندارد مانند سیاست‌های دولت، تغییرات نرخ بهره، نرخ ارز و غیره.
تحلیل بنیادین (فاندامنتال) و فنی (تکنیکال) بازار مسکن
بنابراین، تحلیل و آینده نگری در مورد قیمت مسکن در قالب دو نوع تحلیل قابل بررسی است. نوع اول تحلیل بنیادی یا فاندامنتال است که در آن سعی می‌شود رفتارهای خریداران و فروشندگان بازار مسکن از طریق تحلیل داده‌های بنیادی شناسایی شود. هر گونه داده، اطلاعات و اخباری که به طور مستقیم بر روی عرضه و تقاضای مسکن مؤثر باشد، به عنوان یک داده بنیادی تلقی می‌شود. تمرکز این روش بر روی یافتن دلایل و ریشه‌های تغییرات قیمت است. تحلیل بنیادی تلاش دارد از طریق بررسی متغیرهای ریشه‌ای، ریسک موجود یا نقاط تمرکز بازار را شناسایی کرده و احساس بازار نسبت به شرایط آینده را درک کند. در واقع تحلیل‌گر بنیادی بر روی یافتن دلایل و ریشه‌های تغییرات قیمت تمرکز دارد.
نوع دوم تحلیل، تحلیل فنی یا تکنیکال است. در این نوع تحلیل تمرکز بر روی بررسی رفتار قیمت بر اساس روند تاریخی گذشته آن است تا از طریق شناسایی این رفتار، بتوان آینده آن را پیش بینی کرد. تحلیلگران تکنیکال اعتقاد دارند که همه ریشه‌های نوسانات در رفتار قیمت نهفته است و آینده تکرار گذشته است. مهمترین اصل تحلیل فنی این است که هر عاملی که بر قیمت مسکن تأثیرگذار باشد، چه اقتصادی، چه سیاسی و یا روان‌شناختی به نوعی در نمودار قیمت منعکس خواهد شد. به عبارتی هر تغییر قیمتی همراه با یک محرک خارجی است و این امر لزوم بررسی دقیق نوسان قیمت و تحلیل آن را نشان می‌دهد. پس با تحلیل نمودن نمودار قیمت و بررسی اندیکاتورها، بازار خودش را به تحلیل‌گر نشان می‌دهد و آینده آن قابل پیش‌بینی خواهد بود.
سخن آخر
آنچه دراکو ساختمان در مورد تحلیل بازار مسکن و آینده آن ارائه می‌شود، در گام اول تحلیل تکنیکال با بررسی روند قیمت ماهانه مسکن در مناطق مختلف و پیش بینی برای دوره ۶ ماهه آتی است و در گام بعد تلاش می‌شود، با کمک گرفتن از متغیرهای بنیادی و سایر عوامل مؤثر بر قیمت در داخل و خارج بخش مسکن، نتیجه تحلیل تکنیکال را با تحلیل بنیادی تقویت نماید و بتواند تصویر دقیق‌تری از آینده بازار مسکن در مناطق مختلف ایران ارائه دهد.
