دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن کدام‌اند و به چه عواملی بستگی دارند؟

دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن در بسیاری از کشورها و دیگر بازارهای مالی وجود دارد که بازیگران اصلی بازار مسکن به این دوره‌ها بسیار توجه کرده و معاملات خود را نسبت به آن‌ها تنظیم می‌کنند. در این مقاله از اکو ساختمان به تعریف دوره‌های رونق و رکود، دلایل ایجاد آنها و عوامل مؤثر بر این دوره‌ها اشاره کرده‌ایم که از شما دعوت می‌شود برای اطلاع از آنها در ادامه راه با ما همراه باشید.

دوره‌های رونق و رکود چیست؟

در بازار مسکن به دوره‌هایی که قیمت‌ها افزایش پیدا کرده و خریداران برای خرید مسکن وارد بازار می‌شوند، دوره رونق و به دوره‌هایی که قیمت‌ها کاهش پیدا کرده و یا بسیار افزایش پیدا کرده مانند وضعیتی که بازار مسکن ایران در حال حاضر در آن قرار دارد، بازار به حالت رکود رفته و خرید و فروش بسیار کم است.

به چه دلیل دوره‌های رونق و رکود ایجاد می‌شود؟

در هر بازاری نه در تنها در بازار مسکن گاهی قیمت‌ها صعودی بوده و سرمایه گذاران بسیاری را جذب می‌کند و در دوره‌هایی قیمت‌ها نزولی بوده به اصطلاح، بازار در حال اصلاح است و سرمایه گذاران یا سرمایه خود را از بازار خارج کرده و یا آن را راکد می‌کنند تا بازار دوباره صعودی شود.

در بازار مسکن راکد حال حاضر ایران عدم توانایی خرید مسکن از سوی خریداران واقعی و تناسب نداشتن تسهیلات مسکن با قیمت آن، بالا رفتن ناگهانی قیمت مسکن و نرسیدن خریداران به نرخ مسکن، عوامل سیاسی، نبود بازارهای سرمایه گذاری مشابه در ایران و هجوم سرمایه‌های سرگردان به این بازار از دلایل اصلی رکود هستند.

به طور کلی در بازارهای مالی که بازار مسکن هم جدا از آنها نیست، این متقاضیان و تقاضاها هستند که روی دوره‌های رونق و رکود اثر می‌گذارند و همیشه این مقدار تقاضا است و نه میزان عرضه که روی بالا رفتن و پایین آمدن قیمت می‌شود.

عوامل مؤثر بر رشد تقاضا کدام است؟

نتیجه شد که عواملی که بر دوره‌های رونق و رکود تأثیر می‌گذارد به میزان تقاضا بستگی دارد و از طرفی هم عواملی بر میزان تقاضا اثرگذار است که از مهم‌ترین این عوامل می‌توان به عوامل جمعیتی مانند رشد جمعیت، رشد تعداد خانوار، رشد میزان ازدواج و رشد میزان طلاق اشاره کرد.

 در کنار عوامل جمعیتی به دیگر عوامل مانند افزایش درآمد افراد، افزایش حجم پس انداز آنها، وضعیت اقتصادی کلی جامعه و افزایش تسهیلات ارائه شده و تعریف تسهیلات جدید از سوی دولت‌ها و بانک‌ها در میزان تقاضا بسیار مؤثر است.

دولت برای رشد تقاضا برای مسکن چه کارهایی انجام داده است؟

با ورود به دوره رونق بازار مسکن که هر چهار تا پنج سال رخ می‌دهد، در ابتدا با افزایش قیمت مسکن بسیاری از سرمایه گذاران که به دنبال سود از این بازار پررونق بودند، با وارد کردن سرمایه خود در این بازار به سودهایی رسیدند. این روند با اعمال تحریم‌ها حالت صعودی خود را ادامه داد، چون سرمایه گذاران برای حفظ ارزش پول خود به بازاری مطمئن مانند بازار مسکن نیاز داشتند و این افزایش تقاضا برای خرید مسکن، قیمت را از پیش بیشتر کرده بود.

دولت برای جلوگیری از رشد بی رویه قیمت مسکن و که سرانجام به رکود در بازار منجر شد، قوانین و تمهیداتی اجرایی و تصویب کردند. قوانینی برای مالیات بر خانه‌های خالی و افزایش تسهیلات مسکن از سوی بانک‌ها توانست تا حدودی روند افزایشی را متوقف کند ولی تغییرات بسیار دیر، کند و بی اثر بود.

تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی که باید سال‌ها پیش انجام می‌شد، در اقدامی عجولانه با مطالعه کم انجام گرفت که به سوداگری و انعقاد قراردادهای اجاره سوری با کمک مشاوران املاک مابین فروشندگان شماره ملی و مالکان خانه‌های خالی شد و نتیجه چندانی در بازار مسکن نداشت.

ارائه تسهیلات بانکی هم بسیار ناکارآمد بود. در سال‌های پیش از رونق که تسهیلات بانکی سهم ۴۰ تا ۵۰ درصدی از قیمت مسکن را پرداخت می‌کردند، حالا حتی با افزایش آنها، نمی‌توانند ۲۰ درصد قیمت مسکن را پرداخت کنند و افزایش بیشتر از این مقدار هم برای بانک‌ها و مؤسسه‌های مالی مقدور نبود.

وضعیت بازار مسکن با برداشته شدن تحریم‌ها

از آنجایی که اعمال تحریم‌ها و بسته شدن راه‌های سرمایه گذاری برای سرمایه گذاران باعث رشد بیش از حد قیمت مسکن و فرو رفتن بازار مسکن در رکودی بی سابقه را به دنبال داشت. حالا با برداشته شدن تحریم‌ها انتظار می‌رود که رونق بازار مسکن اتفاق بیفتد.

همانطور که گفته شد از اصلی‌ترین عوامل رونق یک بازار افزایش تقاضا است. اگر با برداشته شدن تحریم‌ها افزایش تقاضا اتفاق نیفتد، رونق در بازار دید نخواهد شد. بیشترین متقاضیان مسکن در بازار، خریداران واقعی هستند.

برای خریداران واقعی مشکل کافی نبودن تسهیلات خرید مسکن و قیمت بالای آن است که اگر با برداشته شدن تحریم‌ها این مشکلات برداشته شوند، خریداران به سوی بازار باز می‌گردند، در غیر این صورت نمی‌توان رونقی برای بازار متصور شد.

تأثیر دیگر بازارهای داخلی بر بازار مسکن

یکی از مهم‌ترین بازارهای مالی که می‌توانست بر بازار مسکن تأثیر داشته باشد و نقدینگی سرگردان را جمع آوری کند، بازار بورس بود. بازار بورس با جمع آوری سرمایه‌های خرد و کلان تا حدودی توانست نقدینگی سرگردان را به سوی خود بکشاند ولی در ادامه با کمبود بودجه دولت و اقدام به نقد کردن برخی از سرمایه‌های خود در این بازار برای جبران کسری بودجه و فروش سهام عدالت در یک زمان، روند بازار بروس نزولی شد.

در این وضعیت با نزولی شدن بازار بورس و نداشتن دانش لازم سرمایه گذاران خرد برای سرمایه گذاری در آن، با زیان بسیاری از سرمایه گذاران و خروج آنها از این بازار، سرمایه‌ها به سوی بازار مسکن بازگشت.

البته با رونق بازار ارزهای دیجیتال و هزینه پایین انرژی و اینترنت در ایران، حجم کمی از سرمایه‌ها به این بازار سوق داده شده‌اند و البته با تجربه بدی که سرمایه گذاران از بازار بورس داشتند، روی خوشی به بازار ارزهای دیجیتال نشان ندادند و همچنان بازار مسکن در ایران یکی از مطمئن‌ترین بازارهای سرمایه گذاری است.

سخن آخر

برای به دست آوردن اطلاعات بیشتر در زمینه بازار مسکن و تحلیل‌های این بازار با وبلاگ و صفحه اینستاگرام اکو ساختمان همراه باشید. اگر به دنبال انجام مطالعات پیش امکان سنجی در کمترین زمان هستید به صفحه اصلی اکو ساختمان مراجعه کرده و با وارد کردن مشخصات پروژه خود، برای دریافت مطالعه پیش امکان سنجی اقدام کنید.