رشد دوره‌ای قیمت مسکن در تهران؛ مناطق ۲۲ گانه و حومه

با توجه به مشاهداتی که بر روی قیمت مسکن در چند سال اخیر انجام گرفته است. یک رشد چرخشی یا دوره‌ای قیمت مسکن در مناطق تهران و سپس در حومه شهر تهران ظهور کرد که دلایل مختلفی داشت و نظم چند ساله بازار مسکن را برهم زد. با اکو ساختمان در این مقاله همراه باشید تا از علل رشد دوره‌ای قیمت مسکن در تهران و حومه مطلع شوید.

برای دریافت مطالعه پیش امکان سنجی آنلاین  در کمترین زمان به اکوساختمان مراجعه کنید.

رشد دوره‌ای در مناطق ۲۲ گانه تهران

به‌طورکلی منظور از رشد دوره‌ای به این معنی است که قیمت مسکن در مناطقی نسبت به سایر مناطق بیشتر بوده است. این اتفاق برای اولین بار در سال ۹۶ با افزایش قیمت مسکن در مناطق ۵ و ۶ تهران اتفاق افتاد که در مقایسه با مناطق ۱ و ۲ رشد بسیار بیشتری را تجربه کرد. سپس در سال ۹۷ چرخ افزایش قیمت مسکن در مناطق ۵ و ۶ ایستاد و نوبت به افزایش قیمت در مناطق ۱ و ۲ رسید تا رشد قیمت بالاتری را نسبت به مناطق ۵ و ۶ ثبت کنند.

همین رشد دوره‌ای قیمت مسکن در تهران برای مناطق ۱۸ و ۱۹ که از گردونه افزایش قیمت جا مانده بودند در سال ۹۸ به کار افتاد. همزمان با این مناطق رشد قیمت در برخی شهرستان‌ها نیز مشاهده شد. این در حالی بود که رشد قیمت این مناطق و شهرستان‌ها به اندازه رشد قیمت در مناطق ۱،۲، ۵ و ۶ تهران نبود.

در این مشاهده می‌توان به این واقعیت پی برد که قیمت مسکن در مناطق مختلف به سمت متعادل شدن و تناسب داشتن با یکدیگر حرکت می‌کنند. نا گفته نماند که این امر در طولانی مدت تحت تأثیر بهبود کیفیت زندگی در برخی مناطق را نیز قرار می‌گیرد.

مطالب مرتبط: بررسی نمودار قیمت مسکن در ۱۰ سال گذشته شهر تهران

سفته بازی یا سوداگری دلالان، تبدیل سرمایه به دارایی فیزیکی امن، عدم توانایی خرید خانه از سوی برخی و مهاجرت به مناطق با قیمت پایین‌تر، اشتهای خریداران و بالا رفتن نرخ اجاره بها را می‌توان از دلایل عمده رشد دوره‌ای قیمت مسکن در تهران دانست که در ادامه توضیحات بیشتری در رابطه با آن‌ها ارائه خواهد شد.

دلالان بازار مسکن با زیر نظر گرفتن نمودار قیمت مسکن در مناطق مختلف و با مشاهده عدم رشد یک منطقه نسبت به دیگر مناطق، اقدام به خرید خانه در مناطق جا مانده از رشد قیمت کرده و با چند ماه فاصله اقدام به فروش همان واحدها به قیمت بالاتر می‌کنند. همین امر به رشد دوره‌ای قیمت منجر می‌شود.

تبدیل سرمایه به دارایی امن هم یکی از دلایل رشد دوره‌ای است. با بالا رفتن قیمت در مناطق ۵ و ۶ از نظر بسیاری از کارشناسان رشد قیمت در مناطق ۱ و ۲ به میزان رشد در مناطق ۵ و ۶ نخواهد رسید. با توجه به این نکته که سرمایه داران به دنبال حفظ دارایی خود هستند. اقدام به خرید واحدهای لوکس در مناطق ۱ و ۲ کردند و باعث شدند رشد دوره‌ای اتفاق بیفتد و افزایش قیمت در این مناطق در سال ۹۷ به بیشینه خود برسد.

جدا از تقاضایی که به دلیل عدم توانایی گروهی برای خرید ملک در تهران وارد بازار حومه شده است، باید به نقش سفته‌بازان نیز اشاره کرد. رشد قیمت مسکن به صورت دوره‌ای است. در واقع ممکن است برخی مناطق طی سه تا چهار ماه رشد قابل ملاحظه‌ای را تجربه کنند و سایر مناطق از جهت رشد از این مناطق عقب بمانند. سفته‌بازان به این عدم تناسب رشد در مناطق مختلف دقت می‌کنند و در فاز بعدی می‌بینیم مناطقی که رشد نکرده بودند، وارد مسیر افزایشی می‌شوند.

در این بین گروهی که با پس انداز و دریافت وام به دنبال خرید خانه در مناطقی مانند ۵ و ۶ بودند با افزایش قیمت توانایی برای خرید نداشته و به مناطق با قیمت پایین‌تر و یا حومه شهر مهاجرت کردند و به همین دلیل این مناطق نیز با افزایش تقاضا با رشد دوره‌ای قیمت مسکن مواجه شد.

تغییر اشتهای خریداران نیز می‌تواند از جمله عوامل مهم و تاثیرگذار بر رشد دوره‌ای قیمت مسکن باشد. در چند سال گذشته اشتهای مردم برای خرید خانه در مناطق ۵ و ۶ بسیار بالا بود که به دلیل دسترسی خوب به وسایل حمل و نقل عمومی و مراکز خرید بود ولی با گذشت زمان و جدی شدن مسئله آلودگی هوا و ترافیک‌های بد مردم به خرید خانه در مناطق دورتر مانند سعادت آباد، مرزداران و شهرک غرب روی آوردند که موجبات بالا رفتن قیمت را در این مناطق فراهم کرد.

در گذشته به اجاره نشین‌ها خوش نشین‌ها نیز گفته می‌شد. کسانی که با پرداخت مقداری پول پیش و اجاره ماهانه در خانه‌هایی لوکس و زیبا در مناطق بالای شهر زندگی می‌کردند که با افزایش میزان اجاره بها این گروه از افراد به خرید خانه در مناطق پایین‌تر به جای اجاره خانه در مناطق بالاتر روی آوردند که این مسئله باعث رشد دوره‌ای قیمت در مناطق متوسط و پایین شد.

دلایل افزایش قیمت مسکن در حومه تهران

در مجموع چهار عامل موجب شده است که قیمت در اطراف تهران اخیراً رشد قابل توجهی داشته باشد و رشد دوره‌ای قیمت مسکن به آن‌ها رسیده است. اولین عامل جاماندگی این مناطق از رشد قیمت مسکن نسبت سایر مناطق بود. به ‌طور طبیعی قیمت مسکن در مناطق مختلف به سمتی حرکت می‌کند تا بتواند تعادل گذشته خود را به دست آورد. باید در نظر داشت که اگر یک منطقه در مقطعی زیاد رشد کند و رشد در منطقه‌ای دیگر کمتر باشد، منطقه دوم به مرور خود را به منطقه بیشتر رشد کرده خواهد رساند.

عامل دوم، کیفیت مکانی و عدم توان بیشتر افراد برای خرید مسکن مورد تمایل خود است. در واقع بسیاری از اشخاصی که توانایی خرید مسکن در شهر تهران را ندارند به مناطق بهتر از نظر مکانی در حاشیه تهران مهاجرت می‌کنند.

عامل سوم هم حباب قیمتی است. در مناطقی مانند مسکن مهر پردیس، افرادی به منظور حفظ سرمایه خود اقدام به خرید تعداد زیادی واحد مسکونی کرده‌اند و حالا با افزایش قیمت مسکن در تهران و افزایش تقاضا برای خرید در پردیس قیمت را بالا برده تا سود بیشتری از سرمایه گذاری خود کسب کنند که موجب رشد دوره‌ای قیمت مسکن در حاشیه تهران خواهد شد.

دیگر عامل افزایش مرتب نرخ اجاره‌ در سال‌های اخیر در تهران است. اجاره نشین‌ها با این افزایش به فکر جمع کردن سرمایه‌ای و خرید یک واحد مسکونی در حاشیه تهران که توانایی خرید آن را دارند، افتاده‌اند تا افزایش اجاره بها در زندگی آن‌ها بی‌تأثیر باشد.

مطالب مرتبط: امکان‌سنجی داینامیک یا پویا، طرح توجیهی در شرایط متغیر اقتصادی

سخن آخر

برای انجام مطالعات امکان سنجی و انجام مطالعات پیش امکان سنجی به صورت آنلاین و اطلاع از قیمت مسکن به اکو ساختمان بیایید. وب سایت اکو ساختمان به پشتوانه شرکت بزرگ کارگشا اقدام به راه اندازی نرم افزار تخمین قیمت مسکن و انجام مطالعه پیش امکان سنجی مسکن برای سرمایه گذاری کرده است. با وارد کردن اطلاعات خواسته شده می‌توانید در کمترین زمان یک مطالعه پیش امکان سنجی در قالب پی‌دی‌اف دریافت کنید.