برای بررسی وضعیت مسکن خانوارها معمولا از سه شاخص «سهم اجاره بها در سبد خانواده»، «شاخص دسترسی به مسکن» و «زمان انتظار برای خانه دار شدن» و همچنین شاخص کلی و مهم «فقر مسکن» استفاده می شود که در ادامه به بررسی هریک می پردازیم.
شاخص سهم اجاره بها
«شاخص سهم اجاره بها» بیان کننده سهم اجاره بها از کل مبلغ درامد خانوار است که از تقسیم هزینه اجاره بها به درامد خانوار به دست آمده و با ضرب در عدد ۱۰۰ به صورت درصد بیان می شود. مثلا خانواری با درامد ماهانه ۱۰ میلیون تومان و اجاره مسکن ماهانه ۴ میلیون تومان، دارای شاخص سهم اجاره بها به میزان ۴۰ درصد است. هرچه عدد شاخص سهم اجاره بها کوچکتر باشد، خانوارها از وضعیت مسکن و رفاه بهتری برخوردار هستند.
طی ۴۰ سال اخیر، این شاخص در ایران سال به سال بزرگتر شده است. طی اطلاعات دقیق سرشماری سال ۱۳۶۵، این شاخص به ۱۲ درصد، در سال ۱۳۷۵ به ۱۵/۵ درصد، در سال ۱۳۸۵ به ۲۲/۹ درصد و در سال ۱۳۹۵ به ۳۸ درصد رسیده است. برواردها نشان می دهد که در فصل اول سال ۱۴۰۰ این شاخص به عدد ۴۰ درصد رسیده است.
از طرف دیگر نسبت «تعداد مستاجران به کل ساکنان» طی ۴۰ سال اخیر ۳ برابر شده است که نشان دهنده کاهش توان افراد برای خرید خانه طی این مدت است. برای مثال اکنون ۴۲ درصد از کل خانوارهای ساکن تهران مستاجرند. درصورتی که این عدد در سال ۱۳۶۵ نزدیک به ۱۶ درصد بوده است.
شاخص دسترسی به مسکن
«شاخص دسترسی به مسکن» بیانگر تعداد سالهای مورد نیاز برای خرید یک خانه است، به شرطی که کل درامد خانوار به خرید مسکن اختصاص یابد. مثلا فرض کنید که قیمت خانه ای ۹۶۰ میلیون تومان و درامد شما ماهانه ۱۰ میلیون تومان باشد. برای خرید این خانه باید کل درامد شما به مدت ۹۶ ماه یا ۸ سال پس انداز شود. پس شاخص دسترسی به مسکن برای شما ۸ است. شاخص دسترسی به مسکن اگر کمتر از ۵ باشد، در وضعیت مطلوب، اگر بین ۵ تا کمتر از ۱۰ باشد، نامطلوب و اگر ۱۰ و بالاتر از ۱۰ باشد، بحرانی نامیده می شود.
براوردها نشان می دهد که شاخص دسترسی به مسکن در فصل اول سال ۱۴۰۰ حدود ۱۰/۵ و در وضعیت بحرانی است. فرض کنید فردی در سن ۲۵ سالگی به درامد مستقل برسد و از طرفی همچنان همه هزینه های این فرد توسط خانواده تامین شود و او ۱۰۰ درصد درامدش را برای خرید خانه پس انداز و سرمایه گذاری کند. با درنظر گرفتن شاخص دسترسی به مسکن (۱۰/۵) این فرد در سن ۳۵/۵ سالگی موفق به خرید یک واحد مسکونی می شود.
شاخص زمان انتظار برای خانه دار شدن
«شاخص زمان انتظار برای خانه دار شدن» مدت زمانی است که لازم است تا افراد با صرف یک سوم درامدشان بتوانند خانه دار شوند. این شاخص طی سالهای ۷۸، ۸۸ و ۹۸ به ترتیب ۱۲، ۲۷ و ۴۹ سال بوده است. براورد می شود که این شاخص در فصل بهار ۱۴۰۰ به عدد ۷۵ رسیده باشد. آنچه افراد را بیشتر متاثر می کند این است که شاخص امید به زندگی اکنون ۷۲ سال است. یعنی بنابر آنچه شاخص ها نشان می هند، در مقطعی از تاریخ هستیم که خانه دار شدن افراد غیرممکن شده است. (فرد قبل از اینکه مالک خانه شود از دنیا می رود.)
شاخص خط فقر مسکن
«شاخص خط فقر مسکن» از تقسیم «مبلغ قابل پرداخت برای اجاره یک خانه ۶۰ متر مربعی با استاندارهای حداقل»، به «درامد متوسط خانوارها» به دست می آید. مثلا اگر اکنون اجاره یک خانه ۶۰ متر مربعی با استانداردهای حداقل، ۲ میلیون تومان ماهانه و درامد متوسط خانوارها ۴ میلیون تومان ماهانه باشد، شاخص خط فقر از تقسیم ۲ بر ۴ و ضرب عدد حاصل در ۱۰۰ بدست می آید که در این مثال نتیجه ۵۰ درصد می باشد.
منظور از خانه با استانداردهای حداقل، خانه ای است که «دارای حمام، دستشویی و آشپزخانه بوده و از مصالح حداقل نیمه دوام در ساخت آن استفاده شده باشد». درصد خانوارهای زیر خط فقر مسکن طی سالهای ۸۰، ۹۰ و ۹۸ به ترتیب ۲۰، ۳۳ و ۴۲ درصد بوده است. براوردها برای فصل بهار سال ۱۴۰۰ نشانگر آن است که این شاخص به مرز ۵۰ درصد رسیده است. یعنی اکنون حدود ۵۰ درصد خانوارها زیر خط فقر مسکن هستند.
جهش های بزرگ اجاره بها و از طرف دیگر نرخ های تورم بین ۲۰ تا ۵۰ درصد طی سالهای اخیر، مهم ترین سهم را به عنوان عوامل محدود کننده دسترسی خانوارها به مسکن استاندارد بر عهده داشته اند.
در مطالعه رسمی بانک جهانی که بر اساس داده های جمع آوری شده در سال ۱۳۹۸ انجام شده است، بیان شده که چهار دهک نخست جمعت ایران زیر خط فقر مسکن هستند.
جمع بندی
بررسی سه شاخص مهم سهم اجاره بها، دسترسی به مسکن و زمان انتظار برای خانه دار شدن در کنار توجه به شاخص مهم خط فقر مسکن، به خوبی نشان دهنده وضعیت بحرانی مسکن است. اما نکته دیگری که با توجه و تدقیق در این شاخص ها متوجه می شویم، تقاضای بالای موجود برای مسکن است.
آمار رسمی نشانگر آن است که در شهر تهران ۴۲ درصد خانوارها مستاجر هستند. یعنی از بین حدود ۴ میلیون خانوار تهرانی، بیش از ۱/۶ میلیون خانوار مستاجر هستند که اگر شرایط امکانپذیر برای آنها فراهم شود، متقاضی خرید خانه هستند. این نکته مهمی است که سازندگان ساختمان باید بدان توجه کنند.
یعنی اگرچه بسته به نتایج حاصل از طرح های توجیهی و پیش امکان سنجی ساخت و ساز مسکن، ممکن است الان زمان مناسبی برای شروع و تکمیل احداث ساختمان نباشد، اما برندگان این بازار آن دسته از سازندگانی هستند که خود را برای این حجم از تقاضا آماده کرده اند. درصد بالایی از این متقاضیان ممکن است با یک سیاستگذاری دولتی، مانند افزایش سقف وام مسکن، به یک باره در بازار برای خرید مسکن حاضر شوند.
از سوی دیگر، اکنون که بازار در رکود به سر می برد، بهترین زمان برای ورود «مصرف کنندگان واقعی» در بازار مسکن است. چرا که به خاطر شرایط رکود، سوداگران این بازار را ترک کرده اند و تنها مصرف کنندگان واقعی هستند که به عنوان خریدار در بازار حضور دارند. این امر قدرت چانه زنی و تعدیل قیمت را به نفع خریداران بالا می برد. تا جایی که مالکانی که با مشکل نقدینگی برای پرداخت وام یا بدهی های معوق مواجهند، گاهی ناچار شده اند قیمت فروش را حتی تا ۲۰ درصد تعدیل کنند.
نکته مهم دیگر توجه به این نکته است که با توجه به درصد بالای سهم اجاره از درامد خانوار که به نزدیک ۵۰ درصد رسیده است، خانوارها با رصد بازار مسکن و ساختمان و پیش بینی قیمت خرید و اجاره مسکن طی سال های آتی به دنبال بهترین زمان برای خرید مسکن هستند.
از سوی دیگر با دو رقمی شدن شاخص دسترسی مسکن و عبور از عدد ۱۰ و ورود به وضعیت بحرانی، قطعا دولتهای آتی به فکر مداخله در بازار مسکن و ساختمان و تدوین و اجرای بسته های سیاستی جدید خواند بود. چرا که «شاخص دسترسی در وضعیت بحرانی» با خود پیامدهای اجتماعی، فرهنگی و سیاسی بحرانی دیگری را نیز به همراه خواهد آورد.
