مطالعه امکان سنجی نقش حیاتی در سرنوشت یک پروژه دارد به طوری که ناکافی بودن مطالعات اولیه باعث مشکلات زیادی در پروژه‌های ساخت می‌گردد. دقت در مطالعات امکان سنجی پروژه، از ریسک تأخیر در اجرای پروژه و فراتر رفتن هزینه‌ها نسبت به مبالغ پیش بینی شده کم خواهد کرد. گزارش طرح توجیهی ساختمان باید کلیه اطلاعات لازم برای تصمیم گیری را در اختیار سرمایه‌گذاران بگذارد.
انجام پیش مطالعه امکان سنجی (طرح توجیهی)
انجام پیش مطالعه در پروژه‌های ساختمانی می‌تواند در عملی کردن سناریوهای مرتبط به هم نقش مهمی ایفا کند. این پیش مطالعه قبل از شروع مطالعه کامل امکان سنجی (طرح توجیهی) انجام خواهد گرفت. اگر این پیش مطالعه منجر به حذف سریع یک سری از سناریوها گردد، در واقع دست‌اندرکاران موفق به صرفه جویی در زمان و هزینه خواهند شد.
همچنین اگر این پیش مطالعه منجر به حذف سناریوها نشود، ما حداقل توانسته ایم که مشکلات بنیادین و اساسی را در مورد آن ایده مورد بررسی قرار داده و ابهامات آن را قبل از مطالعه کامل برطرف کنیم. مشاوران می‌توانند در این پیش مطالعه کمک کنند. اما باید توجه کرد که این امر باعث نمی‌گردد که تیم مدیریت این پیش مطالعه را به مشاور واگذار کند.
سرمایه‌گذار باید در جریان مطالعات امکان سنجی قرار داشته باشد. این کار به دلیل آشنایی افراد دست‌اندرکار با مطالعات و فرصتی برای آن‌ها است تا به صورت کامل با مشکلات اصلی و بنیادین کسب و کارها و توسعه آن‌ها آشنا شده و راه‌حل‌های مرتبط را بیابند.
در طرح توجیهی ساختمان، ۳ گام مهم در مطالعات امکان سنجی وجود دارد که به شرح زیر آمده است.
گام‌های مهم در مطالعات امکان سنجی
اولین گام از مطالعات بازار عبارت است از شناسایی کامل منطقه‌ای که قصد احداث ساختمان در آن وجود دارد. هدف از مطالعه بازار، شناسایی بازار هدف، آنالیز دقیق رقیب و سیاست‌های مدیریتی، شناسایی پتانسیل‌های موجود در منطقه و شناسایی تهدیدهای موجود در منطقه است.
تدوین استراتژی برای استفاده از فرصت های موجود و کاهش ریسک ناشی از تهدیدهای موجود در منطقه و ارائه پیشنهادهایی برای ایجاد ارزش برای اطمینان سرمایه‌گذاران از سرمایه‌گذاری خود در محل پروژه است. علاوه بر این، خروجی این مطالعات بازار ورودی بخش مطالعات فنی است. عوامل زیر در این بخش مورد بررسی قرار می‌گیرند. شناخت محیط پروژه که شامل موارد زیر است.
- شناخت موقعیت مکانی پروژه
- شناسایی شاخص های جمعیت شناسی منطقه پروژه
- شناسایی زیرساخت‌ها و امکانات رفاهی و تفریحی در محل پروژه
- شناسایی وضعیت حمل و نقل و ترافیکی در محل پروژه
- شناسایی راه‌های دسترسی به پروژه (راه‌های اصلی و وسایل حمل و نقل عمومی از جمله مترو، BRT)
مطالعه کاربری‌ها و پروژه‌های تاثیرگذار که شامل موارد زیر است.
- شناسایی مشخصات، ویژگی‌ها و امکانات پروژهها و کاربری‌های شاخص و رقیب در منطقه پروژه تحقیقات بازار و بررسی سیاست‌های قیمت گذاری
- شناسایی قیمت کاربری های مشابه در منطقه
- شناسایی موقعیت مکانی پروژه‌های شاخص نسبت به منطقه پروژه
- تهیه نقشه قیمت منطقه
بخش بررسی تحولات معاملات بازار مسکن هم شامل مراحل زیر است.
- بررسی شرایط کلی بازار مسکن و عوامل تأثیر گذار بر این بازار
- حجم معاملات مسکن در سال
- قیمت معاملات مسکن در سال
- شاخص های آماری سالانه مسکن
- بررسی تحولات مربوط به اجاره بهای مسکن
مطالعات بازار و پیشنهاد کاربری‌ها شامل مراحل زیر است.
- آنالیز نقاط قوت و ضعف، و فرصت‌ها و تهدیدهای (SWOT) پروژه
- برآورد دسته بندی بازارهای هدف پروژه
- آنالیز عرضه و تقاضا در پروژه
در گام دوم مطالعات فنی در طرح توجیهی ساختمان مورد بررسی قرار می‌گیرد.
در بخش مطالعات فنی به توجیه پذیری تکنیکی پروژه‌های ساختمانی و مطالعه ویژگی‌ها و مشخصات فنی آن بر اساس مفهوم توسعه یافته ناشی از مطالعات بازار پرداخته می شود. هدف از انجام این مطالعات، بررسی امکان پذیری اجرای ساختمان از نظر مسائل فنی است. این بخش در قالب موارد زیر بررسی می‌گردد.
- موقعیت مکانی ساختمان
- اطلاعات سطح و سطوح ساختمان
- پلان طبقات ساختمان
- گزارش تصویری از منطقه احداث ساختمان
- برآورد استراتژی فروش
- برآورد قیمت فروش پروژه به تفکیک طبقات
- تعیین روش پرداخت
- هزینه خرید زمین پروژه
- هزینه مجوزهای شهرداری، مشاوره و نظارت
- هزینه ساخت ساختمان
- هزینه مالی ساختمان
- هزینه تجهیز دفتر فروش
در گام سوم مطالعات اقتصادی در طرح توجیهی ساختمان مورد بررسی قرار می‌گیرد. این بخش به دو قسمت پیش بینی بازار نهاده‌های ساختمانی، و پیش بینی بازار ساختمان پروژه به شرح زیر تقسیم می‌گردد.
- پیش بینی بازار نهاده‌های پروژه که منظور از نهاده‌های پروژه، کلیه مصالح ساختمانی، تجهیزات، تأسیسات و خدماتی است که در اجرای پروژه به کار خواهد رفت. در این قسمت، هدف آن است که وضعیت بازار نهاده‌های مورد نیاز برای اجرای ساختمان بررسی و در نهایت با بررسی عرضه و تقاضای این آیتم‌ها قیمت آن‌ها در زمان مورد نیاز برای اجرای آن برآورد گردد. برای این منظور بررسی زیر در مورد هر یک از این نهاده‌های عمده مورد نیاز پروژه صورت می‌گیرد.
- آنالیز روابط بین المللی و پیش بینی روند آن و ارزیابی تأثیرات آن بر عرضه و تقاضای مواد و مصالح ساختمان
- آنالیز اثر مؤلفه‌های سیاسی، اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی و بین المللی مؤثر بر عرضه و تقاضا
- آنالیز اثر سیاست‌های کلان اقتصادی دولت بر عرضه و تقاضای مواد و مصالح ساختمان
- آنالیز متغیرهای کلان اقتصادی و اثر آن بر عرضه و تقاضای مواد و مصالح ساختمان
- آنالیز الگوهای شاخص های جمعیتی و تأثیر آن بر عرضه و تقاضای مواد و مصالح ساختمان
- آنالیز تأثیر پیشرفت‌های فناوری بر قیمت تمام شده تولید و عرضه و تقاضای مواد و مصالح ساختمان
- آنالیز وضعیت عرضه‌کنندگان مصالح لازم و وضعیت بازار عرضه آن از قبیل انحصاری، شبه انحصاری یا رقابتی بودن و پیش‌بینی توان عرضه و وضعیت رقابتی بازار در طول اجرای پروژه
- بررسی تقاضای بازار برای مصالح موردنظر
- جمع بندی بررسی‌های فوق و پیش بینی قیمت مصالح مورد نظر در زمان مورد نیاز برای اجرای پروژه
- پیش‌بینی بازار ساختمان پروژه که هدف از این قسمت آن است که خریداران بالقوه ساختمان پروژه شناسایی شده و با توجه به بررسی‌های کلان و خرد، میزان تقاضا برای خرید ساختمان پروژه و قیمت فروش آیتم‌های مختلف آن در زمان اتمام پروژه پیش‌بینی شود که برای این منظور بررسی‌های زیر صورت می‌گیرد.
- بررسی وضعیت اجتماعی، بافت جمعیتی، وضعیت اقتصادی و ترکیب درآمدی ساکنین در منطقه پروژه و اثرات آن بر عرضه و تقاضای ساختمان‌های مورد نظر در منطقه مذکور
- توضیح موارد استفاده ساختمان پروژه و توصیف خصوصیات خریداران بالقوه آن
- برآورد و پیش‌بینی توان خرید و سلایق خریداران بالقوه در زمان اتمام پروژه
- بررسی طرح‌های زیربنایی در حال اجرا یا برنامه‌ریزی شده در منطقه اجرای پروژه و اثرات آن بر عرضه و تقاضای ساختمان مشابه ساختمان پروژه در منطقه مذکور
- بررسی سیاست‌های ترافیکی شهر، سیاست‌های فرهنگی شهرداری و سازمان زیباسازی و سایر نهادهای مرتبط و تحلیل اثرات آن بر عرضه و تقاضای ساختمان مشابه ساختمان پروژه
- بررسی الگوهای مهاجرت و توسعه منطقه‌ای به خصوص در منطقه‌ای که پروژه در آن اجرا می‌شود و پیش‌بینی اثرات آن بر تقاضای ساختمان پروژه
- بررسی الگوهای شاخصه‌ای جمعیتی و پیش‌بینی اثرات آن بر عرضه و تقاضای ساختمان پروژه
- بررسی سیاست‌های حمایتی دولت از بخش ساختمانی و پیش‌بینی اثرات آن بر عرضه و تقاضای ساختمان از نوع ساختمان پروژه
- بررسی سیاست‌های اقتصادی دولت که بر اقتصاد ساختمان مؤثر است
- بررسی روابط بین‌المللی مؤثر بر عرضه و تقاضای ساختمان پروژه
- بررسی روند گذشته متغیرهای کلان اقتصادی مؤثر بر عرضه و تقاضای ساختمان‌های از نوع ساختمان پروژه و پیش‌بینی روند آتی این متغیرها و تحلیل اثرات آن بر عرضه و تقاضای ساختمان پروژه در موقع اتمام پروژه
- بررسی مؤلفه‌ای فرهنگی مؤثر بر تقاضای ساختمان‌های از نوع ساختمان پروژه و پیش‌بینی روند آتی آن
- بررسی پیشرفت‌های فنّاوری در تولید ساختمان و پیش‌بینی اثرات آن بر تولید و بهای تمام شده ساختمان
- بررسی وضعیت بازار عرضه و تقاضای ساختمان‌های مشابه ساختمان پروژه از نظر اینکه این بازار انحصاری، شبه انحصاری، یا رقابتی است و پیش‌بینی وضعیت آن در زمان اتمام پروژه
- جمع بندی بررسی‌های فوق و پیش بینی قیمت فروش ساختمان پروژه در پایان اجرای آن
دلایلی برای انجام مطالعه امکان سنجی طرحی توجیهی احداث ساختمان
دلایل زیر از جمله دلایل مهمی است که برای انجام مطالعات امکان سنجی وجود دارد.
- متمرکز شدن بر پروژه و شکل دهی کلی به آن
- محدود کردن گزینه های پیش رو
- شناسایی فرصت های جدید سرمایه‌گذاری در طول فرایند بررسی
- شناسایی دلایلی برای عدم اجرای ساختمان
- جمع آوری اطلاعات کافی و موثق برای اتخاذ تصمیمات مربوطه
- ارائه شواهدی که مطالعات فعالیت تجاری در آن مسیر انجام شده است
- کمک به جذب سرمایه‌گذار در پروژه
سخن آخر
در آخر باید افزود در صورتی که هریک از اطلاعات و پیش بینی های مندرج در مطالعات امکان سنجی پروژه، زمان بندی اجرای مراحل، هزینه‌های اجرای هر مرحله و درآمدهای پروژه تغییر کنند، این گزارش هم باید به روز شود. ضمناً با توجه به پیشرفت کار، لازم است گزارش پیشرفت هم بر اساس مراحل پیش بینی شده در گزارش امکان سنجی به روز شده و تغییرات و انحرافات از آن مدیریت گردد.