تهیه طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی

به گزارشی که توجیه‌ پذیری یک طرح را در ابعاد مختلف بازار، فنی و مالی به تفصیل مورد بررسی و مطالعه قرار می‌دهد، طرح توجیهی یا گزارش Feasibility Study می گویند. این گزارش توجیه‌ پذیری یک طرح را در ابعاد مختلف بررسی و مطالعه و بررسی کرده و به سه قسمت تقسیم می‌شود. بخش‌های طرح توجیهی را می‌توان به صورت زیر تبیین کرد.

1. مطالعه بازار (Market Study) که در آن ابعاد مختلف بازار محصول مورد نظر در طرح توجیهی بررسی می‌شود. این ابعاد عبارتند از کمبود در بازار هدف ناشی از وجود عدم تعادل عرضه و تقاضا.
2. توجیه‌پذیری فنی (Technical Feasibility) که به منظور بررسی ابعاد فنی طرح توجیهی همچون فناوری، ظرفیت، محل اجرا، ماشین آلات و تجهیزات تولید و ساختار اجرائی آن انجام می‌گیرد.
3. تجزیه و تحلیل مالی (Financial Analysis) به منظور بررسی و آنالیز ابعاد مختلف مالی و سودآوری طرح توجیهی صورت می‌گیرد.

مطالعۀ امکان‌پذیری یا ایجاد طرح توجیهی نخستین گام بعد از تصمیم کلان مدیریتی در هر طرحی است. این کار به‌ منظور یافتن نقاط ضعف و قوت یک پروژۀ پیشنهادی یا یک تجارت موجود، تعیین منابع موردنیاز و چشم‌انداز موفقیت انجام می پذیرد. این کار به این سؤال پاسخ می‌دهد که آیا طرح ما ارزش صرف وقت، تلاش و منابع مالی را دارد یا خیر.

آگاهی از زمان مناسب برای شروع طرح توجیهی

جدا از تصمیم های مدریتی و دورنمای یک پروژه که هدف بررسی توجیهی است، همیشه پیش از صرف زمان یا پول فراوان، کار درست این است که توجیه‌پذیری آن در دنیای واقعی بررسی شود. تمام پروژه‌های جدید باید پیش از آغاز ساخت و یا عرضه به بازار، طرح توجیهی جامع داشته باشند و هرچه این پروژه بزرگتر باشد، طرح توجیهی آن نیز گسترده تر خواهد بود. در جاافتاده‌ترین شرکت‌ها نیز پیش از تولید محصول جدید، طرح‌ توجیهی تدوین می‌شود.

این دسته گزارش‌ها همچنین می‌توانند داده‌های کمّی لازم را برای اتخاذ تصمیمات دشوار در مورد مسیر آینده‌ی شرکت یا آن پروژه
فراهم کنند. اگر در برداشتن قدم بعدی بازاریابی، توسعه یا گسترش یک طرح دچار اختلاف داخلی شویم، طرح توجیهی می‌تواند اختلافات را به کمک ارائه‌ی اطلاعات بی‌طرفانه‌ حل‌وفصل نماید. صاحبان شرکت ها و مدیران دولتی برای صرفه‌جویی در پول و زمان و اغلب برای اینکه بدون فوت وقت وارد بازار شوند، ممکن است پیش از انجام طرح توجیهی وارد بازار شوند.

این کار مانند شمشیری دو لبه است که یا می تواند ذی نفعان پروژه را در بازار از همه پیش بیاندازد یا آنکه می تواند تمام منابع آنها را به هدر دهد.

تهیه طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی از بعد بازار هدف

امکان‌سنجی مجتمع‌های تجاری، اداری و مسکونی در سه بخش مطالعات بازار، مطالعات فنی و مطالعات مالی انجام می شود؛ که شرح آن ها در زیر آمده است.

مطالعات بازار عبارت است از شناسایی کامل منطقه‌ای که پروژه در آن ساخته خواهد شد. هدف از این کار، شناسایی بازار هدف پروژه، شناسایی تهدیدهای پیش رو در منطقه و تدوین برنامه هایی به منظور کاهش ریسک ناشی از تهدیدهای موجود در منطقه، بررسی امکانات آنجا و دسترسی‌ها، بررسی فضاهای شهری، تحلیل رقبا و سیاست‌های مدیریتی آن‌ها، شناسایی فرصت‌های موجود در منطقه، بررسی طرح جامع شهر یا همان طرح تفضیلی، بررسی طرح‌های بهسازی، نوسازی، بازسازی و مرمت بافت‌های شهری است.

به طور خلاصه هدف از مطالعه بازار ارائه پیشنهادهای ارزش آفرین جهت اطمینان سرمایه‌گذار از سرمایه‌گذاری در منطقه پروژه است و در بررسی بازار مجموعه‌ای از روش‌های کسب اطلاعات و داده‌ها درباره محیطی که پروژه در آن قرار دارد و همچنین روش‌های پیش‌بینی روند آینده بازار به کار گرفته می‌شود تا به مهم‌ترین سؤال این بخش یعنی بازارهای رقابتی پروژه پاسخ داده شود.

مهم‌ترین شاخص هایی که در بخش مطالعات بازار در زمینه احداث یک پروژه اداری، تجاری و مسکونی بررسی می‌شود شامل موارد زیر هستند.

• شناخت محیط پروژه

شناخت محیطی که پروژه در آن واقع‌شده است، یکی از مباحثی است که در قسمت مطالعات بازار به آن پرداخته می‌شود. در شناخت محیط پروژه، منطقه‌ احداث به طور کامل بررسی می‌شود، ازجمله مواردی که در این بخش به آن پرداخته می گردد موقعیت مکانی پروژه، مطالعات جمعیتی منطقه، ویژگی‌ها و کاربری‌های شاخص منطقه، ضوابط و مقررات شهرسازی، سبک زندگی منطقه و دسترسی آن به شریان های اصلی رفت و آمد مانند مترو و اتوبان است.

• بررسی رقبا

اصلی‌ترین بخش مطالعات بازار، بحث شناسایی و تحلیل رقبای یک پروژه است. بررسی رقبای مجتمع‌های تجاری، اداری و مسکونی شامل مجتمع‌های موجود در منطقه پروژه است. با بررسی مجتمع‌های موجود در منطقه پروژه می شود به تحلیل کامل رقبا دست پیدا کرد. خروجی تحلیل رقبای منطقه ای، بررسی قیمت‌های فروش و یا اجاره، سیاست‌های فروش، شناسایی بازار هدف احتمالی پروژه و غیره است. با استفاده از تحلیل رقبا، کمبود یا ضعف‌ها، قوت و فرصت‌ها و تهدیدها شناسایی می‌شوند.

• بررسی عرضه و تقاضا

از مباحث دیگری که در مطالعات بازار به آن پرداخته می‌شود، عرضه و تقاضای پروژه می‌باشد. عرضه عبارت است از میزان برآورده کردن نیاز بازار و تقاضا عبارت است از نیاز بازار برای خدمت خاص. در بررسی عرضه و تقاضای مجتمع تجاری اداری و یا مسکونی، تقاضای بازار بررسی‌شده و با استفاده از تقاضای موجود، نسبت به عرضه خدمت و رفع بخشی از نیاز اقدام می‌شود. چنانچه تقاضایی برای طرح وجود نداشته باشد، ساخت پروژه از نظر بازار توجیه‌پذیر نیست.

• مطالعه قیمت فروش کاربری‌های منطقه

برای اینکه درآمدهای پروژه در طرح توجیهی به درستی برآورد شود، بایستی بازار منطقه‌ای که پروژه در آن قرار دارد، به صورت کامل بررسی شود تا به برآورد درستی از قیمت‌های فروش منطقه حاصل شود.

درآمدهای مجتمع‌های تجاری، اداری و یا مسکونی از طریق فروش و یا اجاره واحدهای مجتمع به دست می‌آید. برای برآورد قیمت‌های فروش یا اجاره، بررسی واحدهای مشابه در منطقه و خیابان های اطراف مجتمع بررسی خواهد شد. به عنوان مثال بررسی قیمت‌های منطقه ۱ تهران کمکی به برآورد قیمت‌های منطقه ۲۲ نمی‌کند و بایستی خیابان‌ها و کوچه‌های اطراف و نزدیک پروژه بررسی شوند.

تهیه طرح توجیهی مجتمع تجاری اداری مسکونی از بعد مطالعات فنی

در بخش بعدی مطالعات فنی پروژه امکان‌پذیری پروژه از نظر فنی و برآورد هزینه‌ها مورد بررسی قرار می‌گیرد. در این قسمت، ضرورت احداث پروژه، مشخصات فنی سازه، نقشه ها، پلان طبقات و غیره و هزینه‌های آن مورد بررسی قرار می‌گیرد. برای مطالعات امکان‌سنجی مجتمع‌های تجاری اداری و یا مسکونی بایستی هزینه‌های پروژه بر اساس مجوزها و مشخصات فنی سازه برآورد شود. هزینه‌هایی که برای مجتمع‌های ساخت و ساز مورد بررسی قرار می گیرند، شامل موارد زیر هستند.

• هزینه خرید زمین که قسمت عمده هزینه‌های طرح در مجتمع‌های تجاری اداری مسکونی است
• هزینه قبل از بهره‌برداری که شامل هزینه‌های مربوط به عوارض شهرداری، تغییر کاربری، هزینه‌هایی جهت مدل‌سازی پروژه، مشاوره طرح توجیهی، تهیه پلان پروژه است
• برای محاسبه هزینه ساخت پروژه در تدوین طرح توجیهی، با در نظر گرفتن همه عوامل تأثیرگذار در ساخت پروژه، هزینه ساخت یک مترمربع از کاربری‌های پروژه برآورد شده و از روی آن هزینه کل ساخت پروژه به دست می‌آید
• یکی دیگر از هزینه‌های ساخت هزینه تجهیز دفتر فروش جهت پیش‌فروش و فروش واحدهای تجاری اداری و یا مسکونی است که این هزینه‌ها شامل هزینه‌های نیروی انسانی، تبلیغات و بازاریابی، هزینه تجهیزات اداری و غیره هستند

یکی از ارکان مطالعات مالی طرح‌های توجیهی، برآورد درآمدهای پروژه است، چنانچه درآمدهای پروژه به درستی برآورد نشود، شاخص‌های مالی و اقتصادی قابل‌اتکا نخواهد بود. به طور کلی درآمدهای پروژه‌های ساخت و ساز (مجتمع‌های تجاری اداری مسکونی) به چند روش زیر محاسبه می شود.

• درآمد حاصل از فروش قیمت فروش یک مترمربع که از فصل مطالعات بازار به دست آمده است، مبنای قیمت فروش واحدهای پروژه است. در مجتمع‌های بزرگ با متراژ و تعداد واحدهای بالا، فروش پروژه معمولا بصورت یکجا انجام نشده و معمولاً بسته به اندازه پروژه چندین سال به طول می انجامد؛ به علاوه پرداخت مبلغ پروژه در طی زمان به دست می‌آید که برنامه‌ریزی فروش به روش مهندسی فروش انجام می‌شود
• چنانچه سرمایه‌گذار بخواهد از مدل اجاره داری درآمدزایی کند، ابتدا می بایست از طریق مطالعاتی که در فصل بازار انجام شده است، قیمت اجاره واحدهای منطقه پروژه را به دست آورده و در قالب نقشه قیمت ترسیم شود و با بررسی نقشه قیمت به دست آمده، قیمت اجاره واحدهای پروژه و درآمد کل پروژه به دست می‌آید

در قسمت مطالعات مالی، اطلاعات به دست آمده در فصل مطالعات فنی تجزیه و تحلیل‌شده و شاخص‌های اقتصادی و مالی بررسی می‌شود.

سخن آخر

امروزه در صنعت ساختمان محدود بودن منابع، ایجاب می‌کند تا از امکانات موجود به صورت برنامه ریزی شده و بهینه استفاده شده و از سرمایه ها به بهترین شکل ممکن استفاده گردد. یکی از موثرترین راهها، برای استفاده بهینه از امکانات موجود و همچنین جلوگیری از زیان های احتمالی، در اختیار داشتن اطلاعات کافی و امکان سنجی صحیح پروژه هاست.

تحلیل و ارزیابی نتایج حاصل از سرمایه‌گذاری و تعیین عوامل مؤثر در سودآوری پروژه بوده و مطالعات پیش امکان سنجی به منظور بررسی امکان‌پذیری اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری از جنبه‌های مختلف به‌ویژه مطالعات بازار، مطالعات فنی و تحلیل هزینه- فایده مالی است. نتایج این مطالعات که در سایت اکو ساختمان انجام می‌گیرد بهترین گزینه و سناریوی سرمایه‌گذاری با لحاظ ریسک‌های مختلف پروژه را مشخص می‌کند.