عوامل مؤثر بر قیمت زمین و بررسی آن در بازار مسکن ایران

بررسی‌ها نشان‌دهنده این است که عوامل مهمی هستند که امروزه بر قیمت زمین تأثیرگذار هستند؛ که این عوامل را می‌توان به چند دسته تقسیم‌بندی نمود. در بحث زمین‌های داخل شهر، یکی از عوامل مهم هزینه‌های آماده‌سازی زمین و تأمین زیرساخت‌های زمین است. عامل دیگر مؤثر بر قیمت زمین موقعیت مکانی آن است. هر عاملی ازجمله ایجاد یک طرح عمرانی و توسعه‌ای یا افزایش امکانات آن زمین باعث افزایش ارزش یک زمین می‌شود.

برای دریافت مطالعه پیش امکان سنجی آنلاین  در کمترین زمان به اکوساختمان مراجعه کنید.

عوامل مؤثر بر قیمت زمین

از طرف دیگر عامل مهم سیاست‌های شهری قرار دارد. سیاست‌هایی مانند سیاست‌های شهرداری در ارائه تراکم مازاد، ارزش یک زمین را تغییر می‌دهد. درنتیجه بازیگران بازار مسکن با بررسی این تحولات، فعالیت‌های سوداگرانه خود را در بازار زمین شروع کرده و طی یک فرآیند روستایی را شهر می‌کنند که ارزش قیمتی زمین‌های آن را تغییر داده و سود بیشتری ببرند. دیگر عامل مؤثر بر قیمت زمین تغییر محدوده شهری است که در کشور ما به زمین‌خواری معروف شده است، این موضوع نیز بر قیمت زمین مؤثر است.

از دیگر عوامل قیمت گذاری املاک و مستغلات، رونق بازار مسکن و سرعت ساخت است، هر زمان که رکود در بازار مسکن اتفاق افتاده است، نرخ زمین تغییر نکرده و بالعکس. البته این به دلیل آن است که مسکن و زمین بخش امن و کم ریسک در سرمایه‌گذاری افراد به حساب می‌آید و اطمینان خانوارها به آن به دلیل ریسک پایین سرمایه‌گذاری در آن نسبت به سایر زمینه‌های سرمایه‌گذاری مانند طلا و دلار است.

در برهه‌هایی از زمان که به دلایل گوناگون انگیزه افراد برای سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن افزایش می‌یابد، سوداگری در این بازار مسکن نیز افزایش می‌یابد و درنتیجه جهش قیمتی زمین همواره بیش از رشد قیمتی مسکن است. از طرف دیگر سفته‌بازی در بازار زمین و ارزش‌افزوده بالای آن تخلفات زیادی را این زمینه ایجاد می‌کند.

به علاوه، به دلیل محدود بودن زمین و عرضه ثابت آن، در صورت بیشتر شدن تقاضا نسبت به عرضه، قیمت افزایش می‌یابد. به همین دلیل است که برای کنترل تورم این بخش، افزایش محدوده شهری راهکاری منطقی محسوب می‌شود. گسترش شهرنشینی به حومه شهرها یکی از راهکارهای دولت برای جلوگیری از رشد تورمی در بازار مسکن و زمین بوده است. البته با این کار علاوه بر کنترل و رعایت شاخص‌های تراکم، کیفیت زندگی نیز افزایش یافته است.

قیمت زمین چگونه تعیین می‌شود

بررسی‌ها حاکی از آن است که یکی از مهم‌ترین موضوعات مطرح‌شده در تعیین قیمت یک ساختمان، تغییرات قیمت زمین آن است، تورم بالای بخش زمین نیز یکی از مهم‌ترین عوامل مؤثر بر قیمت زمین بوده و تعیین کننده اصلی قیمت زمین است.

همان‌طور که در بالا ذکر شد یکی از مهم‌ترین موضوعات موردبحث در تعیین قیمت مسکن که باید موردبحث قرار گیرد، این است که چه سیاستی باید برای کنترل تورم زمین اتخاذ گردد. امسال بحث‌های زیادی در مورد مالیات بر عایدی سرمایه در بخش مسکن مطرح شده است. درحالی‌که از نگاه متخصصان عمده این مالیات باید از زمین گرفته شود که کمتر به این موضوع توجه می‌شود، چراکه اصل سوداگری در بخش زمین بوده و سرمایه‌گذار سود اصلی را از ساخت نمی‌برد، بلکه از تغییرات قیمت زمین سود می‌کند.

در اقتصاد و نیز درزمینه تولید، دو عامل سرمایه و نیروی کار وجود دارد، بنابراین منفعت باید بین این دو بخش تقسیم شود درحالی‌که که در ایران، منفعت اصلی در صنعت ساختمان از تغییرات قیمت زمین حاصل می‌شود. مثال نقض این موضوع، بیش از چهار دهه پیش رخ داد و در پروژه ساختمان‌سازی اکباتان، قیمت‌ها با توجه به هزینه ساخت تعیین شد. در این پروژه، مقیاس تولید افزایش داده شد، فناوری‌های جدید به کار رفت و از کنار صرفه‌جویی‌های ناشی از مقیاس و بسته‌های طراحی‌شده سودآوری ایجاد شد.

اما سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان ایران، به‌خصوص از دهه ۷۰ به بعد از محل تولید ساختمان آن‌چنان سودآور نبوده است و بیشترین سود از تغییرات قیمت زمین به‌دست‌آمده است. این موضوع باعث شد تا سازندگان مسکن طی سال‌های اخیر نسبت به استفاده و واردکردن فناوری‌هایی که هزینه ساخت را کاهش می‌دهند رغبت نشان ندهند.

نکته مهم در مورد تعیین قیمت زمین و یا خانه کلنگی این است که خریدار آن‌ها اغلب قصد ساخت‌وساز دارند و به همین دلیل است که فاکتورهایی مانند چند بر بودن خانه یا زمین، عرض و طول آن، موقعیت آن از نظر عرض کوچه یا خیابان، دسترسی ملک به معابر اصلی، کاربری و امکان تغییر کاربری آن، نوع سند، هزینه‌های مربوط به شهرداری مثل جواز ساخت‌وساز و از همه مهم‌تر میزان عقب‌نشینی و اصلاحی آن تعیین کننده قیمت هستند.

البته قیمت گذاری املاک و مستغلات امری تخصصی است و بهتر است به عوامل متخصص آن سپرده شود زیرا با توجه به قیمت‌های امروز که طبق آمار متوسط قیمت زمین یا سازه کلنگی در تهران را حدود ۲۰ میلیون تومان اعلام می‌کنند هرگونه اشتباهی منجر به ضرر زیادی برای فروشنده و یا خریدار خواهد شد.

نسبت قیمت زمین به آپارتمان

بر اساس تازه‌ترین اطلاعات رسمی مرکز آمار ایران قیمت فروش هر مترمربع زمین یا ساختمان‌های کلنگی معامله‌شده در یک‌ساله اخیر شاهد رشد ۱۷۵ درصدی است و این در حالی است که در همین دوره قیمت هر مترمربع آپارتمان ۱۱۰ درصد رشد داشته است. با مقایسه این ۲ عدد می‌توان به شکافی عمیق بین روند حرکت قیمت فروش آپارتمان و زمین و بالا بودن نسبت قیمت زمین به آپارتمان پی برد.

طبق گزارش فصلی مرکز آمار ایران از   تحولات بازار مسکن پایتخت، حداقل قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در فصل بهار ۴ میلیون تومان و حداکثر ۷۴ میلیون تومان و میانگین قیمت هم ۱۷ میلیون تومان بوده که به این ترتیب متوسط قیمت آپارتمان نسبت به زمستان پارسال ۲۲٫۷ درصد رشد داشته اما تعداد معاملات هم ۲۳٫۲ درصد کاهش داشته است.

 به‌علاوه، حداقل قیمت یک مترمربع زمین یا خانه کلنگی طبق آمارهای ارائه شده توسط بنگاه‌های معاملات ملکی در تهران، ۵ میلیون تومان و حداکثر ۹۶ میلیون بوده است؛ به این ترتیب میانگین قیمت زمین و خانه کلنگی ۲۶ میلیون تومان ثبت‌شده است. آمارها نشان می‌دهد میانگین مساحت معامله‌شده در بازار زمین و خانه‌های کلنگی هم ۲۴۶ مترمربع بوده است.

طبق اعلام مرکز آمار ایران، درحالی‌که قیمت هر مترمربع زمین و خانه کلنگی امسال ۱۷۵ درصد افزایش داشته، اما تعداد معاملات انجام شده هم در بازار ۲۲٫۵ درصد کاهش داشته است. آمار معامله املاک کلنگی و زمین مسکونی در بهار امسال هم نسبت به زمستان پارسال ۱۲٫۵ درصد کاهش را تجربه کرده است؛ بنابراین می‌توان نتیجه گرفت که رشد قیمت زمین و خانه‌های کلنگی در پایتخت ازیک‌طرف و افت تعداد معاملات از طرف دیگر نشان از کاهش تقاضا برای خرید به دلیل جهش قیمت است.

چگونه یک ملک را کارشناسی کنیم

برخی از مهم‌ترین نکاتی که لازم است یک مالک و کارشناس در هنگام قیمت‌گذاری خانه نسبت به آن‌ها آگاهی داشته باشد، در زیر آمده است. توجه به این نکات مالک را قادر می‌سازد تا بتواند ملک خود را به بهترین قیمت ممکن و در کوتاه‌ترین زمان ممکن به فروش برساند. شرایط سند یکی از فاکتورهای مهم در قیمت گذاری املاک و مستغلات است. اول باید به این نکته توجه داشت که آیا اصولاً ملک دارای سند هست زیرا در برخی از شهرهای کشور املاک زیادی به شکل قولنامه‌ای و بدون سند معامله می‌شوند.

باید توجه داشت که قیمت املاک قولنامه‌ای به‌مراتب کمتر از املاک دارای سند بوده و حتی در میان املاک دارای سند نیز، انواع مختلف سند در قیمت‌گذاری خانه نقش دارند. فروشندگان و خریداران باید به نوع سند، مانند سند شخصی، سند اوقافی، سند تعاونی و دیگر انواع اسناد ملک توجه کرده و قیمت‌گذاری را با توجه به آن انجام دهند.

موقعیت زمین هم در کارشناسی قیمت یک ملک مهم است. برخی از زیرمجموعه‌های این بخش که به افزایش قیمت آن می‌انجامد شامل فاکتورهایی نظیر موقعیت مکانی ملک، واقع شدن آن در منطقه اعیان نشین، دسترسی به مسیرهای بزرگراهی، منظره و چشم‌انداز آن و نوع ساختار زمین از نظر گسل و نوع خاک خواهد بود.

نکته آخر هم که باید در مورد قیمت گذاری ساختمان‌ها رعایت گردد توجه به عواملی همچون معماری و جنس مصالح مورد استفاده در ساخت، تعداد طبقات یک ساختمان به لحاظ خلوت و یا شلوغ بودن آن، میزان نورگیر بودن واحد و امکانات رفاهی خانه شامل استخر، محوطه بازی یا باشگاه ورزشی و همچنین عمر و سن آن بنا است.

سخن آخر

ازآنجاکه مبنای محاسبه و کارشناسی قیمت یک ملک، در ابتدا قیمت زمین آن است در نظر گرفتن عوامل مؤثر بر قیمت زمین امری حیاتی به شمار می‌آید. با توجه به آن که عوامل مؤثر بر این فاکتور مهم زیاد و پیچیده است لزوم مشاوره با کارشناسان امر ضروری است؛ اما علاوه بر آن با کمک فاکتورهای مورد اشاره در بالا می‌توان به‌صورت حدودی اطلاعاتی را دراین‌باره کسب نمود تا مجموع این دو کار نتیجه مثبتی را در پی داشته باشد.