برآورد قیمت مسکن ملی در تهران و شهرستان‌ها چقدر است؟

مسکن، مانند هر کالای دیگری، دارای جنبه‌های مختلف اقتصادی است. اگرچه در بیشتر کشورهای دنیا، مسکن به عنوان کالایی مصرفی شناخته می‌شود، اما در کشور ما، مسکن کالایی سرمایه ای است. بدین معنی که افراد، علاوه بر انگیزه مصرفی، به قصد پس انداز و سرمایه گذاری نیز، اقدام به خرید ملک و نگه داشت آن می‌کنند.

بخش مسکن به دلیل ارتباط قوی با بخش‌های دیگر اقتصادی، نقش اساسی در رشد اقتصادی ایفا می‌کند و به دلیل همین ارتباط و نیاز بالایی که با دیگر بخش‌های اقتصادی دارد، به عنوان موتور رشد و بخش راه انداز توسعه اقتصادی کشور عمل کند.

تعداد واحد مسکونی مورد نیاز در کشور

اما میزان کمبود مسکن در کشور ما در حال حاضر (سال ۱۴۰۰) آن قدر هست که تأمین آن به تنهایی از عهده دولت خارج باشد. برآورد می‌شود که طی سال‌های ۱۳۸۰ تا ۱۴۰۰ سالانه در حدود ۷۰۰ هزار واحد مسکونی مستهلک می‌شوند. با درنظرگرفتن حداقل ۳۰۰ هزار واحد نیاز جدید به واحدهای مسکونی، نیاز سالانه ساخت مسکن در ایران حداقل ۱ میلیون واحد در سال می‌باشد.

به علت قیمت بالای هر واحد مسکونی در مقایسه با درآمد سالانه افراد، معمولاً خرید خانه تنها با استفاده از درآمدهای آتی افراد میسر می‌شود. از این روست که اعطای تسهیلات بلندمدت برای خرید مسکن از ضرورت‌های اساسی است که دولتمردان باید به آن توجه کنند.

اما در شرایطی که دولت‌ها با کمبود منابع مالی مواجه‌اند، به روش‌های دیگری به افراد برای خانه‌دارشدن کمک می‌کنند. از جمله روش‌های مرسوم، در اختیار گذاشتن زمین رایگان است تا بتوانند هزینه تمام شده مسکن را به نحو قابل توجهی کاهش دهند.

پروژه «مسکن ملی» که در اواخر دولت دوازدهم کلید خورد، این گونه طراحی شده است که با ارائه زمین رایگان، تنها هزینه ساخت از متقاضیان اخذ شده و آپارتمان‌های ساخته شده تحویل آنها شود؛ لذا در محاسبه قیمت تمام شده مسکن ملی، از منظر دولت، تنها هزینه ساخت در نظر گرفته می‌شود.

قیمت مسکن ملی در سال ۱۴۰۰ چقدر تمام می‌شود؟

هزینه ساخت هر مترمربع مسکن ملی ابتدا حدود ۳ میلیون تومان برآورد شده بود. این رقم در خردادماه ۱۴۰۰ برای شهر تهران ۳/۷ میلیون تومان و برای دیگر شهرها ۳/۴ میلیون تومان برآورد و اعلام شد.

از سوی دیگر با استعلام از سازندگان و پیمانکاران صنعت ساختمان، مشخص شد که قیمت اعلام شده برای ساخت مسکن «متوسط رو به پایین» می‌باشد. درواقع ساخت مسکن در حد متوسط اکنون در حدود هر مترمربع ۴ تا ۴/۵ میلیون تومان هزینه در بر دارد؛ لذا مسکنی که با قیمت‌های ۳/۴ تا ۳/۷ میلیون تومان در هر مترمربع ساخته شده باشد، باید از حد متوسط پایین‌تر باشد.

اما جدای از هزینه صرف شده برای ساخت واحدهای مسکن ملی، عوامل دیگری نیز در تعیین قیمت نهایی این واحدها نقش دارند. از جمله مهم‌ترین این عوامل، موقعیت جغرافیایی محل احداث و راه‌های دسترسی آن به شهرهای اطراف است.

عوامل مؤثر بر قیمت مسکن ملی

عامل مهم دیگر، وضعیت امکانات اطراف محل ساخت واحدها است. وجود امکانات رفاهی، تفریحی، آموزشی، فرهنگی، مذهبی و دیگر امکانات، بر قیمت هریک از واحدهای مسکونی مؤثر است.

تجربه ۱۵ سال گذشته در زمینه ساخت و واگذاری مسکن‌های دولتی (مسکن‌های ساخته شده با استفاده از تسهیلات دولتی، مانند مسکن مهر) نشان داده است که در بدو واگذاری، قیمت واحدهای ساخته شده با هزینه تمام شده تفاوت چندانی ندارد، اما رفته رفته با تکمیل واگذاری‌ها و تکمیل امکانات و راه‌های دسترسی به واحدهای مسکونی ساخته شده، قیمت این نوع واحدها نیز افزایش قابل توجهی را تجربه می‌کنند.

از سوی دیگر، قیمت اعلام شده فعلی تنها هزینه ساخت را در برمی‌گیرد و پس از تعیین تکلیف دقیق نحوه واگذاری و صدور سند و در واقع تعیین تکلیف شدن مالکیت نهایی زمین این واحدهای مسکونی، قیمت دقیق هر واحد مسکونی مشخص خواهد شد.

از طرفی بنا بر پژوهش‌های اقتصادی انجام شده طی ۲۰ سال گذشته در ایران، متغیرهای اساسی و مهمی که بر قیمت مسکن تأثیر دارند عبارت‌اند از: تولید ناخالص منطقه‌ای، وام مسکن، اجاره بهای مسکن، نرخ ارز، نرخ تورم و نرخ سود تسهیلات بانکی. ازاین‌رو قیمت مسکن ملی، علاوه بر اینکه از متغیرهای اختصاصی پروژه مسکن ملی تأثیر می‌پذیرد، از این متغیرها نیز متأثر می‌شود.

ازآنجاکه بناست تا پروژه‌های مسکن ملی با حداقل آورده از سوی متقاضیان و با اعطای تسهیلات کم بهره، تأمین مالی شود و از طرفی دولت در انتخاب پیمانکاران و سازندگان و قطعی نمودن هزینه تمام شده ساخت با آنها به طور جدی و قاطع عمل می‌کند، لذا قیمت اعلام شده به خریداران این نوع واحدهای مسکونی تا حد بالایی منصفانه بوده و بسیار نزدیک به هزینه تمام شده می‌باشد. این امر خیال خریداران واحدهای مسکن ملی را از این جنبه راحت می‌کند که در معامله‌ای منصفانه وارد شده‌اند و حتی اگر قصد سکونت در واحد مسکونی ملی خریداری شده را نداشته باشند، در یک پروژه سرمایه‌گذاری خوبی وارد شده‌اند.

سخن آخر

در مجموع، اگرچه فعلاً قرار نیست که بابت زمین اختصاص داده شده مبلغی دریافت شود، اما در نهایت خزینه زمین نیز در قیمت مسکن لحاظ خواهد شد؛ لذا پیش‌بینی می‌شود که از هم اکنون قیمت هریک از واحدهای مسکن ملی با کف قیمت ۵/۵ میلیون تومان و سقف قیمت ۵/۷ میلیون تومان به ازای هر مترمربع، به صورت غیررسمی خرید و فروش شوند.

تأکید می‌شود که خرید و فروش واحدهای مسکن ملی مجاز نبوده و از منظر دولت تخلف شناخته می‌شود و محاسبات و برآوردهای بالا صرفاً به منظور داشتن مبنایی برای مقایسه و تصمیم‌گیری در نظر گرفته شده‌اند.