مالیات بر مجموع درآمد، مالیات بر عایدی مسکن و تأثیرش بر بازار مسکن

یکی از قوانین مالیاتی که در دهه شصت خورشیدی زمزمه‌های، تحویل لایحه آن به مجلس و تصویب آن به گوش می‌خورد، قانون مالیات بر مجموع درآمد یا قانون مالیات بر عایدی بود. این قانون به دلیل شرایط جامعه در آن زمان اجرا نشد و تا به امروز به تأخیر افتاد و مسبب نابسامانی‌های بازار مسکن بوده است. با عدم اجرای این قانون مسکن تبدیل به سرمایه شد و سرمایه گذاران برای سود بیشتر قیمت‌ها را بالا می‌بردند. دوباره در سال ۹۸ و ۹۹ سخن‌هایی از دست‌اندرکاران دولت از اجرایی شدن آن شنیده می‌شود. برای کسب اطلاعات بیشتر در ادامه همراه اکو ساختمان  بمانید.

قانون مالیات بر عایدی چیست؟

مالیات بر عایدی سرمایه (Capital Gains Tax- CGT) بدین معناست که دولت بر درآمد حاصل از سرمایه گذاری در تملک دارایی‌های سرمایه‌ای مالیات وضع می‌کند؛ به‌عبارت‌دیگر مالیات بر عایدی سرمایه نوعی از مالیات محسوب می‌شود که بر سود ناشی از انتقال اموال غیر مولد اعمال می‌شود. درواقع در این نوع مالیات، اشخاص حقیقی و حقوقی از سود ناشی از فروش سرمایه و مایملک خود مالیات پرداخت می‌کنند. اجازه دهید با یک مثال ساده به شرح مالیات بر عایدی سرمایه بپردازیم. فرض کنید شما مسکنی را در سال ۹۸ به قیمت یک میلیارد تومان خریداری کرده‌اید و در سال ۹۹ قصد فروش آن را دارید. شخصی تمایل دارد مسکن شما را به قیمت یک میلیارد و دویست میلیون تومان خریداری کند. در این میان شما ۲۰۰ میلیون تومان از فروش مسکن خود سود کرده‌اید. حالا باید برای این سودی که از خرید مسکن (اموال غیر مولد) عاید شما شده است، مالیات پرداخت کنید.

طبق این قانون چه کسی موظف به پرداخت مالیات می‌شود؟

طبق گفته‌های یک مقام مسئول در سازمان امور مالیاتی کشور، دریافت مالیات از خانه‌های خالی موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم است، اما موضوع مالیات بر عایدی مشمول کل دارایی منقول و غیرمنقول مانند استفاده از مسکن و خودروهای لوکس می‌شود. همچنین با هدف توزیع ثروت وضع مالیات سالانه املاک مسکونی (گران‌قیمت) و مالیات سالانه خودرو (لوکس) در پیش‌نویس مذکور پیشنهاد شده است. شامل مالکان املاکی می‌شود که مجموع ارزش املاک متعلق به آن‌ها بیش از ۵۰ میلیارد ریال باشد. همچنین همان‌طور که گفته شد تمامی دارایی‌های منقول و غیرمنقول مشمول این قانون مالیاتی می‌شود. در لایحه پیشنهادی مالکان خودروهای شخصی که مجموع ارزش خودروهای آنان بیش از ۵ میلیارد ریال است با نرخ‌های تصاعدی مشمول مالیات شده‌اند.

چه درآمدهایی مشمول مالیات هستند؟

بر پایه قانون مالیات بر عایدی سرمایه در کشور مشتمل بر دارایی‌هایی نظیر املاک و مستغلات (زمین و ساختمان، ویلا، باغ)، سرقفلی، ارزهای خارجی، طلا، جواهر و زیورآلات، سهام و انواع اوراق بهادار، معادن و یا حقوق استفاده از معادن و خودرو مازاد بر نیاز شخصی می‌شود.

به‌طورکلی، تمامی دارایی‌هایی که برای استفاده شخصی خریداری می‌شوند و همچنین دارایی‌هایی (تجهیزات، ماشین‌آلات و دارایی‌های ثابت) که در فرآیند تولید کالا و خدمات مورد استفاده قرار می‌گیرند، در پایه مالیات بر عایدی سرمایه قرار نمی‌گیرند. همچنین، دارایی‌هایی که با زیان سرمایه‌ای مواجه شده‌اند از این مالیات معاف می‌شوند.

درآمد حاصل از بورس معاف از مالیات

درست است که در لایحه آمده است که درآمد حاصل از سهام و انواع اوراق بهادار مشمول مالیات بر عایدی می‌شود؛ ولی معاون حقوقی و فنی مالیاتی سازمان امور مالیاتی در مصاحبه با روزنامه‌ها و سایت‌های خبری گفته است، لایحه اصلاح پایه‌های مالیاتی در وزارت اقتصاد آماده و به دولت ارسال شده است. در این لایحه تمامی معافیت‌های مالیاتی نیز تعریف شده است به عنوان مثال سود سپرده بانکی و سود حاصل از فعالیت در بورس به استناد قانون مالیات‌های مستقیم معاف از مالیات است و فرد بعد از اظهار این درآمدهای از پرداخت مالیات معاف می‌شود.

تأثیر اجرای قانون مالیات بر عایدی در بازار مسکن چگونه است؟

اولین چیزی که با آوردن نام مالیات بر عایدی سرمایه به ذهن خطور می‌کند، مالیات بر عایدی مسکن است. در حال حاضر مسکن، املاک و زمین اصلی‌ترین منبع دریافت مالیات بر عایدی سرمایه در سراسر جهان است و دلالان مسکن ازجمله بزرگ‌ترین پرداخت‌کننده مالیات بر عایدی مسکن هستند.

در کشورهای مختلف قانون مالیات بر عایدی مسکن به اشکال مختلف اجرا می‌شود. معمولاً هر فرد برای یک مسکن نیاز به پرداخت مالیات بر عایدی مسکن ندارد و در برخی موارد مسکنی که مؤدی در آن ساکن است از پرداخت مالیات بر عایدی مسکن معاف است. از سویی دیگر در برخی قوانین، فاصله بین خرید و فروش مسکن و یا تعداد آن عامل تعیین‌کننده‌ای در نرخ مالیات بر عایدی آن است. می‌توان ادعا کرد که هسته اصلی شکل‌گیری مالیات بر عایدی سرمایه، جلوگیری از سوداگری، احتکار و سودجویی در بخش مسکن و جلوگیری از ایجاد تورم در آن است؛ چیزی که در کشور ما به شکل گسترده‌ای مشاهده می‌شود.

سؤالی که پیش می‌آید اینجاست که اگر شخصی در معاملات خود ضرر کند، تکلیف مالیات بر عایدی سرمایه او چه می‌شود؟ آیا دولت که در سود مؤدی شریک است، در ضرر مؤدی نیز شریک است؟ پاسخ اینجاست که مالیات بر عایدی سرمایه به ‌صورت کلی محاسبه می‌شود و اگر به‌طور مثال شما از یک معامله ۴۰۰ میلیون تومان سود کرده‌اید و از معامله‌ای دیگر ۵۰ میلیون تومان ضرر کرده‌اید، باید برای مجموع سود خود که ۳۵۰ میلیون تومان است مالیات پرداخت کنید. از سویی دیگر اگر در یک دوره زمانی در تمامی معاملات خود ضرر کنید و در آن دوره زمانی به‌طورکلی ضرر کنید، میزان ضرر شما در حساب مالیاتی شما ذخیره‌شده و از سود دوره بعدی شما کم می‌شود. درواقع به میزان ضرر خود در دوره فعلی، در دوره بعدی معافیت مالیاتی خواهید داشت.

چه راهی برای عدم پرداخت مالیات در بازار مسکن می‌شود؟

با پیچیدن خبر اجرای قانون مالیات بر عایدی و ارائه لایحه آن در مجلس، بسیاری از فعالان حوزه ساخت و ساز و دلالان این بازار را به جنب و جوش انداخته است. به نظر برخی از کارشناسان به دلیل نبود زیرساخت مناسب در بازار مسکن، تخمین دارایی و سودهایی یک شخص به طور دقیق ممکن نیست. از طرف دیگر شنیده می‌شود که دفاتر مشاور املاک با دریافت مبالغی اقدام به عقد قرارداد اجاره سوری با خرید شماره شناسنامه از افرادی که نام آن‌ها در سامانه املاک ثبت نیست، تلاش‌هایی در راه عدم پرداخت مالیات از سوی مالکان می‌کنند که می‌تواند این قانون مالیاتی را در حل بحران مسکن بی‌اثر یا کم اثر کند.

آیا اجرای قانون مالیات بر عایدی می‌تواند التیامی برای بازار مسکن باشد؟

همان‌طور که گفته شد گاهی راه‌هایی مانند تنظیم قرارداد اجاره‌نامه سوری برای ملک‌های خالی، عدم احراز دارایی و درآمد، تغییر مالکیت سرمایه به نام افراد دیگر به شکل سوری و بسیاری راهکارهای تخریبگرانه دیگر می‌تواند تأثیر این قانون را کاهش دهد یا از بین ببرد. از طرف دیگر می‌توان گفت که بیشتر املاک خال در بخش لوکس و اعیانی نشین شهر قرار دارند و مشکل بازار مسکن در رابطه با تأمین مسکن برای دهک‌های متوسط و پایین جامعه است که آن‌ها نیز به‌هرحال توانایی اجاره با خرید خانه‌های خالی بالا شهر را ندارند. به‌طورکلی با اجرای این قانون شاید مدتی نیز زمان لازم باشد تا نتیجه آن بر بازار مشخص شود و نمی‌توان در مدت زمان کوتاه یک ساله یا کمتر، تأثیرات آن را مشاهده کرد.

سخن آخر

برای بسیاری از سرمایه گذاران در بخش مسکن، پیش بینی وضعیت بازار مسکن، محاسبه سود حاصل از آن و قیمت مسکن بسیار مشکل است زیرا فاکتورهای تغییر دهنده زیادی در این بازار نقش دارند. برای امکان سنجی و پیش امکان سنجی سرمایه گذاری خود می‌توانید به اکو ساختمان مراجعه کنید تا به صورت آنلاین و در کوتاه‌ترین زمان دریافت کنید.