نرخ بازده سرمایه گذاری یا نرخ بازده داخلی در بخش مسکن

یکی از مهمترین شاخص‌های اقتصادی که به تصمیم گیری سیاستگذاران در مورد رد یا قبول پروژه‌های سرمایه گذاری کمک می‌کند، شاخص نرخ بازده داخلی (IRR) یا Internal Rate Of Return است که از آن به عنوان نرخ بازدهی سرمایه گذاری نیز یاد می‌شود. نرخ بازده داخلی، نرخ تنزیلی است که ارزش خالص کنونی را صفر می‌کند. به عبارت دیگر، نرخ بازده داخلی (IRR) معادل نرخ سودی است که سرمایه‌گذار می‌تواند با سرمایه‌گذاری در یک طرح به‌دست آورد. این نرخ مشابه یک بانک عمل نموده و به شخص سرمایه‌گذار که در آن سپرده‌گذاری می‌کند، با یک نرخ سود که همان IRR است از محل درآمد سالیانه سود ارائه می‌نماید. در یک تعریف دیگر می‌توان گفت که اگر قرار باشد فایده‌ طرح موردنظر، سرمایه و هزینه‌های عملیات را برگشت داده و نتیجه سر به سر در آید، این نرخ بیش‌ترین بهره‏ای است که طرح می‏تواند به منابع مصرفی بپردازد. در صورتی‌که سال مبنا در نخستین سال دوره بررسی باشد، می‏توان رابطه ریاضی زیر را برای محاسبه نرخ بازده داخلی در نظر گرفت.

برای دریافت مطالعه پیش امکان سنجی آنلاین  در کمترین زمان به اکوساختمان مراجعه کنید.

توضیحات مربوط به متغیرهای t ، Bt ، Ct و i در بند قبل ارائه گردید.
نرخ بازده داخلی یکی از روش‌ها‌ی متداول در ارزیابی اقتصادی طرح‌ها به‌شمار می‏رود و بانک جهانی تقریباً در تمام طرح‌ها آن را به کار می‌گیرد و در دیگر مؤسسه‌های اعتباری بین‏المللی هم استفاده دارد. مفهوم نرخ بازده برای بسیاری از بخش‌های اداری و خصوصی آشناست. این نرخ یک معیار سنجش غیر مستقیم از فایده‌‌رسانی طرح است، زیرا در پایان دوره سرمایه‏گذاری به جای اندازه‏گیری فایده‌ خالص، نرخ درصدی بازده سرمایه را تعیین می‏کند. به عبارت دیگر، نرخ بازده داخلی، بیش‌ترین نرخ فایده‌ قابل انتظار است که طرح می‏تواند به منابع مصرفی بپردازد، اگر قرار باشد که سرمایه و هزینه عملیات (هزینه‌های نگهداری، بهره‏برداری و جایگزینی) را برگشت داده و سربه سر درآید. به‌عنوان مثال اگر نرخ بازده داخلی یک طرح فرضی معادل ۴۰ درصد شد، به این مفهوم است که با سرمایه‌گذاری در این طرح، سرمایه گذار می‌تواند سود خالص سالیانه‌ای با نرخ ۴۰ درصد کسب نماید.

نکته قابل توجه در مورد این روش آن است که این نرخ، مستقل از مفهوم هزینه فرصت‌های از دست ‌رفته سرمایه محاسبه می‏شود و بنابراین نشان نمی‏دهد که یک طرح پیشنهادی به خودی خود، ارزشمند است یا خیر. بنابراین برای تصمیم‏گیری باید این نرخ را با حداقل نرخ بازده جذاب (MARR یا Minimum Attractive Rate of Return) مقایسه کرد. به عبارت دیگر، به ‌‌منظور بررسی توجیه‌پذیری طرح براساس شاخص IRR، بایستی یک نرخ استاندارد به ‌نام حداقل نرخ بازده جذاب از جانب بررسی کننده گزارش توجیهی برای شاخص IRR تعیین گردد. این نرخ استاندارد بایستی به نحوی تعیین گردد که بتوان توسط آن سرمایه‌گذاری در طرح که همراه با ریسک است را با سرمایه‌گذاری در یک طرح بدون ریسک همچون سپرده‌گذاری در بانک، به‌صورت کاملاً معقولانه‌ای مقایسه کرد.
به‌طور معمول برای تعیین نرخ MARR، به حداکثر نرخ سود سپرده‌های بلندمدت بانکی و یا اوراق قرضه، چند درصد برای ریسک سرمایه‌گذاری اضافه می‌کنند و یا این‌که از نرخ سود واقعی سرمایه‌گذاری در بازار استفاده می‌نمایند. تعیین شاخص MARR مستلزم بررسی دقیق طرح از دیدگاه‌های مختلف است. مشابه نرخ تنزیل، تعیین این شاخص وابسته به متغیرهایی همچون زمان، مکان و نوع صنعت است بنابراین برای صنایع مختلف و در مکان‌ها و زمان‌های مختلف می‌توان نرخ MARR متفاوتی پیش‌بینی و برای بررسی توجیه‌پذیری اقتصادی طرح از آن‌ها استفاده نمود. از مهم‌ترین عوامل تعیین کننده حداقل نرخ مورد انتظار پروژه نهاد بررسی کننده طرح همچون بانک، وزارت صنعت، معدن و تجارت، و یا واحد تحقیق و توسعه یک شرکت خصوصی است که با توجه به سیاست‌های سازمان و یا شرکت خود اقدام به تعیین حداقل نرخ مورد انتظار سرمایه‌گذاری می‌کنند و در بررسی طرح‌ها از این نرخ به‌ عنوان عامل تعیین کننده توجیه‌پذیری طرح استفاده می‌نمایند.
نرخ بازده داخلی هنگامی وجود خواهد داشت که یکی از مقادیر جریان نقدی (جریان فایده‌ خالص) منفی باشد. اگر همه مقادیر مثبت باشند، هیچ نرخ تنزیلی وجود نخواهد داشت که ارزش حال آن جریان را برابر صفر کند. اما هرگاه الگوی جریان نقدی خالص به ترتیبی باشد که نخست ارقام منفی باشد و پس از آن مثبت شود، طرح همیشه از نظر محاسباتی فقط یک نرخ بازده خواهد داشت. اما هرگاه جریان نقدی ابتدا منفی و سپس مثبت و بعد از آن منفی و در پی آن مثبت باشد، طرح از نظر محاسباتی، نرخ‌های بازده بسیاری خواهد داشت و مشکل انتخاب و تشخیص نرخ واقعی بسیار جدی می‏شود.

یک برتری نرخ بازده داخلی، استفاده از آن به عنوان راه میان‏بری برای آزمون حساسیت در چارچوب تعیین مقدار تغییردهنده (مقداری است که اگر یک عامل طرح تا آن مقدار تغییر یابد، طرح قابل قبول است و از آن بیش‌تر غیرقابل قبول می‏شود یا Switching value) است. اگر این نرخ مشخص شود، توجیه ‏پذیری یا توجیه‌ناپذیری طرح نسبت به تغییر نرخ تنزیل معیار قابل برآورد است. یعنی درصورتی‌که نرخ بازده داخلی طرحی ۱۰ درصد و نرخ تنزیل معیار یا کم‌ترین نرخ بازده جذاب (MARR)، ۷ درصد باشد، مشخص است که با افزایش نرخ تنزیل تا سه درصد، کماکان طرح در وضعیت توجیه ‏پذیری خواهد بود و با افزایش بیش از سه درصد، طرح فاقد توجیه اقتصادی می‌شود.