بازار مسکن در مقطع زمانی کنونی پس از جهش قیمتی بی‌سابقه در سال قبل، وضعیت باثباتی دارد، اما باید در سال ۱۴۰۰ وضعیت موجود به چه سمتی کشیده می‌شود. بیشتر کارشناسان مسکن اکنون بر این باور هستند که در سال ۱۴۰۰ نه تنها رکود و افتی وجود نخواهد داشت، بلکه پس از تعطیلات نوروز قیمت‌ها در این بازار بازهم افزایشی خواهد بود که در میانه‌های ۱۴۰۰ این افزایش جهش بیشتری نیز خواهد یافت. یکی از دلایل این موضوع، بحث بودجه ۱۴۰۰ و بودجه بخش عمرانی است که کسری تولید مسکن و وضعیت فروش نفت و ورود سرمایه به کشور و افزایش نقدینگی نیز در آن نقش خواهند داشت.
برای دریافت مطالعه امکان سنجی در کمترین زمان به اکوساختمان مراجعه کنید.
البته این احتمال نیز وجود دارد که پس از دوران کرونا نیز ارقام بیشتری از سرمایه‌های خارجی وارد کشور شده و این موضوع وجود نقدینگی در حوزه مسکن را هم افزایش دهد؛ بنابراین باید گفت لازم است دراین‌زمینه زیرساخت‌های لازم در حوزه مسکن فراهم گردد که در غیر این صورت بازار افزایشی تشدیدی خواهد شد. البته نظرات و فاکتورهای متفاوتی در این زمینه وجود دارد که برای رسیدن به یک جمع‌بندی مناسب می‌بایست آن‌ها را نیز بررسی کرد.
تأثیر تورم ۲۲ درصدی سال آینده روی قیمت مسکن
بانک مرکزی طی بیانیه اخیر خود هدف‌گذاری نرخ تورم سال ۱۴۰۰ را اعلام و هدف نرخ تورم را برای این سال ۲۲ درصد، با دامنه مثبت و منفی دو واحد تعیین کرده است. به دنبال خروج آمریکا از برجام و اعمال سیاست فشار حداکثری علیه ایران از نیمه دوم سال ۱۳۹۶، اقتصاد ایران دچار شوک شد. انتظارات در زمینه افزایش نرخ ارز، متأثر از پیش‌بینی عاملان اقتصادی در خصوص پایداری بخش خارجی اقتصاد کشور تقویت شد و هم‌زمان با حمله سفته بازان به بازار ارز و افزایش نرخ ارز، نرخ تورم نیز وارد روند افزایشی گردید که آثار آن در بازارهای مختلف ازجمله مسکن نمود یافت.
بازار مسکن به موازات بازارهای دیگر به خصوص از اواخر سال ۱۳۹۷ تورمی رو به رشد و افزایشی را تجربه کرده که بخشی از آن بر اثر فعالیت‌های سفته بازان و دلالان ملک و مسکن بود؛ اما در بهمن‌ماه سال ۱۳۹۸ این رشد تورمی بازار مسکن متوقف و در اسفند ۱۳۹۸ به علت شرایط بحرانی کشور و شیوع بیماری کرونا به‌یک‌باره بازار مسکن رکودی چندماهه و بی‌سابقه را تجربه کرد. حتی تا امروز نیز تورم مسکن و معاملات ثبات خاصی ندارد و خریداران و فروشندگان همگی منتظرند تا ببینند این بازار در آینده به چه شکل خواهد بود.
از سوی دیگر بانک مرکزی سیاست‌ها و اقداماتی را اتخاذ نموده و با توجه به وضعیت متغیرهای کلان اقتصادی کشور بر این اعتقاد است که در چارچوب سناریوهای واقع‌بینانه، نرخ تورم در سال جاری به روند کاهشی خود ادامه خواهد داد. بر این اساس، نرخ تورم ۲۲ درصدی با دامنه مثبت و منفی دو واحد که با توجه به کاهش قیمت‌های جهانی، حجم اوراق در حال انتشار، وضعیت ترازنامه بانک‌ها و شرکت‌های سرمایه‌گذاری و نرخ‌های سود موجود، اعلام شده منطقی می‌نماید.
هرچند با توجه به نرخ‌های سود، سیاست پولی همچنان انبساطی باقی می‌ماند، ولی به تدریج و با بازگشت متغیرهای واقعی به روندهای طبیعی، از انبساط سیاست پولی کاسته شده و نرخ تورم روند کاهشی خود را حفظ خواهد کرد و متناسب با آن، بانک مرکزی هدف تورمی خود را در میان‌مدت تثبیت خواهد کرد.
در صورت تحقق این امر و نمود این موضوع در بازارهای حساس مانند مسکن و ارز، کم‌کم شاهد ثبات قیمت‌ها و ترکیدن حباب‌های قیمتی برای طولانی مدت خواهیم بود. پس همه چیز بسته به موفقیت بانک مرکزی برای تحقق بخشیدن به این نرخ تورم پیش‌بینی‌شده دارد.
نظر رئیس اتحادیه املاک درباره بازار امسال مسکن
رئیس اتحادیه املاک بر این باور است که افت معاملات مسکن تا حدی است که خریداران دست بالا را در بازار داشته و سازندگان به دنبال مشتری هستند. این نشان می‌دهد که بازار مسکن در مسیر کاهشی قرارگرفته است. وی می‌افزاید که امیدواری به احیای برجام در بازار مسکن تأثیرگذار بوده است، به این صورت که از آبان ماه سال ۱۳۹۹ قیمت‌ها بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافت و در بهمن‌ماه نیز بر اساس گزارش‌های ارسالی میدانی قیمت‌ها حدود ۸ درصد پایین آمده است.
در پی این اتفاقات انتظار می‌رود روند کاهش قیمت ادامه پیدا کند و بعد از عید نوروز هم افزایش قیمتی در کار نخواهد بود. وی بر این باور است که دلالان نمی‌خواهند حباب این بازار بترکد و در این راه هم از هیچ تلاشی فروگذار نمی‌کنند درحالی‌که در هر دوره‌ای که قیمت مسکن جهش داشته پس‌ازآن با تخلیه حباب همراه بوده است. سال ۱۳۶۸ پس از افزایش قیمت‌ها، کاهش داشته‌ایم در سال هم ۱۳۸۶ هم قیمت رشد کرد و مجدداً کاهش یافت. سال ۱۳۹۲ نیز این اتفاق افتاد. جهش سال ۱۳۹۶ نیز از این قاعده مستثنا نخواهد بود و زمان تخلیه حباب قیمت مسکن هم سال ۱۴۰۰ است.
کارشناسان خبره بازار چه می گویند؟
در این بخش به بررسی نظرات سه تن از خبرگان و صاحب‌نظران بازار مسکن در مورد آینده این بازار در سال ۱۴۰۰ می‌پردازیم.
ایرج رهبر، نایب‌رئیس انجمن انبوه‌سازان
وی بر این عقیده است که سال ۱۴۰۰ به واسطه انتخابــــات ریاست‌جمهوری با تغییر و تحولاتی در حوزه اجرایی همراه است. بر این اساس باید احتمال داد که سیاست‌های مربوط به حوزه ساخت‌وساز تحت تأثیر این تغییر قرار خواهد گرفت. وی تصریح می‌کند که با نگاه کلی به پیش‌بینی آینده ساخت‌وساز در حوزه مسکن باید گفت که وزارت مسکن دولت دوازدهم برنامه‌ای را برای تولید مسکن شروع کرده است. اگر مسئولان ذی‌ربط در جهت جبران تأخیرهای ۶ سال گذشته در حوزه تولید مسکن قدم بردارند، می‌توان امید داشت که وضعیت به ثبات نسبی برسد.
طرح و برنامه‌های دولتی باید روی ساخت ارزان خانه برای اقشار متوسط و کم‌درآمد متمرکزشده و بازار به حال خود رها شود، بخش‌های دیگر سکان‌دار امور خواهند شد. در صورت انواع ساختوسازها را با تمرکز خاصی بر طبقات متوسط رو به بالا انجام‌گرفته و توجهی به طبقات محروم نخواهد شد.
لذا اگر هدف تولید مسکن در سال ۱۴۰۰ روی اقشار متوسط رو به پایین متمرکز شود، حتماً باید ساخت‌وسازهای ارزان‌قیمت در دستور کار قرار بگیرند. دولت باید در راستا زمین‌های ارزان برای ساخت‌وساز در اختیار سازندگان مسکن قرار داده و از سوی دیگر مشوق‌هایی برای معافیت‌های مالیاتی در نظر داشته باشد. این اقدامات می‌تواند زمینه را برای افزایش ساخت‌وساز مهیا نموده و مشکلات کمبود ساخت‌وساز در این سال حل شوند.
کمال اطهاری، اقتصاددان و پژوهشگر
وی اعتقاد دارد که بازار مسکن فعلی یک بازار جعلی و تقلبی است و بر همین اساس نمی‌توان این بازار را تحلیل و پیش‌بینی نمود. وی بازار مسکن آمریکا پیش از بحران سال ۲۰۰۸ را مثال می‌زند و می‌گوید، دولت آمریکا در آن زمان حل مشکل مسکن کم‌درآمدها را به سیستم مالی سپرد و سیاست‌گذاری‌های مبتنی بر دولت‌رفاه را کنار گذاشت. به همین دلیل هم بازار مالی به شکل گسترده‌ای مقررات‌زدایی شد و وام‌های گسترده و فراگیری به همه اقشار جامعه حتی کم‌درآمدها پرداخت شد و اقشار کم‌درآمد هم با دریافت این وام‌ها وارد بازار مسکن شدند.
تا مدتی نیز این سرخوشی در بازار مسکن ادامه یافت تا اینکه تورم ۲۰ درصدی بازار مسکن آمریکا را وارد رکود شدید نمود. سپس مقررات‌زدایی مالی بر آن بازار حاکم شد و خبری از فروش رانت و تراکم فروشی نبود، اما زمانی که موعد بازپرداخت وام‌ها فرارسید، به دلیل آنکه وضع اقتصادی آمریکا دچار مشکل بود، افراد کم‌درآمد و با درآمد متوسط نتوانستند اقساط وام خود را پرداخت کنند و به این ترتیب بحران از بخش مسکن آمریکا شروع شد و به بازارهای دیگر انتقال یافت.
اما در ایران خلاف این موضوع وجود دارد و فقط تعداد محدودی توان دریافت وام مسکن را دارند و با توجه به اینکه تورم مسکن در ایران سالی ۱۰۰ درصد است، نه‌تنها سیستم بانکی ما توان پوشش درست این وام را ندارد، بلکه وام‌های مسکن بیشتر از درآمد سالانه مردم هستند و تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد بهای مسکن را پوشش می‌دهند. لذا می‌توان نتیجه گرفت که بازار مسکن ایران هیچ‌یک از خصوصیات یک بازار مسکن واقعی را نداشته و یک بازار رانتی است؛ و بر همین اساس باید گفت که پیش‌بینی چنین بازاری با تکیه‌بر علم اقتصاد ممکن نیست.
وی می‌افزاید اکنون کادر اقتصادی دولت و مجلس در رابطه با بازار مسکن سکوت اختیار کرده‌اند درحالی‌که بهبود اوضاع مسکن نیازمند پیروی حرکت‌های بنیادین و کلان است. دخالت دولت در بازار مسکن به این معنی نیست که دولت در ساخت مسکن حضورداشته باشد و مانند مسکن مهر، برخی پیمانکاران را که از رانت بهره بردند به استخدام درآورد. بلکه دولت باید در ساخت مسکن‌های انبوه برای اقشار ضعیف باید سعی کند تا همواره اقتصاد رانتی شکل نگیرد و پروژه‌های ساخت مسکن با سیاست‌های اقتصاد کلان کشور همخوان باشد.
وی تأکید می‌کند هرگونه قفل‌شدگی در بازار مسکن تمام امیدها را به بهبود اوضاع ساخت‌وساز مسکن در آینده از بین برده و شاید بهتر باشد که بگوییم در این شرایط نمی‌توان این بازار را از هیچ بعدی تحلیل کرد.
محمود فاطمی عقدا، کارشناس مسکن و رئیس اسبق مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی
این کارشناس اعتقاد دارد که با توجه به برنامه‌های دولت و همین طور عزم مجلس در پیگیری تأمین مسکن و جبران عقب‌افتادگی‌های رخ‌داده، می‌توان سال آینده را سال رونق بازار مسکن در حوزه ساخت‌وساز دانست. گرانی‌های رخ داده در سال‌های گذشته موجب برهم خوردن شرایط اقتصادی شده‌اند و این روند به سمت ثبات حرکت خواهد کرد و این گرانی‌ها نمی‌توانند منجر به توقف ساختوسازها یا کند شدن این فعالیت در حوزه مسکن گردند. به علاوه اینکه بازار به هر شکل راه خود را پیدا خواهد کرد.
وی اعتقاد دارد که حوزه مسکن یکی از حوزه‌هایی است که می‌تواند به پایداری اقتصادی کمک کند. اگر بخش مسکن به حرکت درآید، بدون شک پایداری و ثبات در حوزه اقتصادی پدید خواهد آمد و اگر شرایط اقتصادی نیز تغییر نکند، برنامه‌ها نشان از این واقعیت دارد که ساخت‌وساز در حوزه مسکن شدت خواهد گرفت، چراکه چاره‌ای جز این نخواهد بود. از سوی دیگر و بر اساس مصوبات مجلس که دولت را ملزم به اجرای ساماندهی تولید و عرضه مسکن می‌کند، امید این می‌رود که اوضاع بهتری برای حوزه ساخت‌وساز مسکن رقم بخورد.
این بازار مسکن هم‌اکنون بین ۵ تا ۶ میلیون نیاز انباشته دارد و اگر شرایط در سال ۱۴۰۰ هم به همین شکل ادامه پیدا کند، اوضاع بازار مسکن حادتر خواهد گردید؛ بنابراین هرچه این نیاز انباشته افزایش پیدا کند، توان کشور برای پاسخگویی نیاز مسکن کاهش خواهد یافت. این کارشناس اضافه می‌کند که در سال ۱۴۰۰ جز فعال‌سازی بخش مسکن و به گردش درآمدن چرخ اقتصاد مسکن چاره‌ای وجود ندارد زیرا با ایجاد تحرک در این بخش از اقتصاد، سایر حوزه‌های اقتصادی نیز به جریان افتاده و تا حدودی ثبات و پایداری به بازار بازمی‌گردد.
بر اساساً جمع‌بندی وی و با مرور شرایط فعلی و برنامه‌های در حال پیگیری باید اطمینان داشت که ساخت‌وساز در سال ۱۴۰۰ روند رو به رشدی را خواهد داشت و افزایش عرضه از این طریق تا حدودی آثار تورمی اقتصاد ایران در سال ۱۴۰۰ را جبران خواهد کرد.
سخن آخر
بر اساس برآیند نظرات کارشناسانه در بخش مسکن، زمستان سال ۱۳۹۹ مقطع زمانی عوض شدن روند حرکتی بازار مسکن بود و پیش‌بینی می‌شود در سال پیش رو ثبات قیمتی بر بازار مسکن حاکم شود. این ثبات در مناطق مختلف کشور ممکن است در بازه‌های زمانی با تأخیر چندماهه اتفاق بیفتد ولی به تدریج این شرایط که معمولاً از بازار مسکن تهران و حومه شروع می‌شود به همه مناطق کشور خواهد رسید.
