بر اساس قانون شهرداری ها کمیسیون ماده ۱۰۰ مرجعی برای رسیدگی به تخلفات ساختمانی به لحاظ ضوابط شهرسازی و ایمنی است. اگر شهروندانی که در ساخت و ساز دست دارند در حوزه ساختمان سازی مرتکب تخلفی شوند، این تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد رسیدگی قرار می‌گیرد. ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها از ۱۱ تبصره تشکیل گردیده است.
برای دریافت مطالعه امکان سنجی آنلاین در کمترین زمان به اکوساختمان مراجعه کنید.
تبصره‌های ۲ تا ۶ این قانون که مصوب سال ۱۳۳۴ شمسی است، به این کمیسیون اختیاراتی را مبنی بر اخذ جریمه مالی در صورت بروز تخلفات ساخت و ساز مانند احداث بنای بدون پروانه، عدم احداث پارکنیگ، تراکم اضافی داده است. باید افزود که تخلفات در ساخت و ساز یکی از منابع درآمد برای شهرداری است. طریقه وصول این درآمدها نیز به کمک کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون در شهرداریها است. منافع مادی که در اثر تخلفات ساختمانی و کمیسیون ماده ۱۰۰ عاید شهرداریها میشود، منجر به تشدید بروز تخلفاتی در ساخت و سازهای شهری شده است.
کاربردهای کمیسیون ماده ۱۰۰ در مناطق شهری
کمیسیون ماده ۱۰۰ نامی آشنا برای همه شهرنشین‌های امروزی به‌ویژه افرادی است که درگیر ساخت و ساز یا خرید و فروش ملک هستند. وظیفه اصلی این کمیسیون رسیدگی به تخلفات ساختمانی است، یعنی اگر بنایی بدون اخذ پروانه ساخته شود و بنای ساخته شده مطابق با پروانه اخذ شده نبوده یا بعد از پایان عملیات اجرا، بخش‌های دیگری به بنا اضافه شود، کمیسیون مذکور مسئول رسیدگی به آن است.
بر اساس قانون فوق، مالکان اراضی و املاک واقع در محدود های خدماتی شهرها باید قبل از ساختوساز از شهرداریها پروانۀ ساختمانی بگیرند و شهرداریها موظف به جلوگیری از عملیات ساختمانی از طریق مأموران خود در صورت بروز خلاف در ساخت، ساخت و ساز بدون پروانه و یا خلاف پروانه در زمین محصور یا غیرمحصور هستند. در صورت بروز خلاف، همان‌طور که در مادۀ ۱۰۰ اشاره شد، از ادامه عملیات اجرایی آنها جلوگیری به عمل آمده و عاملان برای رسیدگی به کمیسیون مادۀ ۱۰۰ ارجاع داده می‌‌شوند.
اهم تخلفات در ساخت و ساز
در زیر به مواردی که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مجاز به دخالت در آنها بوده و از ادامه عملیات ساخت و ساز جلوگیری می کند اشاره شده است.
- احداث بنا بدون دریافت پروانه ساخت که در آن مالک زمینی که در محدودۀ شهر یا حریم آن قرار دارد باید قبل از هر اقدامی به منظور ساختوساز یا تفکیک ملک از شهرداری پروانه دریافت کند در غیر این صورت رأیی که کمیسیون ماده ۱۰۰ صادر میکند یکی از دو حالت زیر است.
اگر ساختوساز صورت گرفته، بدون رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی بوده است، کمیسیون موظف به صدور حکم تخریب بنا است. اگر ساختوساز بدون گرفتن مجوز از شهرداری مربوطه است، ولی اصول فنی و بهداشتی استاندارد در آن رعایت گردیده باشد، کمیسیون فوق می تواند حکم به تخریب یا پرداخت جریمه نماید.
در صورت الزام به پرداخت جریمه، میزان جریمه با توجه متراژ بنایی است که بدون مجوز ساخته شده است. در این حالت و بر اساس قانون مالک باید به ازای هر مترمربع بنای خلاف خود، یک‌دهم ارزش روز معاملاتی ساختمان، جریمه پرداخت کند. پس از پرداخت جریمۀ شهرداری و نیز عوارض قانونی برگ پایان‌کار ساختمان صادر میشود.
- در صورت احداث تراکم اضافی یا به طور ساده تر، مساحت زیربنایی به غیر آنچه در پروانۀ ساخت ذکر شده است نیز مانند بالا دو نوع رویکرد تخریب و یا جریمه وجود دارد. صورتی‌که ساختمان بر اساس اصول فنی شهرسازی و بهداشتی ساخته نشده باشد یا اینکه جریمه اعلامی کمیسیون پرداخت نشود، حکم تخریب بنای اضافی صادر خواهد شد. اگر تخریب اضافه بنا ضرورت نداشته باشد، کمیسیون حکم به پرداخت جریمه خواهد داد.
- تخلف مربوط به احداث نکردن پارکینگ بر خلاف نقشه های مصوب و ضوابط شهرداری نیز باید در کمیسیون ماده ۱۰۰ بررسی شود. در موارد این چنینی اگر امکان اصلاح این تخلف وجود داشته باشد (پارکینگ ساخته نشده باشد، ولی امکان ساخت مجدد آن وجود داشته باشد)، حکم به اصلاح آن داده می شود. اگر امکان اصلاح وجود نداشته باشد، پرداخت جریمه ملاک عمل خواهد بود. در مواردی که اصول شهرسازی، فنی و بهداشتی در پارکینگ رعایت نشده باشد، کمیسیون موظف است حکم به تخریب آن صادر کند.
- تخلف تجاوز به معابر شهری به معنی عقب‌نشینی نکردن مالک از مساحت ملک سابق خود بوده و واژۀ تجاوز برای سهولت فهم به کار رفته است. تخلف تجاوز به معابر شهر در تبصرۀ ۶ مادۀ ۱۰۰ قانون شهرداری زمانی محقق خواهد شد که مالک ساختمان در هنگام نوسازی برخلاف پروانه یا بدون پروانه و با رعایت نکردن برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه شروع به ساختن ملک جدید نموده یا به نحوی به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری تجاوز کند.
مالک قبل از تخریب و نوسازی ملک و در پی آن عدم رعایت بر و کف در حقیقت تجاوزی به ملک دیگری انجام نداده و در واقع حدود اربعه ملک خود را رعایت کرده است؛ اما بر اثر گذشت زمان ملک مزبور تماماً یا بعضاً در طرح‌ها‌ی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع شده است.
چنین طرح‌هایی یا فوری است (مانند پروژه پل صدر تهران) که دولت با پرداخت ارزش ملک به مالک و خراب‌کردن آن طرح خود را اجرا میکند یا اینکه مهم و فوری نیست، ولی حتماً باید انجام گیرد. حال اگر مالک ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا را دارد باید براساس چنین طرحی ساختوساز نماید و اگر خلاف آن ساختوساز کند، بدون علم به اینکه ملک مزبور تماماً یا بعضاً مشمول تخلف تجاوز به معابر میشود، شهرداری مکلف است از ادامۀ عملیات جلوگیری و در کمیسیون طرح دعوا نماید.
اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ چه کسانی هستند؟
اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها شامل نماینده وزارت کشور که توسط وزیر کشور انتخاب می گردد، یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضاء شورای شهر تهران یا نماینده آن است. نماینده وزارت کشور طبق قانون باید از سوی وزیر کشور انتخاب گردد، مگر اینکه وزیر کشور اختیارات خود را در این زمینه تفویض نموده باشد. معمولا بر اساس سیاست های دولتی و در راستای تحقق اصل کاهش تشریفات، بسیاری از اختیارات قانونی وزیر کشور از جمله انتخاب نماینده وزارت کشور در کمیسیون ماده ۱۰۰ به استانداران داده می شود.
نماینده وزیر دادگستری نیز با توجه به قانون الزاما باید یکی از قضات دادگستری به عنوان عضو قضایی کمیسیون ماده ۱۰۰ انتخاب گردد که در این صورت، حتی کارکنان رسمی دادگستری تعیین شده به این سمت فاقد وجاهت قانونی هستند. وزیر دادگستری نیز می تواند اختیار انتخاب قضات دادگستری را به عنوان عضو کمیسیون به ریاست دادگستری استان و یا هر مقام دیگری تفویض نماید.
انتخاب نماینده شورای اسلامی شهر نیز بر اساس مقررات ماده ۱۵ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور انجام شده و یکی از اعضای شورای شهر در جلسه رسمی شورا، به عنوان نماینده شورای اسلامی شهر برای مدت معین و یا باقیمانده دوره شورا تعیین و در کمیسیون ماده ۱۰۰ عضویت می یابد.
نحوه اعتراض به روی کمیسیون ماده ۱۰۰
کمیسیون بدوی صدور روی شهردای با دریافت اعتراض، آن را به مرجع دیگری می فرستد و این طور نیست که خودش بتواند به اعتراض مطرح شده ضد تصمیم خودش رسیدگی نماید. مرجع اعتراض نسبت به روی صادره از کمیسیون بدوی ماده صد، کمیسیون تجدیدنظر است که در واقع باید آن را شعبه مجزا از کمیسیون ماده ۱۰۰ دانست. احتمال نقض شدن روی بدوی کمیسیون ماده ۱۰۰ در کمیسیون تجدیدنظر این ماده، بسیار بعید بوده و در پی آن روی قطعی صادر می شود.
آرای قطعی صادر شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مطابق بند ۲ ماده ۱۰ دیوان عدالت اداری قابل شکایت و اعتراض در این دیوان است. مهلت اعتراض به روی صادره از کمیسیون بدوی ماده ۱۰۰ شهرداری برای هر شخص ذی نفعی چه سازنده و پیمانکار یا مالک ساختمان به مدت ۱۰ روز، مهیا است.
وکیل کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری کیست؟
هر وکیلی در مباحثی از قوانین دارای آشنایی و تجربه است که به روند حل پرونده کمک خواهد کرد. مالکینی که تصمیم دارند بر علیه روی کمیسیون ماده ۱۰۰ شکایت تنظیم کنند می‌بایست با سپردن پرونده خود به وکیل آشنا با پرونده های کمیسیون ماده ۱۰۰ درصد پیروزی در پرونده و همچنین درصد کاهش هزینه ها را افزایش دهند. بر اساس تجربیات میدانی دیده شده است که وکلا با شناختی که از قوانین و تجربیاتی که از پرونده های مختلف بدست آورده اند توانسته اند نظر کمیسیون را از تخریب به جریمه و حتی کاهش میزان جریمه تغیر دهند.
سخن آخر
در آخر ذکر این نکته مهم خالی از لطف نیست که شهرداریها در حال حاضر همواره در دوراهی تعارض منافع، یعنی انتخاب بین انجام وظایف ذاتی که پیشگیری از تخلفات ساختمانی و صدور حکم تخریب یا اصلاح است و راه دوم یعنی افزایش درآمد خود برای تأمین هزینه‌های جاری از طریق تبدیل تخلفات به جریمه مالی قرار دارند؛ بنابراین جدا از اینکه روی گروه ماده ۱۰۰ چیست باید گفت شهرداری می‌بایست به وظیفه ذاتی و پیشگیرانه خود عمل نماید.
