مشاورین در بنگاه‌های معاملاتی املاک نقش واسطه و همچنین راهنما را در معاملات به عهده دارند و به ازای خدماتی که ارائه می دهند، حق الزحمه ای را تحت عنوان کمیسیون از دو طرف معامله می گیرند. حق کمیسیون مشاورین به دلیل خدمات ارائه شده آنها در زمان معاملات پرداخت شده و میزان آن بسته به ارزش ملک معامله شده در معاملات مختلف، متفاوت است و بر اساس اصولی مشخص، تعیین می شود. در این میان آگاهی از چگونگی محاسبه کمیسیون مشاوره املاک و همچنین قوانین مربوط به آن خالی در مواقع ضروری کمک کننده خواهد بود.
برای دریافت مطالعه پیش امکان سنجی آنلاین در کمترین زمان به اکوساختمان مراجعه کنید.
بنگاه‌های معاملات ملکی، دفاتری هستند که مشاورین املاک در آن، نقش واسطه را در معاملات ملکی بازی می کنند و به این دلیل به عنوان واسط بین خریدار و فروشنده و یا مستاجر و مالک شناخته شده و خدماتی را به هر دو طرف معامله ارائه می دهند و به سبب ارائه این خدمات، از حقوقی برخوردار می شونن که توسط اتحادیه مشاوران املاک تعیین و رسیدگی می شود.
در این میان مشاورین املاک در معاملات ملکی مختلف مانند خرید و فروش، رهن و اجاره، معاوضه، مشارکت و یا پیش فروش واحدهای مختلف حاضر شده و با معرفی دوطرف به یکدیگر و سپس انجام معامله در دفتر املاک خود مبلغی را دریافت می کند که به عنوان درآمد آنها از بنگاه ملکی مربوطه شناخته می شود.
انواع حق کمیسیون املاک و مستغلات
حق کمیسیون املاک در معامل
ات مختلف می بایست پرداخت گردد و بسته به نوع معامله و ارزش ملک معامله شده و همچنین شهری که معامله در آن انجام می شود، متفاوت بوده و لذا از انواع مختلفی برخوردار است. حق کمیسیون به عبارتی درآمد مشاورین املاک از بنگاه‌های ملکی است یعنی هرچقدر که تعداد معاملات و ارزش ملک معامله شده بالاتر رود، درآمد آنها نیز بالاتر خواهد بود. مبلغ دریافتی در معاملات ملکی مختلف از جمله خرید و فروش یا رهن و اجاره که بیشترین معاملات ملکی را شامل می شوند متفاوت بوده و شامل موارد زیر است.
- خرید و فروش املاک
- رهن کامل املاک
- رهن و اجاره املاک
- مشارکت در ساخت
- معاوضه ملک
- مشاوران املاک در صورت فسخ قرارداد
نحوه محاسبه حق کمیسیون براساس روشی مشخص می باشد که بسته به ارزش ملک و نوع معامله انجام شده، چگونگی تعیین و میزان آن متفاوت می باشد.
فرمول و نحوه محاسبه کمیسیون مشاوره املاک در تهران
فرمول حق کمیسیون مشاوران در شهرهای مختلف و متراژ املاک کمی متفاوت است، بدین صورت که حق کمیسیون خرید و فروش املاک به ارزش ۵۰۰ میلیون تومان و کمتر طبق نرخ اعلامی اتحادیه مشاوران املاک در تهران و شهرهایی چون شیراز ۱ درصد است که پرداخت ۰.۵ درصد آن را خریدار و ۰.۵ درصد دیگر را فروشنده بر عهده دارد. به این مبلغ، ۹ درصد ارزش افزوده نیز خواهد گرفت.
حق کمیسیون خانه‌های بالاتر از ۵۰۰ میلیون تومان در دو بخش محاسبه می‌شود. حق کمیسیون برای ۵۰۰ میلیون اول قیمت خانه همان ۱ درصد است که نصف از خریدار و نصف از فروشنده اخذ می گردد. برای باقیمانده قیمت خانه، حق کمیسیون ۰.۵ درصد (۰.۲۵ درصد سهم فروشنده و ۰.۲۵ درصد سهم خریدار) است که با کمیسیون مرحله قبل جمع شده و ۹ درصد مالیات بر ارزش افزوده هم به آن تعلق می‌گیرد.
حق کمیسیون بنگاه برای رهن و اجاره
در مورد رهن و اجاره ملک هم فرمول‌ها و نرخ‌های مشخصی وجود دارد که به حالت های زیر تقسیم بندی می شود.
۱. اگر ملک بدون ودیعه و فقط با اجاره‌بها اجاره شود مبلغ کمیسیون ۰.۲۵ اجاره ماهانه به‌علاوه ۰.۰۹ مالیات بر ارزش‌افزوده است.
۲. اگر ملک به صورت رهن کامل اجاره شده باشد باید اول طبق این قاعده که هر ۱ میلیون تومان رهن برابر با ۳۰ هزار تومان اجاره است، مبلغ رهن را به اجاره تبدیل نموده و سپس طبق فرمول ۰.۵ درصد و البته، اعمال مالیات بر ارزش‌افزوده، مبنای پرداخت مبلغ حق کمیسیون محاسبه می‌شود.
نحوه تبدیل رهن به اجاره و بالعکس
موارد زیادی برای مستاجران پیش آمده که در حال زیر و رو کردن آگهی‌های خانه‌های اجاره‌ای یا در بنگاه‌ها به دنبال خانه دلخواه خود بگردند یا در حال مذاکره و چانه زدن با مشاور املاک و صاحب‌خانه درباره مبلغ رهن یا اجاره باشند، در این مواقع افراد می خواهند بدانند در صورتی‌که موفق شوند طرف مقابل را به این تبدیل راضی کنند؛ مبلغ اجاره و رهن چطور به یکدیگر تبدیل می‌شوند و با بالا رفتن یا پایین آمدن یکی، دیگری چقدر تغییر می‌کند.
همان‌طور که اشاره شد، تبدیل اجاره به رهن و بالعکس، از یک فرمول ساده تبعیت می‌کند و هر ۱ میلیون تومان رهن را معادل ۳۰ هزار تومان اجاره در نظر گرفته می شود. این محاسبه برای اکثر افراد کار آسانی است اما شاید در جریان مذاکره نیاز باشد این کار ساده‌تر و سریع‌تر انجام شود، به همین دلیل استفاده از نرم افزارهای محاسبه ای رواج زیادی یافته است.
محاسبه کمیسیون املاک سال ۹۹ در تهران
وزارت صنعت، معدن و تجارت نرخ‌های جدید حق کمیسیون در انواع قراردادهای فروش، رهن، اجاره و مشارکت مرتبط با بازار مسکن را در سال ۹۹ ابلاغ کرده است و این ابلاغیه به دنبال تغییرات قابل توجه دامنه قیمت مسکن در تهران رخ داده است. تا پیش از این نرخ‌گذاری حق کمیسیون مشاوران املاک در زمان انعقاد قراردادهای ملکی به‌صورت دوپله‌ای تعریف شده بود.
به این صورت که در پله اول حق کمیسیون برای قراردادهایی که ارزش ملک در آنها تا ۵۰۰ میلیون تومان بود، یک درصد ارزش معامله (با پرداخت ۵/ ۰ درصد توسط هر یک از طرفین معامله) محاسبه و اخذ می‌شد. در پله دوم نیز، حق کمیسیون معاملات ملک با ارزش بیش از ۵۰۰ میلیون تومان معادل ۵/ ۰ درصد از ارزش مازاد معامله بر مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان (با پرداخت ۲۵/ ۰ درصدی هر یک از طرفین معامله) محاسبه گردیده بود.
اما با جهش تورمی مسکن طی دو سال و نیم اخیر، حجم معاملات مسکن با ارزش تا ۵۰۰ میلیون تومان به صفر میل کرد. بر اساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی، قراردادهای تا ۶۰۰ میلیون تومان در شهریور ماه سال ۹۹ مجموعا حدود ۱۰ درصد از کل معاملات مسکن در این ماه را شامل شده‌اند و بقیه قراردادها ارزشی بیش از ۶۰۰ میلیون تا شش میلیارد تومان را داشته‌اند. بر این اساس در تازه‌ترین ابلاغیه اتحادیه صنفی مشاوران املاک تهران، نرخ خدمات کارمزد دریافتی برای معاملات املاک ساده‌سازی شده است.
بر این اساس پله اول حذف گردیده و تمام قراردادها مشمول پرداخت حق کمیسیونی معادل ۵/ ۰ درصد ارزش معاملاتی ملک شده‌اند که ۲۵/ درصد از این میزان را خریدار و ۲۵/ ۰ درصد را فروشنده باید به مشاور املاک پرداخت کنند. با این ساده‌سازی میزان حق کمیسیون واسطه‌ها که باید از هر یک از طرفین خریدار و فروشنده دریافت کنند، بدون پیچیدگی مشخص گردیده است. علاوه بر ساده‌سازی صورت‌گرفته در فرمول حق کمیسیون ها، در این مصوبه که در مهر امسال ابلاغ شده، نرخ کمیسیون املاک ۹۹ عملا کاهش یافته است.
حق کمیسیون رهن یا رهن و اجاره ملک نیز همچون گذشته از هر طرف به میزان ۵/ ۰ درصد مبلغ اجاره ماهانه محاسبه و اخذ می‌شود. بر این اساس در قراردادهای اجاره ای باید مبلغ ودیعه با فرمول «هر یک میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰ هزار تومان اجاره ماهانه» به اجاره تبدیل و با مبلغ اجاره ماهانه جمع شود و در نهایت پرداخت یک‌چهارم از رقم حاصل بر عهده هر یک از دو طرف معامله اجاره خواهد بود.
تخلفات در حق کمیسیون بنگاه‌های معاملات ملکی
اتحادیه مشاورین املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی کشور، بر اساس قوانین مربوطه صنف، موظف به نظارت بر نحوه محاسبه حق کمیسیون دفاتر معاملات ملک بوده و آنها را موظف کرده تا قیمت ها را در دفتر خود نصب کنند تا مشتریان با آگاهی کامل اقدام به پرداخت مبلغ حق‌الزحمه مشاورین املاک نمایند؛ اما با توجه به رشد دفاتر املاک نظارت درستی بر این امر از طرف اتحادیه صنف انجام نشده و این موضوع بروز تخلفات در نحوه محاسبه و پرداخت حق کمیسیون بنگاه می‌شود.
دفاتر املاکی که بدون مجوز صادر شده از طرف اتحادیه اقدام به انجام معاملات کنند، به جزای نقدی و حبس محکوم می گردند. طرفین معامله هم باید پیش از انجام هر گونه معامله، از داشتن مجوز‌های لازم بنگاه اطمینان حاصل نمایند. همچنین گرفتن مبالغ اضافی از طرف بنگاه به عنوان شیرینی یا عیدی کارمندان نیز جزو تخلفات منظور شده و هیچ فردی، اعم از خریدار یا فروشنده موظف به پرداخت هزینه‌ای مازاد بر حق‌الزحمه بنگاه معاملاتی که بر حسب معامله و ارزش ملک تعیین‌شده، نیستند.
علاوه بر این، اگر معامله‌ای با رضایت دو طرف و یا به واسطه شرایطی قانونی فسخ شود، مشاور املاک در صورتی که خود عامل فسخ معامله نباشد، می‌تواند اجرتی را دریافت کند. یکی از مواردی که توسط بازرس اتحادیه صنف معاملات ملکی بازرسی می شود، دفتر ثبت معاملات است و ثبت نکردن معاملات در دفاتر حسابرسی نیز جزو تخلفات و سرپیچی از قوانین محسوب شده و شامل جریمه است.
سخن آخر
حق کمیسیون درآمد اصلی مشاورین املاک است و بر اساس تعرفه‌ای که از سوی اتحادیه مشاورین املاک در هر شهر وجود دارد، پرداخت می‌شود. در تمامی معاملات، محاسبه کمیسیون مشاوره املاک باید طبق فرمول آن توسط فروشنده و خریدار، پرداخت شود و رعایت نکردن این فرمول از سوی بنگاه‌ها تخلف محسوب می‌شود.
