در دو سال اخیر با توجه به افزایش قیمت خانه در کنار کاهش قدرت خرید مردم و افزایش تورم، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شد. همراه با افزایش موارد پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد زیادی داشته است. قبلا در بسیاری موارد و به دلیل نبود قانون پیش فروش آپارتمان اشخاصی اقدام به پیش فروش آپارتمان‌های نیمه ساخته نموده اند، افرادی نیز آنها را خریده اند. خریدار با هدف اینکه بتواند در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار خرید کند، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کرده است.
برای دریافت مطالعه پیش امکان سنجی در کمترین زمان به اکوساختمان مراجعه کنید.
اما پس از مدتی فهمیده است که هیچ خانه ای در کار نبوده یا ملک به چندین نفر واگذار شده است. دلیل افزایش موارد کلاهبرداری هم این است که بیشتر معاملات، ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک دیده و آنها بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد»، از فروشنده سلب مسئولیت شود؛ بنابراین تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معاملات لازم و حیاتی است.
برخی شروط در ذیل قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند و صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نگردد. چون برداشت های متفاوت طرفین نهایتاً منجر به اختلاف می‌شود؛ بنابراین کلیه شرایط و توافقات مکتوب باید مورد امضای طرفین قرار بگیرد. البته قوانینی هم برای قرارداد پیش فروش آپارتمان وجود دارد که این قانون در شهریور سال ۹۹ ابلاغ گردیده است.
تاریخچه قانون پیش فروش آپارتمان
سهم پرونده های عدم تحویل آپارتمان های پیش فروش شده به مردم در دادگاه ها در میانه دهه‌های ۷۰ و ۸۰ شمسی زمانی که مردم با بسیاری از مشکلات اقتصادی مواجه بودند بسیار زیاد بود و از آنجا که هیچ قانون مشخصی برای این موضوع وجود نداشت، سودجویان بدون اینکه زمین و آپارتمانی وجود داشته باشد، اقدام به فروش آنها می‌کردند و پس از جمع‌آوری پول مردم دست به فرار می‌زدند. تا اینکه در سال ۸۹ دولت وقت، قانونی را برای پیش فروش آپارتمان ارائه کرد تا این کلاهبرداری‌ها به حداقل برسند.
اما تدوین آئین نامه‌ی اجرایی این طرح تا سال ۹۳ ادامه یافت. از طرف دیگر مواد این قانون شامل نقص‌هایی بود که باعث رکود صنعت ساخت و ساز ساختمان می شد که از آن جمله می‌توان به ایجاد مانع برای دریافت تسهیلات بانکی، ورود مهندسین ناظر به حیطه مالی و حقوقی پروژه‌ها و فراهم شدن امکان تبانی بین طرفین، افزایش هزینه‌های ثبتی و کاغذ بازی اداری و همچنین نداشتن ضمانت برای اجرای تعهدات از طرف خریدار اشاره کرد.
نواقص قانون پیش فروش آپارتمان سال ۸۹
در زیر اهم نقص‌های قانون پیش‌فروش ساختمان‌های سال ۸۹ بیان شده است.
- تعریف صحیحی از عمل پیش فروش ساختمان و تعیین اشخاص ذی صلاح برای انجام آن صورت نگرفته است.
- مسأله ثبت قرارداد، مالکیت تدریجی و صدور سند قطعی، انتقال به وضوح بیان نشده است.
- امکان صدور سند قطعی بدون طی مراحل صورت مجلس تفکیکی وجود دارد.
- الزام ارائه شناسنامه فنی در هنگام ثبت قرارداد، در حالی که چنین چیزی در مقررات ملی ساختمان ایران تعریف نشده است.
- تفکیک نشدن تأخیر موجه و غیر موجه فروشنده و عدم تعیین خسارت برای سازنده در صورت استنکاف خریدار از ادای تعهدات.
- معرفی مهندس ناظر توسط سازنده (فروشنده) به مرجع صدور پروانه و تعارض آن با فلسفه نظارت.
- وجود ابهاماتی در ارتباط با چگونگی برآورد خسارت خریدار وجود دارد.
- تداخل در حیطه حکم فرمایی و نفوذ هیأت داوری، ناظر و کارشناس دادگستری صورت گرفته است.
- حق فسخ خریدار در حین اجرای پروژه، به علت تأخیر طولانی فروشنده نادیده گرفته شده است.
- بین مالکیت تدریجی خریدار و حق فخ فروشنده تناقض وجود دارد.
قانون پیش فروش آپارتمان سال ۹۹
در نیمه اول شهریور ماه سال ۹۹ طرح جدید پیش‌فروش ساختمان ها در نشست علنی مجلس شورای اسلامی مطرح گردیده و در انتظار تصویب نهایی است. این قانون شامل مواد زیر بوده و در صورتی که به تصویب نهایی برسد، طی ۳ ماه راه‌اندازی و اجرا خواهد شد.
- یکی از مشکلات اصلی قانون سال ۸۹ عدم تعریف صحیح از پیش‌فروش بود که طی ماده‌ی اول این قانون به آن پرداخته شده است. پیش‌فروش ساختمان به معنی هر توافق یا قراردادی است که طی آن حداقل یک واحد ساختمانی که هنوز در حال احداث است، به یک شخص دیگر واگذار گردد.
- قراردادی که برای پیش‌فروش ساختمان تنظیم می‌شود باید نزد دفاتر اسناد رسمی و با رعایت اصول تعیین شده انجام گیرد.
- در قانون پیش فروش آپارتمان سال ۹۹ استثنایی وجود ندارد، تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی که شامل این قانون می‌شوند، موظف به رعایت مقررات تنظیم شده هستند.
- بعد از تنظیم قرارداد رسمی در دفاتر اسناد، شناسه‌ی پیش‌فروش ساختمان در سند مالکیت قید می‌شود و نسخه‌ی برابر با اصل قرارداد به همراه شناسه در اختیار اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می‌گردد. در صورتی استعلامی صورت گرفت، اداره‌ی ثبت باید نسبت به پاسخگویی به استعلام اقدام کنند.
- پس از تنظیم قرارداد رسمی و اخذ شناسه پیش فروش، پیش خریدار مالک اعیانی و به نسبت مساحت اعیانی خریداری شده به مساحت کل قسمت‌های اختصاصی ساختمان، مالک قدرالسهم از عرصه واحد پیش فروش شده می‌گردد، مگر در مواردی که عرصه وقف بوده یا مطابق قرارداد صرفا اعیانی منتقل گردد.
- شهرداری و سایر مراجع صدور پروانه و کنترل ساختمان مکلفند در هنگام صدور پروانه ساختمانی، کدپستی هر یک از واحدهای ساختمانی را از اداره پست أخذ و در مقابل واحد مربوطه درج نمایند.
- شناسه (کد) پیش فروش با توجه به پلاک ثبتی و بر مبنای پروانه ساختمانی، قابل تخصیص به هر واحد ساختمانی یا سهم مشاعی از آن است. در صورت فروش چند واحد طی یک قرارداد باید برای هر واحد ساختمانی شناسه (کد) پیش فروش جداگانه تهیه گردد.
- برای تنظیم قرارداد مدارکی هم‌چون سند رسمی مالکیت، پروانه‌ی ساخت ساختمان، گواهی شهرداری، پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک ارائه شود.
- در قرارداد پیش فروش، باید مواردی هم‌چون امکانات واحد ساختمانی، مشخصات فنی، زمان و نحوه‌ی پرداخت مبالغ قرارداد، زمان تحویل واحد ساختمانی، تعیین تکلیف تاخیرات، تعیین تکلیف مغایرت‌ها، تضامین قراردادی و غیره توسط سردفتر با توجه به توافقات طرفین تعیین تکلیف و در قرارداد قید گردد.
- تنظیم قرارداد پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی بدون پرداخت حق الثبت و به منظور تسهیل تنظیم بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت می‌گیرد.
- پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی و مقررات ملی ساختمان در برابر پیش خریدار پس از تحویل واحد و همچنین اشخاص ثالث مسؤول است. پیش فروشنده و پیش خریدار حق مراجعه به مقصر را نیز دارند. پیش فروشنده مکلف است مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید.
- هیچ مالکی نمی‌تواند از تسهیلات بانکی که منجر به وثیقه گذاشتن عرصه موضوع قرارداد پیش فروش می‌شود و پیش فروش واحدها، همزمان استفاده نماید.
- بانک می‌تواند با وثیقه گرفتن واحد موضوع قرارداد رسمی پیش فروش با سایر وثایق معتبر مورد قبول بانک نسبت به پرداخت تسهیلات اقدام نماید، در این صورت بانک با توجه به پیشرفت فیزیکی پروژه نسبت به اعطای تسهیلات به پیش خریدار اقدام می‌کند.
- در پیش فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد مطابق توافق طرفین خواهد بود ولی حداقل پنج درصد (۵%) از بها همزمان با تحویل واحد، حداقل پنج درصد (۵%) پس از اخذ پایان کار و حداقل ده درصد (۱۰%) همزمان با تنظیم سند پس از اخذ صورت مجلس تفکیکی خواهد بود و طرفین نمی توانند برخلاف این ماده توافق نمایند.
- واگذاری تمام یا بخشی از تعهدات پیش فروشنده نسبت به واحد پیش فروش شده پس از اخذ رضایت نامه رسمی همه پیش خریداران با قائم مقام قانونی آنان بلامانع است. در این صورت شخص پیش خریدار قائم مقام قانونی پیش فروشنده است و کلیه تعهدات پیش فروشنده به وی منتقل می‌گردد، مگر اینکه با همه پیش خریداران به نحو دیگری توافق نمایند.
- پیش فروشنده ای که واحد ساختمانی پیش فروش شده را به شخص دیگری واگذار نماید در حکم کلاهبردار محسوب می‌شود.
- در صورت اثبات وقوع جرم پیش فروش آپارتمان برای پیش‌فروشنده تا ۲ سال حبس در نظر گرفته شده است. قرارداد پیش فروش در یکی از دفاتر اسناد رسمی بسته شوند.
- پس از ابلاغ راه اندازی سامانه پیش فروش ساختمان، قانون پیش فروش ساختمان مصوب سال ۸۹ و همچنین سال ۵۸ و آیین نامه و دستورالعمل‌های اجرائی آن نسخ می‌گردند.
سخن آخر
قانون پیش فروش آپارتمان و به طور کلی فرآیند پیش خرید ساختمان پیچیدگی‌های زیادی دارد، به همین جهت باید تلاش کرد تا از ابتدا چه از سمت پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار همه چیز شفاف باشد تا مشکلی ایجاد نشود. براساس قانون پیش‌فروش آپارتمان باید نکات زیر را در نظر بگیرید:
- تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود
- پیش‌فروشنده برای درج آگهی فروش در روزنامه ها و سایت‌ها حتما باید مجوز لازم را اخذ کند
- جزئیات ملک شامل متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، مصالح به کار رفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و واحدها و غیره باید به صورت شفاف درج شود
علاوه بر این نکات باید دانست که داشتن یک مشاور سرمایه‌گذاری و اقتصادی حرفه‌ای در کنار خودکار را برای خریدار آسان خواهد کرد. سایت اکو ساختمان فعالیت خود را درزمینهٔ مشاوره اقتصادی ساختمان با مطالعات پیش امکان‌سنجی آغاز نموده است و برنامه‌های بسیاری جهت ارائه اطلاعات و ابزارهای آنلاین در خصوص تحلیل اقتصادی و سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان دارد.