با توجـه بـه سـهم بـالای دارایـی مسـکن در پرتفـوی دارایـی عـاملان اقتصـادی، درک، شـناخت، پـیشبینـی و اسـتخراج دوره‌های رونـق و رکـود قیمـت مسـکن مـیتوانـد بـرای خریداران مسـکن و یاسرمایه‌گذاران بـالقوه مسـکن مفیـد باشـد. چنانچه نمودار قیمت مسکن در ۴۰ سـال گذشـته نشان می‌دهد، افزایش قیمت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ کشور به‌صورت پلـه ای بـوده و رفتـاری سیکلی (ادواری) داشـته اسـت.
برای دریافت مطالعه امکان سنجی در کمترین زمان به اکوساختمان مراجعه کنید.
قیمت مسکن در سال ۱۳۵۷
بررسی رفتار تاریخی قیمت مسـکن، نشـان داده است کـه بخـش مسـکن دوره رونق‌های حدود یک سال و نیم (شش فصل) را تجربه می‌کند و سپس دوره‌های رکـودی در حـدود چهار سال و نیم (هجده فصل) را به دنبال این دوره رونق تجربه می‌کند. در پـی بـروز ایـن رکود که حدود پنج سال به طول می‌انجامد، نوسانات قیمت مسکن بسیار کم شده و تنهـا بـا نوسانات کمی حول روند خود، ادامه پیدا می‌کند.
این نوع رفتار قیمت مسکن در کشـور ایـران، می‌تواند مرتبط با شوک‌های نفتی و تغییرات سایر متغیرهای کلیدی اقتصاد کلان مثـل رشـد درآمد سرانه واقعی باشد؛ اما یک نکته بسیار مهـم و حـائز اهمیـت در مـورد افـزایش قیمـت مسکن، این است که این افزایش قیمت با توجه به اینکه دارایی مسکن بیشـترین سـهم را در پرتفوی دارایـی عـاملان اقتصادی دارد.
بنـابراین درک، شـناخت، پیش‌بینی و اسـتخراج دوره‌های رونق و رکود قیمت مسکن می‌تواند راهنمای مفیـدی بـرای خریـداران مسـکن یـا سرمایه‌گذاران بالقوه در این بخش باشد و اثرات اقتصـادی و اجتمـاعی زیـادی را بـه همـراه خود دارد. اصولاً بررسی روند تاریخی داده‌های سری زمانی قیمت مسکن در شهر تهـران و سایر شهرهای بزرگ کشور نشان می‌دهد که افزایش در قیمت مسـکن اصـولاً شـباهتی بـه افزایش در قیمت عموم کالاها و خدمات ندارد.
به‌عبارت‌دیگر افـزایش در قیمـت عمـوم کالاها و خدمات اصولاً به‌صورت سالیانه و تدریجی در حد نرخ تـورم صـورت می‌گیرد. کالاها و خدماتی نظیر طلا و جواهرات، اتومبیل، حقوق و دستمزد، مربوط به ارائه خـدمات کارگران و کارمندان و اجاره مسکن اصولاً سالیانه و در حـد نـرخ تـورم افـزایش یافتـه و بـا توجه به نرخ تورم تعدیل می‌شوند.
اما در مورد افزایش قیمت مسکن هیچ‌گاه وضع بـه ایـن صورت نبوده و مشاهده شده که طی چهل سال گذشته افزایش قیمـت مسـکن در تهـران و شهرهای بزرگ کشور به‌صورت پل‌های بوده است، به عبارت دیگر افـزایش قیمـت مسـکن یک رفتار سیکلی و ادواری داشته است. به‌طور مثال قیمت این روزهای مسکن نسبت قیمت مسکن در سال ۱۳۵۷ رشد ۴۰۰۰ برابری را تجربه می‌کند.
مطالب مرتبط: تابع دوره بازگشت سرمایه در اکسل با نرم افزار آنلاین اکو ساختمان
جدول قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته
بر طبق آمار انتشار یافته از سوی وزارت راه و شهرسازی از وضع بازار مسکن در مناطق شهر تهران، در ۶ ماهه ابتدایی سال ۱۳۹۹ قیمت مسکن با رشد بسیار زیادی مواجه بوده است. میانگین قیمت هر مترمربع یک ساختمان مسکونی در شهر تهران در فروردین ماه سال جاری ۱۵ میلیون و ۵۴۵ هزار تومان بود که در شهریور ماه امسال به رکورد ۲۵ میلیون تومان افزایش پیدا کرد. شهریور سال گذشته متوسط قیمت هر مترمربع ساختمان مسکونی در کلان‌شهر تهران حدود ۱۳ میلیون تومان بوده است.
نگاهی به رشد قیمت مسکن در ۳۰ سال گذشته نشان‌دهنده روند سریع آن در این بازه زمانی است. سه سال اخیر در تاریخ بخش مسکن ایران ماندگار است چراکه شدیدترین افزایش نرخ‌ها را به‌صورت متوالی در قیمت مسکن شاهد بوده‌ایم. در سه سال اخیر قیمت مسکن در تهران نزدیک به ۲ برابر شده است. شایان ذکر در تمام طول این بازه ۳۰ ساله تورم به‌عنوان یک عامل اصلی نقش اساسی در تعیین مسیر کاهشی و یا افزایشی بازار مسکن و ساختمان ایفا کرده است.
به علاوه نمودار قیمت مسکن در ۱۰ سال گذشته علت این اوضاع بحرانی را تا حدی مشخص می‌کند. اهمال دولت‌ها در ۱۰ سال اخیر به منظور افزایش تولید مسکن با هدف عدم نیاز به مداخله دولت در بازار مسکن که البته حامی مهم این قضیه عباس آخوندی وزیر سابق راه بود که در سال ۹۷ استعفا نمود که البته نتیجه این اهمال‌کاری تا سال‌ها گریبان مردم ایران را خواهد گرفت.
نمودار قیمت مسکن بعد از انقلاب
در پی شعارها و انتظارات از انقلاب ۵۷ و وجود نیروهای عدالت‌خواه در بخش دولتی که برآمده از انقلاب بودند در چند سال اولیه آثاری از انضباط در بازار مسکن مشاهده شد؛ اما آفت اصلی اواخر دوره پهلوی، یعنی درآمد حاصل از نفت کم‌کم صرف امورات جاری و مصرفی و کسری‌های بودجه دولتی و شرکت‌های آن شد و هرکس به هر شیوه ممکن سعی نمود تکه بزرگ‌تری از این ثروت را نصیب خود کند.
این موضوع ناشی از اقدامات مشترک دولت و بانک مرکزی بوده است. نتیجه این کار تورم بالا و دراز مدت بود که باعث شد اکثریت مردمی که واقعاً کارکردند و محصول تولید کردند یا فقیرتر شوند یا متناسب با لیاقت خود سود نکردند. بالعکس آن‌هایی که شاید واقع‌بین‌تر بودند و سرمایه خود را حفظ کردند و به گشت و گذار پرداختند از طرف دولت جایزه هم دریافت کردند.
برای مثال یک فرد که قطعه زمینی را ۲۵ سال پیش به مبلغ یک‌میلیون تومان خریده است بعد از ۲۵ سال بدون آنکه کاری روی آن انجام داده باشد می‌تواند آن را به مبلغ ۳۰۰ میلیون تومان بفروشد. خوب این ۲۹۹ میلیون حاصل چه فعالیتی است؟
آیا می‌توان گفت این نتیجه حاصل از خوش فکری وی بوده و یا جبران تورمی است و یا اینکه اصلاً هیچ اتفاقی نیافتاده است و هیچ ثروتی اضافه نگردیده، چون در واقع دارایی این شخص در طی این سال‌ها ثابت مانده است. باید اضافه کرد هر افزایش قیمتی نتیجه بی‌ارزش کردن پول و یا واسطه‌گری نبوده و حتی بعضی افزایش‌ها لازم و مفید هستند.
ولی در شرایطی مانند ۴۰ سال گذشته که تورم شدید عمومی و طولانی وجود داشته است، در واقع بخش عمده این ۲۹۹ میلیون تومان چیزی شامل ساعات کاری است که افراد دیگری در جامعه انجام داده‌اند و حاصل دست رنج آن‌ها به دیگران داده شده است. این بدان معنی است که کار کردن اکثریت و سود بردن اقلیت در ایران اتفاق افتاده است. زیان اصلی این وضعیت این است که اعتقاد به کار در جامعه ما از بین رفته است.
آینده قیمت مسکن در ایران
مطابق نمودار قیمت مسکن در سال ۹۹ و نظرسنجی‌های انجام شده که در برخی سایت‌ها به عمل آمده است، در حال حاضر اکثریت مردم سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به ویژه در شهر تهران را سودآورتر از سایر اقلام سرمایه‌ای مانند سهام، طلا و ارز می‌دانند. استدلال‌هایی که مردم و سرمایه‌گذاران و نیز کارشناسان می‌آورند نکات زیر را برمی‌گیرد.
- روند افزایشی جمعیت و جوان بودن آن
- کمبود تعداد مسکن در دسترس اقشار مختلف
- تقاضای بیشتر ناشی از حمایت دولت از طریق افزایش وام مسکن
- عدم امکان قیمت‌گذاری دستوری و تعزیراتی مسکن همچون کالاهای دیگر
- عدم امکان واردات مسکن یا وابستگی آن به بیماری‌های واگیر
به علل فوق‌الذکراست که بیشتر مردم ایران سرمایه‌گذاری و یا حفظ ارزش نقدینگی در بخش مسکن را سودآورتر می‌دانند. به لحاظ روانشناسی به سبب آنکه چندین نسل پی‌درپی شاهد افزایش قیمت مسکن بوده این فرهنگ بدون چون و چرا در بین در بین بسیاری از مردم جا باز کرده است. اعتقاد به افزایش قیمت مسکن مانند یک اعتقاد در تفکر و روان مردم ایران قرارگرفته است و به‌طور ناخودآگاه عمل می‌کند، جدا از اینکه شرایط چیست و به کجا می رود.
نمودار شاخص قیمت مسکن
طبق نمودار شاخص قیمت مسکن قیمت مسکن در سه سال منتهی به سال ۹۹ نسبت به دلار عقب‌مانده و حدود یک-سوم سهام بورس رشد نموده است. با توجه به این نکته و جبران این عقب ماندگی در شش ماهه نخست امسال، پیش بینی قیمت مسکن در ماه‌های آینده با توجه به دوره‌های رونق و رکود بازار در سال‌های قبل احتمالاً نزولی خواهد بود.
در حال حاضر هم می‌بینیم که حجم معاملات افت نموده و قیمت نسبت به اوج کاهش یافته است که نشانه وارد شدن به دوران رکود بوده و درصورتی‌که اوج قیمت دوره قبلی با حجم بالا دچار شکست شود، وارد دوران رونق جدیدی خواهیم شد.
مطالب مرتبط: بررسی نمودار قیمت مسکن در ۱۰ سال گذشته شهر تهران
سخن آخر
کارشناسان بر اساس نمودار قیمت مسکن در ۴۰ سال گذشته راهکاری را توصیه می‌کنند که در آن دولت سیاست ساخت و عرضه مسکن استیجاری را به منظور حمایت از مستأجران جایگزین ساخت طرح‌هایی نظیر طرح مسکن مهر و اقدام ملی نماید. به علاوه محدود بودن درآمدها و ناهمخوانی آن‌ها با درآمد، ایجاب می‌کند تا امکانات موجود به‌صورت بهینه به کار روند و سرمایه‌های فرد به بهترین شکل به کار روند؛ زیرا عدم استفاده صحیح از سرمایه، نه‌تنها سرمایه‌گذار را دچار فرصت‌های از دست رفته می‌نماید.
یکی از اهداف سایت اکو ساختمان این است که به دست‌اندرکاران این صنعت کمک نماید تا از امکانات و سرمایه‌های موجود طوری استفاده کنند که بالاترین سود را به دست آورند
