مطالعه امکان سنجی برای پروژه‌های عمرانی که از دسته پروژه‌هایی هستند که یک بار قابلیت اجرایی دارند، بسیار حیاتی است. لذا هرگونه اشتباه در تهیه این گزارش می‌تواند در روند اجرای پروژه اختلال وارد کند و باعث بروز مشکلاتی مانند تاخیر در اجرای پروژه، هزینه‌های فراتر از مبالغ پیشبینی شده و بسیاری موارد دیگر شود که می‌تواند پروژه را با شکست مواجه کند. در این مقاله قصد داریم به کسانی که درصدد تهیه گزارش مطالعه امکان سنجی پروژه عمرانی هستند یاری برسانیم. در ادامه با اکوساختمان همراه باشید.
برای دریافت مطالعه پیش امکان سنجی آنلاین در کمترین زمان به اکوساختمان مراجعه کنید.
برای انجام یک مطالعه امکان سنجی ابتدا لازم است بدانید که برای مطالعه چه مورادی را باید در نظر بگیرد و یک مطالعه امکان سنجی چه موارد را شامل میشود. در ادامه تنها به ذکر این موارد بسنده می‌کنیم و در سرفصل‌هایی که در ادامه خواهید خواند هر مورد را به تفصیل توضیح خواهیم داد. یک مطالعه امکان سنجی شامل بخش های زیر است.
پس از فهرست عناوین و مقدمه در گزارش مطالعه امکان سنجی پروژه عمرانی، اطلاعاتی درباره زمین اجرای پروژه به خوانندگان ارائه میشود که شامل مشخصات زمین، سند ملکیت آن، وضعیت بافت اجتماعی و کاربری‌های مجاور، ویژگی‌های جغرافیایی و طبیعی زمین و مناطق اطراف آن، مشخصات پروانه ساختمانی، نقشه‌های پروژه و بیان مشخصات فنی پروژه به صورت مختصر هستند.
در این بخش اطلاعاتی کلی راجع به زمین پروژه بیان می‌گردد که نشانی زمین، حدود جغرافیایی آن، شماره پلاک ثبتی، مساحت زمین پس از اصلاحات، شکل هندسی آن، مشخصات بنای موجود در زمین، دسترسی‌های زمینی را در برمی‌گیرد.
لازم به ذکر است که علاوه بر اطلاعات نام برده، لازم است تصاویری از چهار سوی زمین، فیلم دیجیتال که در آن ابعاد زمین گویا است و تصاویر هوایی از زمین طوری که موقعیت جغرافیای زمین را در شهر و منطقه که در آن واقع است نشان دهد، در پیوست این بخش آورده شود. بهتر است تصاویر شماره گذاری شوند و توضیحات کافی درباره آن‌ها در پایین هر تصویر ذکر شود و برای فیلم نیز توضیحاتی به صورت زیرنویس یا صدای پس زمینه ارائه شود تا به گویا بودن آن کمک کند.
در سرفصل مشخصات سند مالکیت زمین درباره موضوعاتی چون سند مالکیت زمین، وضعیت مشاع یا مفرز بودن آن، مشخصات مالک یا مالکان بر اساس سند مالکیت و سابقه مالکیت آن‌ها بحث شده است که نظر شما را به آن‌ها جلب می‌کنم.
ویژگی‌هایی زمین که در این بخش ذکر میشود نیز از مواردی چون ویژگی‌های زمین شناسی زمین، ویژگی‌های طبیعی زمین از نظر توپوگرافی، سطح آب‌های زیرزمینی، نتایج آزمایش‌های مکانیک خاک، وضعیت گسل‌ها و میزان لرزه‌خیزی که برای ساختمان‌های دارای طبقات منفی ضروری است، خارج نیست.
وضعیت کاربری‌ها و بافت اجتماعی، اقتصادی، طبیعی، ساخت و سازهای انجام گرفته و طرح‌های در دست اجرا در مناطق اطراف زمین که در قیمت گذاری و ارزش زمین و به تبع در تصمیم گیری برای سرمایه گذاری موثر هستند در این بخش جای می‌گیرند.
این سرفصل به زیروندهایی تقسیم میشود و در آن‌ها اجزاء پروژه معرفی میشود. این اجزاء در هر بخش به طور مجزا و مختصر توضیح داده شده است.
بررسی نوع کاربری پروژه با ارائه اطلاعاتی در زمینه کاربری اصلی پروژه، مساحت کاربری، سطح اشغال، تعداد واحدها، تعداد طبقات، ضریب تراکم، زیربنای کل یا ناخالص، زیربنای مفید یا خالص کامل میشود.
نقشه‌های پروژه باید به صورت هاردکپی در انتهای گزارش به صورت پیوست بیاید و توضیحات کاملی درباره آن ارائه شود و در صورت امکان فایل‌های تری‌دی و دیجیتالی از آن تهیه و ارائه شود.
این مشخصات شامل اطلاعات معماری، مشخصات دیوارها، نازک‌کاری، سفت‌کاری، مشخصات نما، مشخصات تاسیسات مکانیکی و الکتریکی و … است که با جزئیات و به تفکیک باید ذکر شود.
در این بخش اطلاعاتی در زمینه مجوزها خاصی که باید برای برخی پروژه گرفته شود بیان میشود. در انتهای این بخش نیز بهتر است در یک سرفصل تحت عنوان سایر مشخصات، اطلاعاتی که در هیچ یک از سرفصل‌های فوق جای نگرفته بیان شوند.
توجیه اقتصادی از بخش‌های مورد علاقه سرمایه گذاران است و پس از نگاهی به مشخصات کلی پروژه بهتر است سریعا به آن پرداخته شود تا نیازهای سرمایه گذاران برآورده شود. به طور کلی این سرفصل از دو قسمت پیش بینی بازارهای نهاده‌های پروژه و پیش بینی بازار ساختمان پروژه تشکیل میشود.
در این نوشته که گزارشی برای امکان سنجی پروژه عمرانی تهیه میشود، منظور از نهاده‌های پروژه، کلیه مصالح ساختمانی، تجهیزات، تأسیسات و خدماتی است که در اجرای پروژه به کار گرفته میشود یا دریافت می‌گردد. هدف از تهیه این بخش آن است که وضعیت بازار نهاده‌های مورد نیاز برای اجرای پروژه بررسی و در نهایت با بررسی عرضه و تقاضای این نهاده ها، قیمت آن‌ها در زمان مورد نیاز برای اجرای پروژه برآورد شود که به منظور این امر بررسی‌ها که در ادامه به آن‌ها می‌پردازیم، در مورد هر یک از نهاده‌های عمده مورد نیاز پروژه باید صورت پذیرد. ناگفته نماند که بررسی هر یک از موارد زیر در خصوص پروژه مورد نظر به صورت مفصل و جداگانه ضروری است.
هدف از نوشتن این قسمت آن است که خریداران بالقوه پروژه شناسایی شده و باتوجه به بررسی‌های کلان و خرد، میزان تقاضا برای خرید ساختمان پروژه و قیمت فروش واحدهای مختلف آن در زمان اتمام پروژه پیشبینی شود. برای این منظور بررسی‌های زیر باید صورت گیرد. لازم به ذکر است که پرداختن به هر کدام از موارد زیر باید به صورت مفصل و به تفکیک انجام شود.
همانطورکه از نام این سرفصل بر می‌آید، در این بخش به تفصیل درباره تکنولوژی مورد استفاده در اجرای پروژه و امکان اجرایی شدن آن توضیحاتی ارائه میشود و سپس مراحل اجرای پروژه و هزینه‌های اجرای آن پیشبینی میشود که به چهار بخش قابل تقسیم است. این بخش‌ها شامل تکنولوژی ساخت، امکان بکارگیری تکنولوژی ساخت، مراحل اجراز پروژه و هزینه‌های اجرای پروژه است که در ادامه به آن‌ها پرداخته شده است.
در این قسمت تکنولوژی انتخاب شده برای اجرای ساختمان پروژه در قالب سرفصل‌های زیر برای سرمایه گذاران و ذینفعان تشریح میشود که در هنگام تهیه گذارش باید به هر مورد به خوبی پرداخته شود تا بتواند سوالات احتمالی آن‌ها را پوشش دهد.
در این قسمت امکان اجرای ساختمان پروژه براساس تکنولوژی منتخب، توجیه میشود که شامل موارد زیر است.
برای تهیه این بخش بهتر است مراحل اجرای پروژه در یک نرم افزار معتبر و قابل قبول کنترل پروژه پیاده سازی شده و خروجی آن در این قسمت درج میشود. فایل مربوطه نیز به گزارش امکان سنجی پروژه ضمیمه می‌گردد. در تعیین مراحل پروژه رعایت موارد زیر لازم است
در این قسمت، برآوردی از هزینه اجرای هریک از مراحل پروژه ارائه میشود. این هزینه‌ها با توجه به مطالعات اقتصادی انجام گرفته در بخش قبل پیشبینی می‌شوند. این هزینه‌ها مورد توافق ارکان صندوق بوده و مدیر ساخت متعهد است که پروژه را به مبلغ پیشبینی شده در این قسمت، اجرا نماید. هزینه‌های اجرای هر مرحله به تفکیک زیر برآورد می‌شوند.
در این بخش، جریانات نقدی خروجی پروژه به صورت ماهیانه برآورد شده و گزارش میشود. سپس جریانات نقدی ورودی پروژه از محل انتشار واحدهای سرمایه گذاری صندوق،پیش فروش واحدهای ساختمانی، اخذ تسهیلات بانکی و غیره پیشبینی شده و خالص جریانات نقدی برآورد می‌گردد. نرخ بازدهی داخلی برای سرمایه گذاران صندوق و سایر اشخاص تأمین کننده منابع مالی پروژه محاسبه و در ادامه این بخش گزارش می‌گردد.
جریانات نقدی خروجی برای اجرای پروژه، براساس هزینه‌های پیش بینی شده در بخش قبل، و زمان‌بندی آن‌ها نیز براساس مراحل اجرای پیشبینی شده، تعیین شده وجریانات نقدی خروجی به صورت ماهیانه گزارش می‌شوند.
جریانات نقدی پروژه به شرح زیر برآورد می‌شوند
مبالغ حاصل از فروش واحدهای سرمایه‌گذاری و زمان‌بندی آن تعیین و در این قسمت گزارش می‌شوند. ناگفته نماند فاصله بین دو انتشار عمومی واحدهای سرمایه گذاری صندوق نباید کمتر ازسه ماه باشد.
با توجه به پیشبینی جریانات ورودی و خروجی نقدی در قسمت‌های قبل، خالص جریانات نقدی حداقل به صورت ماهیانه پیشبینی میشود. لازم به ذکر است که مانده وجوه نقد در پایان هرماه باید مثبت باشد.
با توجه به جریانات نقدی پیشبینی شده در قسمت قبل، نرخ بازدهی داخلی پروژه به صورت سالانه برای سرمایه‌گذاران صندوق تعیین می‌گردد. نرخ بازدهی داخلی پروژه برای سرمایه‌گذاران صندوق عبارتست از نرخ تنزیلی که ارزش فعلی خالص جریانات نقدی پروژه براساس آن، برابر صفر میشود. به دلیل اینکه جریانات نقدی برای دوره‌هایی کوتاه‌تر از یک سال برآورد شده‌اند، لذا نرخ تنزیل فوق باید تبدیل به سال شده و به عنوان بازدهی داخلی سالانه پروژه گزارش گردد. برای تبدیل به سال کردن نرخ دوره‌های کوتاه‌تر از یک سال، از فرمول زیر استفاده میشود.
RA= [(۱+Rt) (۳۶۵/T)-۱]*۱۰۰
که در آن (Rt) بازدهی صندوق در دوره موردنظر است که قصد تبدیل آن به بازدهی سالانه وجود دارد. (RA) بازدهی تبدیل به سال شده صندوق است که از تبدیل بازدهی صندوق در دوره مورد نظر به بازدهی سالانه به دست می‌آید. (T) تعداد روز در دوره مورد نظر است. اعداد به دست آمده از فرمول فوق تا دو رقم اعشار محاسبه می‌شوند.
در این قسمت، جریانات نقدی ورودی و خروجی سایر تأمین کنندگان منابع مالی پروژه نشان داده شده و نرخ بازدهی داخلی سالانه آن‌ها محاسبه شده و گزارش می‌گردد. این محاسبات برای سایر تأمین‌کنندگان منابع مالی پروژه اعم از پیش خریداران و اعطاءکنندگان تسهیلات جداگانه انجام و گزارش میشود.
در این بخش کلیه اتفاقاتی که ممکن است به وقوع پیوندد و بر اجرای پروژه مؤثر باشد به عنوان ریسک پروژه، احصاء می‌گردند. در ضمن با توجه به ریسک‌های احصاء شده، خوشبینانه‌ترین و بدبینانه‌ترین نرخ بازدهی داخلی محاسبه و گزارش میشود.
هر اتفاقی که احتمال وقوع داشته باشد و بر پروژه ساختمانی در موارد زیر مؤثر باشد، باید به عنوان ریسک پروژه شناسایی شده و در این قسمت گزارش شوند:
جریانات نقدی پروژه که در بخش توجیه مالی پیشبینی شده به عنوان محتمل‌ترین حالت در نظر گرفته می‌شوند. سپس اثر هریک از ریسک‌های احصاء شده در بخش پیشین (انواع ریسک‌های فراروی پروژه) به آن اشاره شود. بدترین حالت ممکن به طور جداگانه، ارزیابی شده و یک جریان نقدی در بدبینانه‌ترین حالت به دست می‌آید. نرخ بازدهی داخلی این جریان نقدی، به عنوان نرخ بازدهی داخلی پروژه در بدبینانه‌ترین حالت، گزارش میشود. از مفاهیم و فرمول‌های مندرج در بخش مذکور، برای محاسبه نرخ بازدهی داخلی و تبدیل آن به نرخ سالانه، استفاده میشود. برای محاسبه جریانات نقدی پروژه در بدبینانه‌ترین حالت، هزینه‌ها در حداکثر ممکن و زودترین زمان وقوع و درآمدها در حداقل ممکن و دیرترین زمان وصول در نظر گرفته می‌شوند.
جریانات نقدی پیشبینی شده در بخش توجیه مالی، به عنوان محتمل‌ترین مشابه سرفصل پیشین حالت در نظر گرفته می‌شوند. سپس اثر هریک از ریسک‌های احصاء شده در در بهترین حالت ممکن به طور جداگانه ارزیابی شده و جریان نقدی قسمت قبلی (انواع ریسک‌های فراروی پروژه) پروژه در خوشبینانه‌ترین حالت، به دست می‌آید. نرخ بازدهی داخلی این جریان نقدی، به عنوان نرخ بازدهی داخلی پروژه در خوشبینانه‌ترین حالت گزارش میشود. از مفاهیم و فرمول‌های مندرج در بخش توجیه مالی، برای محاسبه نرخ بازدهی داخلی و تبدیل آن به نرخ سالانه، استفاده میشود. برای محاسبه جریانات نقدی در خوشبینانه‌ترین حالت، هزینه‌ها در حداقل ممکن و دیرترین زمان پرداخت، و درآمدها در حداکثر ممکن و زودترین زمان وصول، در نظر گرفته می‌شوند.
سایر موارد
لازم به یادآوری است، در صورتیکه هریک از اطلاعات و پیش‌بینی‌های مندرج در گزارش امکان سنجی پروژه ،زمان‌بندی اجرای مراحل، هزینه‌های اجرای هر مرحله و درآمدهای پروژه تغییر یابد، لازم است این گزارش براساس تشریفات مندرج در اساسنامه صندوق، به روز گردد. در ضمن با توجه به پیشرفت پروژه، لازم است گزارش پیشرفت کار براساس مراحل پیشبینی شده در گزارش امکان سنجی پروژه، تهیه شده و با زمان و هزینه‌های پیشبینی شده در این گزارش برای اجرای هر مرحله، مقایسه و به همراه انحرافات گزارش گردد.
از مهم‌ترین راه‌های کسب درآمد دولت می‌توان به مالیات اشاره کرد. مالیات‌ها به دو روش…
از جمله مباحثی که اکثر بساز و بفروش ها در زمینه ساخت‌وساز با آن دست‌وپنجه…
قانون، شهرداری‌ها را مكلف کرده است تا بر اساس ضوابط، در رابطه با افزایش ارزشی…
امکان سنجی یک برنامه تحلیلی است که از طریق آن مدیر پروژه میزان موفقیت پروژه…
امکان سنجی چیست؟ مطالعه امکان سنجی باید پیشینه تاریخی پروژه که شامل شرح محصول یا…
قبل از گرفتن یک تصمیم مهم تجاری، ضروری است که تجزیه و تحلیل کنید که…